Delai renouvellement du bail commercial

Publié le 06/09/2020 Vu 269 fois 2 Par
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06/09/2020 11:24

Bonjour

en décembre 2020, mon contrat de bail commercial (Pharmacie) arrivera à échéance de 12 ans.

Si je souhaite effectuer une demande de renouvellement pour éviter le déplafonnement du loyer, suis-je encore dans les temps (moins de 6 moins avant la fin du bail) ?

Que dois-je faire pour éviter le déplafonnement ou la tacite prorogation qui pourrait nuire à la vente de la pharmacie car plus titulaire d'un droit au bail ?

Par avance merci pour votre aide précieuse.

Nathalie B.

06/09/2020 12:44

Bonjour,

Pour éviter de passer la limite des douze ans, il vous suffit de notifier au bailleur une demande de renouvellement. Vous pouvez le faire à tout moment dès lors que la date d’expiration du bail est passée : article L 145-10 du code de commerce. Vous devez respecter un certain
formalisme :

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Le délai de six mois ne s’applique qu’au congé donné par le bailleur. Le nouveau bail commence à la date de réception par le bailleur de la demande renouvellement.

Si vous laissez passer la limite des douze ans, le loyer n’est plus plafonné mais ce n’est pas forcément une catastrophe parce que la règle de base qui est que le loyer doit correspondre à la valeur locative continue à s’appliquer. Il peut y avoir matière à discussion mais, à moins que le montant du loyer soit notablement inférieur au prix du marché, vous ne risquez pas une explosion de votre loyer. A moins d’entente avec le bailleur, le nouveau loyer sera fixé par le juge après avis d’expert. Mais bien sûr, tant qu’à faire, il est préférable de renouveler le bail sans attendre que sa durée ait excédé douze ans.

Vous êtes actuellement en période de tacite prorogation puisque la durée du bail initialement convenue est dépassée. La prorogation tacite peut se prolonger indéfiniment. Une longue période de prorogation tacite ne vous fait pas perdre la propriété commerciale et ne compromet aucunement la cession du fonds de commerce.

Ce qui pourrait poser problème au nouveau locataire serait une non-exploitation du fonds pendant au moins trois ans, d’où l’intérêt de céder le droit au bail au moins trois ans avant sa date d’expiration. Mais cette question ne se pose qu’en cas de changement d’activité. Si le nouveau locataire reprends l’exploitation de la pharmacie, il n’y a pas d’interruption de l’exploitation du fonds.

.

06/09/2020 14:45

Bonjour Yukiko
C’est très clair merci beaucoup !
Je n’avais pas compris que j’étais déjà en période de tacite prorogation et donc que je pouvais à tout moment envoyer une demande de renouvellement.

J’ai donc tout intérêt à le faire avant les 12 ans qui arrivent en décembre si j’ai bien compris.

Merci encore !

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