Non délivrance de fonds commercial

Publié le 24/05/2020 Vu 439 fois 8 Par
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22/05/2020 18:09

Bonjour

j’ai acheté un fonds de commerce avec bail à un mandataire judiciaire je ne peux l’exploiter car la propriétaire des murs s’y est installée pour y vivre

A la date de la vente la propriétaire n’y habitait pas , nous avons commencé des travaux et nous sommes mis d’accord Avec elle pour payer le loyer au démarrage de l’activité

quand tout à été prêt elle n’a jamais voulu nous donner les documents (bail, licence...) elle a changé les serrures et s’y est installée (constat de la police)

nous avons averti le mandataire qui n’a pas bougé !



puis je demander le remboursement au mandataire pour non délivranceet ainsi annuler la vente ?

merci de vos réponses

bien cordialement Dernière modification : 23/05/2020 - par Ambrex

22/05/2020 18:31

Le vice caché des articles 1641 et 1643 du Code Civil permet, en réparation du préjudice causé à l'acquéreur, une action en résolution (L'action rédhibitoire) [...].



L'article 1644 du Code Civil dispose que "Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix."



La seconde action prévue par l'article 1644 étant l'action estimatoire, va consister en l'évaluation de la perte dommageable pour l'acquéreur et la restitution d'une partie du prix à titre de réparation.



https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/garantie-vices-caches-cession-fonds-14553.htm
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

22/05/2020 20:38

Bonjour,

J'y vois plus une éviction (article 1626) qu'un vice caché.

L'objet de la vente ayant disparu, il y a lieu à demander l'annulation de la vente.

23/05/2020 16:44

Merci pour vos réponses
Cordialement

24/05/2020 10:01

"La garantie d'éviction a pour objet d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. Elle constitue ainsi le prolongement naturel de l'obligation de délivrance dont elle assure la pérennité." ()

() DALLOZ



La garantie d'éviction de l'article 1626 du Code Civil est censée garantir une jouissance paisible du bien acquis [...], tout comme la garantie des vices cachés, ces garanties font référence à des troubles d'origines distinctes qui supposent un dommage qui n'est constaté qu'après la signature du contrat.



Les caractéristiques de garantie d'éviction et de la garantie des vices cachées sont précisées par la jurisprudence, mais elles tendent aux mêmes finalités de rétribution totale ou partielle consécutivement à un préjudice constaté par l'acquéreur.



"L'éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette perte est causée par un trouble de fait ou un trouble de droit." ()

() https://droit-finances.commentcamarche.com/

La question de l'aspect juridique se pose, quant à la cause du trouble constaté par l'acquéreur qui se trouverait fort désappointé de subir un préjudice dans l'usage de son acquisition, entre le trouble de fait et le trouble de droit, et de toutes les conséquences subséquentes qui en découlent, notamment pour l'évaluation des responsabilités des protagonistes. [...].



Dans le cas d'espèce, l'acquéreur d'un fonds de commerce et d'un bail, constate l'occupation des lieux par le propriétaire des murs après avoir conclu les stipulations nécessaires avec un mandataire judiciaire, ce qui suppose de déterminer comment un tel fait a pu se produire, alors que les protocoles imposent l'existence de VÉRIFICATIONS DES CONTRATS LIÉS AU FONDS DE COMMERCE, de visites des locaux et des éléments du fonds de commerce. [...].

Selon Olivier BEDDELEEM "La garantie d'éviction est due s'il s'agit d'un trouble de droit qui résulte du vendeur et existait avant la vente." ()

https://www.edhec.edu/ Droit européen, Droit Entrepreneuriat, Management de l'Innovation par le Droit [...]

La garantie d'éviction est supposée garantir un trouble de droit quant à la revendication de la propriété des murs ou d'un terrain.

"L'acquéreur d'un immeuble, contraint de le délaisser après qu'un créancier du vendeur, titulaire d'une telle hypothèque, eut exercé son droit de suite et obtenu la vente forcée de ce bien, subit un trouble de droit, donnant lieu à la garantie d'éviction du fait d'un tiers, dans les conditions de l'article 1626 du code civil, dès lors que le jugement de condamnation qui a donné naissance à cette sûreté réelle existait au moment de la vente." ()

() (Cass. Civ 1, 28 octobre 2015, Pourvoi n° 14-15.114, Publié au bulletin)



Hors, le bail, qui est soumis à des dispositions spécifiques contractuelles, n'est pas un élément du fonds de commerce.



