Un tiers peut-il être appelé en paiement d'une décision

Publié le 15/10/2021 Vu 340 fois 6 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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14/10/2021 13:11

Bonjour,

Nous avons un litige en cours sur un bien immobilier depuis 10 ans.

Suite à des intempéries ayant endommagé une partie de son terrain, notre voisin réclame :
- des sommes pour les réparations de SON fonds plus des indemnités liées aux désagréments causés
- des travaux sur NOTRE fonds pour que la situation ne se reproduise pas.

Notre maison est actuellement en vente et nous avons un acquéreur. Il est parfaitement informé de la procédure et a eu accès aux conclusions de du voisin.
Concernant les travaux sur notre fonds, nous avons fait établir des devis et nous avons inséré une clause dans le compromis de séquestre des fonds à cet effet en cas de condamnation.

Le notaire de l'acquéreur exige que nous sequestrions la totalité des sommes exorbitantes demandées par le voisin, car il a peur en cas de condamnation et de non paiement de notre part que le voisin se retourne contre son client.

Il me semble que cela est totalement impossible, car l'acquéreur est un tiers total au litige, il n'apparaît nul part dans la procédure en cours, et il n'était pas propriétaire au moment des faits litigieux. De plus, nous sommes parfaitement solvables car nous avons des biens immobiliers et des métiers de fonctionnaires (dont saisie attribution hyper simple à réaliser), ce qui fait qu'en cas de condamnation, le voisin n'aura aucune peine à faire exécuter la décision.

Qu'en pensez vous ? Existe il une hypothèse ou notre acquéreur pourrait être ennuyé ? Dernière modification : 15/10/2021 - par Tisuisse Superviseur

14/10/2021 14:04

Bonjour,

Le voisin estime que la configuration de votre terrain lui crée des nuisances et vous demande de faire des travaux pour y mettre fin. Il y a une certaine probabilité qu’il ait gain de cause dans le litige qui l’oppose à vous. En d’autres termes, en tant que propriétaires de votre terrain, vous auriez une obligation envers le voisin. Cette obligation étant directement liée à la configuration du terrain, elle se transmettrait au nouveau propriétaire en cas de vente. Vous faites erreur en pensant que l'acquéreur est un tiers total au litige. Car l’obligation que revendique votre voisin est réelle et non personnelle. Pour l’instant, c’est sur vous qu’elle pèse, mais elle pèsera sur le nouveau propriétaire à l’instant même du transfert de propriété.

Comme vous vous apprêtez à céder le terrain vous pouvez convenir soit de transmettre l’aléa à l’acheteur, soit de lui apporter une garantie en conservant l’aléa entièrement à votre charge. Vous vous êtes orienté vers la seconde solution qui n’est pas la seule possible.

Le notaire de l’acheteur défend les intérêts de son client. Il a raison de prendre en compte le risque qu’après la vente vous fassiez défaut à vos engagements. Il faut que vous apportiez une garantie. Evidemment, le séquestre d’une somme correspondant aux prétentions du voisin, probablement excessives, serait une parfaite garantie. Mais il y a une autre solution : la caution bancaire. Si vous êtes solvable, votre banque ne devrait pas vous la refuser. Cela vous coûterait quelques frais à payer à la banque mais vous éviterait d’avoir à bloquer des liquidités d’un montant élevé.

Il y a encore bien sûr une autre solution : attendre le règlement du litige pour vendre.

14/10/2021 15:49

Précisions.

Vous avez raison d'observer que, pour le moment, dans l'instance en cours vous êtes seul en cause et que votre acheteur ne l'est pas. Mais il faut voir plus loin.

Si le transfert de propriété a lieu avant que le jugement ne soit prononcé, le voisin pourra demander l'intervention forcée de l'acheteur en vue de le faire condamner solidairement avec vous.

Si le jugement est prononcé avant le transfert de propriété et que les travaux ne sont pas faits, le voisin pourra attaquer le nouveau propriétaire en vue de le faire condamner à l'exécution des travaux.

14/10/2021 16:41

Bonjour, je vous remercie pour votre réponse très éclairante, notamment au niveau de la caution bancaire.

Si vous relisez mon post, je fais la distinction entre les indemnités demandées en réparation des dommages passés, et les travaux à réaliser sur notre fonds, qui eux effectivement concerneront le nouveau propriétaire. Pour les travaux sur notre fonds, nous avons prévu une clause de séquestre correspondant au montant des devis majoré de 10% pour que le nouvel acquéreur ne soit pas inquiété.
Même si une intervention forcée de sa part était demandée par le voisin après le transfert de propriété, il serait serein car les fonds sont bloqués à cet effet.

En revanche, pour les indemnités demandées au titre des réparations sur le fonds du voisin suite aux dégâts occasionnés par les intempéries, c'est en raison selon lui d'une faute commise il y a des dizaines d'années lors de la construction du terrain (et qui est au cœur du litige). Il ne me semble donc toujours pas que le nouvel acquéreur puisse être appelé à la cause, n'étant pas propriétaire du bien il y a 10 ans lors des intempéries et n'étant responsable d'aucune faute pour les dommages passés.

Non ?

Une clause dans le compromis indiquant que nous prenons entièrement en charge l'aléa du litige et restons les seuls responsables en cas de condamnation, sans que l'acquéreur ne puisse en aucun cas être subrogé à nous pour le paiement des indemnités ne serait-elle pas suffisante ?

Merci encore pour vos lumières


14/10/2021 17:27

Les indemnités demandées en réparation des dommages passés ne concernent pas l’acheteur à moins que le voisin n’ait déjà obtenu une mesure judiciaire de sauvegarde de ses intérêts telle qu’une hypothèque judiciaire.

En ce qui concerne les aménagements à réaliser, il reste peut-être à vous accorder avec le voisin. Si celui-ci est d’accord avec la description des travaux figurant sur le devis, pourquoi ne pas régler le problème par une transaction ? Vous vous engageriez à la réalisation de ces travaux en un certain délai, l’acheteur s’engagerait à les faire dans ce délai, vous notifieriez cet engagement au voisin et mettriez sous séquestre la somme nécessaire. Le voisin serait sûr que les travaux seront faits, l'acheteur sera sûr de n'être pas attaqué par le voisin, le problème sera réglé.

Je suppose que vous êtes représenté par un avocat dans le litige. Que pense-t-il de tout cela ?

14/10/2021 17:45

Malheureusement, notre avocat comme notre notaire restent muets face à ce problème, et ne répondent pas à nos mails/appels... Nous nous retrouvons donc seuls pour essayer de proposer une solution satisfaisante pour les deux parties.

La question des travaux n'est pas réellement un problème, puisque l'acheteur était tout à fait d'accord pour un séquestre.

Là où le bât blesse, c'est lorsque le notaire a fait une confusion des demandes en fusionnant les dommages passés avec les travaux à venir.

Je vais tenter une nouvelle fois de rassurer l'acheteur sur les dommages passés et lui proposer une clause le degageant de toute responsabilité en cas de condamnation concernant cela.

Auriez vous une idée de comment la rédiger ?

14/10/2021 19:26

Si les travaux ne sont pas le problème, je ne vois pas où est ce problème. Sont-ils demandés par le voisin ? Est-vous certain qu'ils suffiront à prévenir les dommages qui sont la cause du litige ?

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