Indexation en cas de changement de locataire

Publié le 08/09/2023 Vu 1127 fois 2 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

robot représentant Juribot

Une question juridique ?

Posez votre question juridique gratuitement à notre chatbot juridique sur Juribot.fr

04/09/2023 15:20

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un 3 pièces. Je l'ai mis en location le 01/07/2022 avec un loyer de 900 €. l'indice IRL de référence était celui du T1 2022, c'est à dire 133,93. J'ai procédé à une indexation au 01/07/2023 sur la base de l'indice T1 2023, c'est à dire 138,61 et le loyer est passé à 931,45 € (900 / 133,93 x 138,61).

Mon locataire est parti le 31/08/2023. J'aurai un nouveau locataire le 01/09/2023. Comme il n'est pas possible de réviser un loyer qui a déjà été indexé depuis moins d'un an, le loyer du nouveau locataire restera donc de 931,45 €.

Mais en septembre 2023, le dernier IRL connu sera celui du T2 2023, c'est à dire 140,59. Dans le nouveau bail, l'indice de référence du nouveau bail devra donc être 140,59. Et le nouveau loyer ne pourra être révisé qu'au 01/09/2024 et sur la base du rapport T2 2024 / T2 2023.

Si mon locataire précédent était resté, le loyer aurait pu être révisé dès le 01/07/2024 sur la base du rapport T1 2024 / T1 2023.

Dès lors, sauf erreur, je perds chaque année deux mois de l'écart entre le loyer indexé sur la base de l'indice T1 et le loyer indexé sur la base de l'indice T2 (écart qui peut être plus ou moins grand si l'indice T1 et l'indice T2 n'évoluent pas dans la même proportion).

Il me semble donc que le propriétaire qui ne reloue pas immédiatement après le départ d'un locataire perd donc automatiquement chaque année une part d'indexation du loyer, multipliée par le nombre de mois entre la fin du bail précédent et le début du nouveau bail.

Mon raisonnement vous parait-il exact ?

Superviseur

05/09/2023 07:59

Bonjour

je perds chaque année deux mois de l'écart

Dans le cas que vous évoquez c'est inévitable (changement de locataire) mais ensuite, pourquoi chaque année?

Avez vous fait un backtest pour chiffrer en euros ?
__________________________
Les CGU préconisent d'indiquer un article de loi ou référence etc... ce n'est pas utiliser le copié/collé à outrance. Bannir les affrontement stériles, les redondances et logorrhées interminables, qui font fuir les visiteurs en attente d'une réponse juridique et concise.... (°_°)

08/09/2023 13:48

Riche idée de proposer de faire un back test ! Un peu compliqué, toutefois, à modéliser si l’on veut avoir la possibilité d’effectuer des simulations avec différentes dates de premier bail et différents décalages entre le mois d’indexation du bail initial et le mois de signature du deuxième bail (nota : il n’y a pas d’interruption de location ; seulement une date de signature du deuxième bail qui est postérieure à la date d’indexation du premier bail).

Sauf erreur dans le modèle, les résultats ne sont pas du tout évidents à anticiper car ils dépendent de l’évolution respective des indices connus aux différentes dates d’indexation, évolution qui n’est ni régulière ni symétrique d’une année sur l’autre. Par exemple l’indice T2 de N+1 qui impacte le loyer d’un deuxième bail signé le 1er septembre peut être plus élevé que l’indice T1 de N+1 qui continue d’impacter le loyer d’un premier bail indexé le 1er juillet si ce bail se poursuit : le propriétaire perdra donc un peu de loyer en juillet et août, mais en gagnera de septembre à juin.

Finalement, il apparait que les écarts de loyer cumulés sur un an :


Sont nuls à partir de la deuxième indexation du deuxième bail si l'indice n’évolue plus à partir de cette date (cas peu vraisemblable) mais sont différents d’une année sur l’autre si l'indice évolue classiquement.
Peuvent être positifs certaines années (gain pour le propriétaire)
Se compensent en partie sur longue période.

Au total, le propriétaire qui ne reloue pas le lendemain de la date d’indexation d’un premier bail n’est pas forcément lésé par rapport à un propriétaire dont le locataire reste en place ou par rapport à un propriétaire qui ne reloue pas le lendemain de la date d’indexation : mon intuition était erronée.

Répondre

Avez-vous déjà un compte sur le site ?

Si oui, veuillez compléter les champs email et mot de passe sur le formulaire en haut de page pour vous connecter.

Sinon, complétez le formulaire d'inscription express ci-dessous pour créer votre compte.

Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. HADDAD

Droit de l'immobilier

2667 avis

199 € Consulter
Me. BEM

Droit de l'immobilier

1435 avis

249 € Consulter