Non réitération compromis de vente

Publié le Vu 663 fois 10 Par Camilia28
19/11/2014 14:15

Nous avons signé un compromis de vente sous conditions suspensive d'obtention de prêt avec délai de réalisation. Nous sommes le vendeur.
Les conditions suspensives ont été réalisées de notre côté (administrative) et du côté de l'acheteur (prêt) mais le jour de la signature, l'acte authentique n'a pas été signe car le notaire de l'acquéreur a précisé qu'il n'était pas certain que l'acquéreur puisse faire une ouverture avec passage à un endroit qui ne bénéficie pas à ce jour de passage ni d'ouverture. Cet élément dont nous n’avons jamais eu connaissance a apparemment été négocié avec l'agent immobilier qui a vendu notre bien, sans que nous n'en soyons informés.
Notre notaire nous a conseillé de faire une demande au propriétaire du chemin sur lequel l'ouverture est souhaitée mais la réponse est prévue un mois et demi après le 1er RV de signature que nous avons eu et qui n'a pas aboutit.Il n'y a eu aucun PV de carence de signé à ce jour.
Si la réponse du propriétaire du chemin est négative, nous souhaiterions forcer l'acquéreur soit à acheter, soit à verser des pénalités prévues au compromis (probablement plutôt cette dernière solution). Nous préférerions toutefois que cela se règle à l'amiable si la réponse était positive.
Quelle est la bonne procédure à adopter dès aujourd'hui?
Pouvons nous attendre la réponse du propriétaire du chemin avant de mettre l'acquéreur en demeure ?
Quel sont les délais pour mettre en demeure l'acquéreur après le RV de signature de l'acte authentique ?

Je peine à obtenir des réponses claires de mon notaire.

Cordialement,

19/11/2014 14:38

Madame,

A la lecture de votre résumé, il semble que le fait que l'acquéreur ne puisse pas faire une ouverture avec passage à un endroit, n'apparaisse pas dans le compromis de vente.

En effet, vous mentionnez que ce point aurait été négocié avec l'agent immobilier.

Dès lors que ce point n’apparaît pas dans le compromis de vente comme une condition suspensive, la vente est réputée formée.

Deux options s'offrent à vous:
-soit mettre en demeure l'acquéreur afin de signer l'acte authentique
- soit obtenir des dommages et intérêts conformément au compromis de vente.

Si vous souhaitez être assisté d'un avocat soit dans le cadre d'une transaction amiable soit dans le cadre d'un éventuel contentieux, n'hésitez pas à me contacter.

Bien cordialement,

Maître Bedok Aurélia
bedok.avocat@gmail.com
Bureau: 01.43.78.62.28

19/11/2014 14:53

Bonjour Maitre,

je vous remercie pour la rapidité de votre réponse.
Avant de faire un choix entre l'amiable et l'une des 2 options, je souhaiterais savoir quels sont les délais pour lancer l'une ou l'autre des options ?

Par ailleurs, quelles sont vos références en la matière.

Cordialement,

19/11/2014 15:07

Madame,

En principe, le compromis de vente prévoit un délai au terme duquel l'acquéreur s'engage à réitérer son consentement par acte authentique. Passer ce délai, vous pouvez mettre en oeuvre l'une des deux options.

En l'absence de délai prévu dans l'acte, la jurisprudence a posé le principe de "délai raisonnable" soit entre 3 et 6 mois après la signature du compromis de vente.

Bien Cordialement,

Me Bedok

19/11/2014 15:16

Maitre,

la vente devait être signée il y a 2 semaines et demi. Le RV a eu lieu mais pas la signature au motif cité précédemment.Le "délai raisonnable" de 3 à 6 mois est-il dans ce cas valable pour essayer de régler les choses à l'amiable avant de poursuivre l'acquéreur ?
Plus précisément la réponse concernant le droit de passage est prévue le 5 décembre (passage en commission et notification plus tard). Pouvons nous attendre cette date avant de lancer l'une des options ?

Je vous remercie.

19/11/2014 16:10

Madame,

Je me permets de me répéter mais à partir du moment où le droit de passage n'est pas mentionné dans le compromis de vente comme étant une condition suspensive, la vente est réputée formée.

Dès lors, vous pouvez dès à présent mettre en oeuvre les deux options puisque l'acquéreur n'a pas respecté son obligation de réitérer son consentement par acte authentique dans le délai convenu dans le compromis de vente.

Il est difficile de comprendre vos intentions par courriels. Pour quelle raison souhaitez-vous attendre jusqu'au 5 décembre dès lors que les pénalités prévues au compromis sont applicables puisque l'acquéreur n'a pas respecté son obligation.

N'hésitez pas à me contacter par téléphone pour de plus amples explications.

Bien cordialement,

Me Bedok
Bureau: 01.43.78.62.28

19/11/2014 16:40

Maître,

dans un 1er temps sur conseil du notaire, une demande de droit de passage a été faite à la SNCF qui la présente en comité le 5 décembre pour décision.Si la SNCF accordé le droit de passage, la chose pourrait être réglée à l'amiable.
Par ailleurs, une clause du compromis prévoit que nous utilisions jusqu'à fin juillet 2015 une partie du bien. Cela sera compliqué à gérer au niveau relationnel si l'acquéreur a été forcé à acheter auparavant.

Cordialement,

19/11/2014 17:16

Madame,

Au vu de ces nouveaux éléments, je comprends mieux la situation.

Il est en effet préférable d'attendre en espérant obtenir une réponse positive pour le droit de passage.

Cependant, dans l'hypothèse d'une réponse négative pour le droit de passage, sachez que vous êtes dans vos droits de demander un dédommagement pour non réalisation de la vente dès lors que cette condition (droit de passage) n'apparaît pas dans le compromis.

Bien cordialement,

Me BEDOK

19/11/2014 17:37

Maître,

je vous remercie pour ces précisions. Mais de combien de temps disposons nous pour demander le dédommagement (pénalités). N'y a t il pas un délai légal à compter de la signature du compromis ? ou de la date prévue de signatire de l'acte authentique ?

Cordialement,

19/11/2014 17:57

Madame,

Le délai de droit commun est de 5 ans pour agir à partir du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer, soit à partir de la date prévue pour signer l'acte authentique. (article 2224 du code civil).

Par conséquent, vous avez le temps.

Le délai raisonnable que j'ai mentionné dans mon premier message, concernait le délai admis soit 3 à 6 mois, en l'absence de date dans le compromis de vente, au terme duquel l'acquéreur doit réitérer son consentement par acte authentique.

Bien cordialement,

Me BEDOK

19/11/2014 18:01

Très bien.
Je reviendrai vers vous en cas de poursuite à mettre en oeuvre.
Mille remerciements.

Très cordialement

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