Vente d’un appartement occupé et prorogation 6 ans acceptée par le nouveau propriétaire.

Contrairement à ce qui a pu être dit plus haut, ce n'est pas la loi qui modifie le contrat, c'est l'acheteur qui s'engage à proroger les baux.

La prorogation de contrat correspond simplement à l’allongement conventionnel de la durée d’un contrat à durée déterminée. Elle nécessite le commun accord des parties.

La prorogation doit donc être concrétisée par un avenant, lequel détermine la nouvelle échéance du contrat (la nouvelle date d'expiration).

Le refus de cet avenant par le locataire (il renonce à une condition stipulée dans son intérêt exclusif) libère l'acheteur de son obligation.

C’est du sophisme.

Ce qu’il faut retenir, c’est que le locataire a le droit de rester dans le logement pendant six ans à compter de la date de l’acte de vente.

Le reste, c’est du coupage de cheveux en quatre et du débat sur le sexe des anges.

En admettant qu’il faille absolument un avenant parce qu’on ne peut pas modifier un contrat sans avenant consenti par les deux parties, que cela ne fait pas joli dans le paysage, se pose la question du temps dont dispose le locataire pour accepter la poposition d'avenant.

Que se passe-t-il si le locataire, sans refuser explicitement la prolongation du bail, refuse de signer l’avenant, dont la loi ne dit absolument rien, ou ne répond pas ?

Le bailleur n’a pas autorité pour décider discrétionnairement du temps dont dispose le locataire pour répondre.

Comme la loi est muette sur la question, il s’en déduit que le locataire dispose d’un délai de six ans à compter de la date de l’acte de vente et que, tant que la proposition d’avenant n’a pas été explicitement acceptée par le locataire, le bail est tacitement prorogé par l'effet de la loi pendant six ans à compter de la date de l’acte de vente.
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Extrait d'une brochure : Les droits de préemption du locataire d'habitation: Ce que change la loi Aurillac (Lefèvre Pelletier & associés, Avocats)



"Cet engagement de prorogation peut avoir trois suites :


- Le locataire refuse la prorogation du bail (...)

- Le locataire réclame que la prorogation soit constatée par voie d'avenant au bail (...)

- Le locataire reste inactif, soit qu'il ignore l'engagement de prorogation souscrit en sa faveur, soit qu'il préfère conserver un flou juridique dont il peut ultérieurement tenter de tirer profit : il pourrait ainsi soutenir, par exemple, ne pas avoir accepté la prorogation, ce qui qui aurait pour effet que le bail, à son échéance initiale, se serait tacitement reconduit. (...)

Il est donc primordial d'éviter une telle ambiguité. A cette fin, l'acquéreur nouveau bailleur sera avisé d'écrire à chaque locatoire, l'informer de son engagement de prorogation, proposer la signature d'un avenant conforme, à défaut de quoi le locataire sera réputé avoir refusé la prorogation du bail en cours.