Le risque d'éviction est protégé par la garantie d'éviction lorsqu'il y a un trouble de droit, hors le contentieux ne porte pas sur la revendication de la propriété par l'occupant des lieux, et demeure la question du trouble de fait par le propriétaire des murs.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

24/05/2020 12:20

Il me semble que la précision : A la date de la vente la propriétaire n’y habitait pas a été ajoutée le 23 mai alors que fabriceluciani et moi-même avions déjà répondu le 22. Il aurait fallu envoyer un nouveau message sans modifier le premier.

Cela change tout. Le cédant, en l’occurence le mandataire judiciaire, n’est pas responsable d’une prise de possession du local par un tiers postérieure à la remise des clefs.

Un squatter s’est installé dans le local alors que vous en aviez déjà reçu les clefs. La protection du local était dès lors de votre responsabilité et non plus de celle du mandataire judiciaire. L’occupant a beau être le propriétaire des murs il n’en est pas moins squatter. Voyez immédiatement un avocat. Vous pouvez envisager deux actions :
- soit l’expulsion de l’occupante et des dommages et intérêts ; Dans l’immédiat, vous pouvez demander en référé une libération du local sous astreinte ;
- soit la compensation en argent du préjudice subi à savoir le prix du fonds de commerce plus autres dommages, notamment les intérêts au taux légal majoré calculés depuis la mise en demeure jusqu’au paiement.

Il y a tout de même un point à regarder, celui des titres. Vous dites : elle n’a jamais voulu nous donner les documents (bail, licence...) . Or la propriétaire des murs n’a pas à remettre ces titres au cessionnaire du bail. Ce sont les titres du locataire cédant qui doivent être remis au nouveau locataire. Le mandataire judiciaire aurait dû vous remettre notamment l’exemplaire du bail de l’exploitant. Il y a peut-être un vice de ce côté.

24/05/2020 12:58

Sur les notions d’éviction et de vice caché.

Ce que dit le code civil :

- Le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir.
- L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.
- La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

Autrement dit, le vendeur doit faire en sorte que, lors de la délivrance, la chose vendue soit en état d’être possédée paisiblement et qu’elle soit telle qu’elle a été présentée à l’acheteur, exempte de vices rédhibitoires.

Exemple concret

Dupont achète une maison à Martin.

Dès la remise des clefs il se rend à cette maison et constate qu’elle est squattée, ce qu’elle n’était pas lorsqu’il l’avait visitée avant la vente. De ce fait Dupont ne peut posséder la maison paisiblement et il appartient à Martin, au titre de la garantie d’éviction, de faire partir le squatter.

Quelques temps après, Dupont s’aperçoit que des eaux usées se déversent dans la cave du fait d’une rupture du collecteur dans sa partie enterrée, invisible lors d’une visite mais que Martin ne pouvait ignorer. Il en doit réparation au titre de la garantie des vices cachés.

La garantie d’éviction porte aussi bien sur les troubles de fait que les troubles de droit. Mais un trouble de fait né postérieurement à la délivrance ne peut être de la responsabilité du vendeur.

Par exemple, un squatter s’installe : c’est un trouble de fait.

Une personne détenant un bail signé du vendeur, dont celui-ci n’avait pas informé l’acheteur, veut s’installer dans les lieux : c’est un trouble de droit.

Sur le droit au bail
Le droit au bail est, généralement, un élément du fonds de commerce comme il est dit sur le site du service public : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22532. C’est pour cette raison que le locataire d’un local commercial a un droit au renouvellement sauf paiement d’une indemnité d’éviction et qu’il ne peut lui être interdit d’inclure la cession du droit au bail lorsqu’il vend son fond de commerce.

24/05/2020 13:25

OBSERVATIONS

La mention par le requérant "fonds de commerce avec bail" me semblait supposer que le bail du local faisait l'objet d'un contrat distinct du fonds de commerce dans une même procédure.

Effectivement, et de manière générale, le bail et le fonds sont liés, le bail étant l'un des éléments indissociables du fonds.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

24/05/2020 14:05


La mention par le requérant "fonds de commerce avec bail" me semblait supposer que le bail du local faisait l'objet d'un contrat distinct du fonds de commerce dans une même procédure.

Il est possible que les deux aient été dissociés, qu'on ait vendu la clientèle et autres éléments incorporels d'une part et le droit au bail d'autre part. Concrètement c'est sans conséquence. Ce qui est sûr est que l'impossibilité de disposer du local compromet sérieusement l'exploitation du fonds, ce qui donne le droit au cessionnaire de se faire indemniser par la propriétaire du local pour la perte du fonds de commerce dans son intégralité.

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