En application de la loi dite Carrez, la surface habitable exclut le balcon.
Concernant vos droits, tout dépend de ce que vous souhaitez. Si vous souhaitez obtenir une diminution du loyer, et en conséquence, la restitution d'une partie du dépôt de garantie versé, vous pouvez mettre en demeure le propriétaire de l'appartement de procéder à une baisse de loyer.
Si cette demande échoue, vous pouvez alors faire constater la surface habitable par un huissier de justice et intenter procédure de tentative de conciliation et judiciaire par la suite à l'encontre du bailleur.
Bien cordialement
S. C. Bhaganooa
Avocat
Barreau de Paris
www.scbavocat.com