prescription droits à construire ?

Publié le 02/10/2020 Vu 189 fois 3 Par
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30/09/2020 23:48

Bonjour, j'ai acquis en 1982 un pavillon appartenant à une copropriété. Ce pavillon avait été surélevé d'un etage par le vendeur de bien responsable de la rénovation des batiments qu'il a ensuite vendu par lot. La surelevation ayant été faite sans permis de construire n'a pas été déclarée aux hypotheques et ne figurait pas sur le reglement de copropriété.

Il y a 20 ans une AG des copropritaires à entériné officiellement cette surélévation en creant un lot supplémentaire pour une juste repartion des charges. Aucune declaration n'a été faite zux hypotheque.

Je me suis pour ma part mis en règle avec les impots fonciers et le cadastre qui ont bien enregistré la surface réelle.

Mon problème actuel est qu'un nouveau syndic (bénévole mais d'un zélé redoutable) veut me faire payer à la copropriété des droits à construire importants correspondant à la surface non déclarée crée il y a 38 ans par le vendeur (qui possedait alors tout les batiments, avant la creation de la copropriété.... Il me semble que de toute façon il doit y avoir prescription et que s'il est nécessaire que je rachète ce droit à construire pour régulariser ma situation auprès du bureau des hypothèques un euro symbolique pourrait être pertinent. Qu'en pensez vous ? Un grand merci pour votre réponse.

Michel.

01/10/2020 10:14

Bonjour,

Tout ce qu'il y a à faire est de réitérer devant notaire l'acte de création du lot supplémentaire qui est un acte conventionnel passé entre le syndicat et votre prédécesseur. Les conditions de création de ce lot acceptées par l'assemblée générale des copropriétaires ne peut être modifiée unilatéralement vingt ans après. De plus, l'action est de toute façon prescrite depuis longtemps.

Il n'y a pas à racheter quoi que ce soit et si quelque chose devait être racheté, ce ne pourrait être pour un euro symbolique.

02/10/2020 11:45

Merci beaucoup pour cette réponse rapide et rassurante. J'avais cru comprendre sans en être certain que le droit à construire avait été défini par la loi Elan, et ne pouvait donc pas être rétroactif. Le nouveau syndic bénévole a dit en AG que l'espace au dessus de ma maison appartenait à la copropriété (ce qui ne figure pas sur le règlement de copropriété) et que je devais obligatoirement racheter ces droits pour pouvoir officialiser au bureau des hypothèques...même après lui avoir montré un constat d'huissier prouvant que la surélévation existait avant mon achat, et les comptes rendus d'AG validant cette construction.

02/10/2020 12:20

Le droit de surélévation fait l'objet depuis l'origine des articles 36 et 37 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qu'il faut lire dans sa rédaction en vigueur. Inutile de s'encombrer l'esprit avec les lois ELAN, ALUR ou autres qui l'ont modifiée.

Le droit de surélévation est un droit acccessoire aux parties communes. Le syndicat aurait pu céder ce droit à titre onéreux mais il a décidé il y a vingt ans de vous l'accorder à titre gratuit et ce qui est fait est fait. Quand une autorisation est donnée, on ne revient pas dessus vingt ans après.

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