Partage judiciaire : qualification des impenses et prescription

Bonjour,
Dans le cadre d'un partage judiciaire entre 2 concubins, il faut réaliser un projet de partage à la demande du JAF pour procéder aux opération de liquidation d'un bien indivis acquis en 2011.

L'acte original de 2011 prévoyait déjà un achat + rénovation complète car le bien était en ruine. Il prévoyait également une clause de rééquilibrage entre les indivis car un des indivisaire financait l'achat, l'autre les travaux de rénovation complète qui ont doublé la valeur du bien.

Les indivisaires se séparent en 2017, aucune solution amiable n'est trouvée après une première expertise en 2018, et en 2019 l'un des indivisaires souhaite sortir de l'indivision

1 / La clause de rééquilibrage ne prévoyait aucun délai. Est-ce que celle-ci est caduque car non exécuté dans un "délai raisonnable" ?

2 / L'assignation de 2019 ne se limitait pas à demander abstraitement la sortie de l’indivision. Elle exposait l’accord initial, l’état du bien, les travaux financés et réalisés, le rapport d’expertise, ainsi que la revendication de droits patrimoniaux liés à ces travaux. Elle demandait également l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage, ce qui impliquait nécessairement l’examen des créances invoquées au soutien de la liquidation.

Est-ce que cela suffit à interrompre la prescription et fixer son point de départ ? La cour de cassation (18 Mai 2022) dit qu'une demande même implicite peut interrompre la prescription.

3 / Est-ce que le notaire peut décider de tout prescrire et simplifier le projet à un simple actif brut sans distinguer les dépenses d'amélioration, de conservation et d'entretien ?

" La créance invoquée au titre des travaux d’amélioration relève de la logique liquidative des articles 815-13 et 829 C. civ. : elle n’est ni immédiatement exigible ni prescriptible à compter des factures (Cass. 1re civ. 12 janv. 2022 n° 20-14.898 ; Cass. 1re civ. 25 oct. 2023 n° 21-25.051). Le juge/notaire commis ne peut, sans violer l’article 455 CPC, ignorer cette nature spécifique et fixer le point de départ de la prescription aux dates des dépenses. "

Cependant le notaire à rendu un 1er projet en considérant que tout était prescrit et qu'il n'y avait aucun passif sur la masse nette à partager, en se référant à l'art 2224, et en ne distinguant pas les créances d'amélioration, de conservation, d'entretien (815-13) et d'industrie (815-12).
Cette méthodologie ne respecte pas la pratique notariale car on ne peut pas raisonner en facture/créance dès lors qu'une plus-value ne devient liquide qu'au jour du partage

12 janvier 2022 n° 20-14.898 (F-D, publié)
La créance d’amélioration est une créance liquidative dépendant de la plus-value au partage (art. 815-13 + 829 C. civ.). Le juge ne peut fixer le point de départ de la prescription aux factures sans répondre au moyen tiré de cette nature liquidative (violation art. 455 CPC).

25 octobre 2023 n° 21-25.051 (F-B)
Pour les dépenses d’amélioration, le point de départ de la prescription est le jour du partage (et non la date des travaux ou factures). La créance est calculée selon le profit subsistant au partage.

Rapport du Congrès des notaires de France 2025
Le rapport explique que l’article 815-13 prévoit, pour les dépenses d’amélioration et de conservation, des règles de valorisation inspirées des récompenses. Il précise que, pour une dépense d’amélioration, la créance est égale au profit subsistant, tandis que pour une dépense nécessaire de conservation, elle est égale à la plus forte des deux sommes entre dépense faite et profit subsistant.

Si le notaire persiste, je vais devoir inscrire toutes mes difficultés dans un PV qui seront tranchées par le juge. Mais cela va encore ralonger la procédure.

Comment faire pour que le notaire fasse un projet complet, conforme aux opérations de liquidation ?

Merci de votre aide sur ce sujet