Réparations locatives cédant suite à l'état des lieux de cession bail commercial

L’article L145-40-1 du code de commerce impose un état des lieux contradictoire et amiable lors de la cession du bail commercial, sous peine pour le bailleur de perdre la présomption que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Cette obligation est également rappelée sur service-public.gouv.fr, qui précise que l’état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant, ou un tiers mandaté par eux.

Cependant, la loi mentionne simplement « le locataire », sans préciser s’il s’agit du locataire sortant ou entrant.
Or, après la cession, « le locataire » désigne le cessionnaire. Le dernier alinéa de l’article L145-40-1 vise explicitement l’état des lieux entre le bailleur et le cessionnaire, mais son caractère contradictoire vis-à-vis du cédant semble pour le moins douteux et probablement inexistant.
En pratique, le bailleur n’est généralement pas présent lors de la transmission des locaux, ce qui rend impossible de tout vérifier contradictoirement (p.e., la nature et le nombre de clés ou badges transmis).



Par ailleurs, le dépôt de garantie est transmis directement entre cédant et cessionnaire. Si des réparations locatives sont nécessaires, le bailleur ne peut donc pas retenir la caution, celle-ci « appartenant » au cessionnaire après la cession.



Aussi, le dépot de garantie est gardé par le bailleur, le cédant et le cessionnaire le transmettent entre eux. S'il y a réparation locative à réaliser, le bailleur ne peut donc pas le retenir sur la caution qui "appartient" après la cession au cessionnaire.



Le cas concret:

Notre locataire actuel, en cours de vente de son fonds de commerce, a installé un échangeur de climatisation sur la façade de la copropriété avec des travaux qui ont endommagé le ravalement (ravalement visiblement manquant). Aucune autorisation n’a été obtenue, ni de l’assemblée générale de copropriété, ni du bailleur.



Ce sujet, pourtant théoriquement courant, semble peu documenté en pratique.

Comment articuler l’état des lieux de cession, la responsabilité des réparations locatives, la perte de garanties, ... ? Dernière modification : 24/05/2026 - par MDW

Bonjour,

Le principe est simple. En cas de cession du bail, sont transmis au cessionnaire les droits et obligations du cédant envers le bailleur.

L’état des lieux est alors une obligation. Cet état des lieux réunit trois personnes, le propriétaire, le locataire sortant et le locataire entrant. Pour le cédant c’est un état des lieux de sortie, pour le cessionnaire c’est un état des lieux d’entrée, pour le bailleur c’est à la fois l’état des lieux de sortie du cédant et l’état des lieux d’entrée du cessionnaire. Cet état des lieux est l’occasion de constater d’éventuelles dégradations.
Celles-ci, s’il y en a, le cessionnaire en prend la responsabilité et il devra s’arranger avec le cédant.

Si le bailleur a laissé faire la cession sans état des lieux, en fin de bail le cessionnaire pourra opposer au bailleur l’état des lieux d’entrée établi avec le cédant. C’est le sens du dernier alinéa de l’article L145-40-1 du code de commerce : le bailleur ne pourra prétendre que le cessionnaire est présumé avoir pris possession de lieux en bon état. S’il prétend que les lieux étaient en bon état lorsque le cessionnaire en a pris possession, il devra en apporter la preuve.

Le dépôt de garantie est conservé par le bailleur. En fin de bail il sera restitué au nouveau locataire ou, le cas échéant, sera retenu en tout ou partie en réparation des dégradations constatées.

En l’espèce il faut distinguer séparément d’une part quelles sont les responsabilités du bailleur envers le syndicat des copropriétaires et d’autre part quelles sont les responsabilités du cessionnaire envers le bailleur.

Un élément de climatisation a été installé sur la façade de l’immeuble.

Cette installation n’a pas été autorisée par le syndicat des copropriétaires. Vous en êtes responsable envers le syndicat. Vous devrez réparer les dégradations commises sur la façade de l’immeuble ce qui pourra au pire vous contraindre à faire retirer l’élément de climatisation. Pour que cet élément de climatisation puisse rester en place, il faut que vous en demandiez l’autorisation au syndicat et, pour cela, faire inscrire votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le locataire cédant ne vous a pas demandé l’autorisation de poser l’élément de climatisation. Vous avez donc été mis devant un fait accompli que vous n’êtes pas tenu d’accepter. Vous êtes en droit d’exiger du locataire cédant ce que le syndicat des copropriétaire est en droit d’exiger de vous, le remise en état de la façade avec, au pire, le retrait de l’élément de climatisation.

Pour préserver votre intérêt de bailleur, il vous faudra noter sur l’état des lieux tripartite la situation litigieuse en ce qui concerne l’élément de climatisation posé en façade. Si vous n’exigez pas son retrait, il vous faudra au minimum préciser que votre autorisation est suspendue à l’autorisation du syndicat des copropriétaires qui vous sera peut-être refusée. En cas de refus, vous serez en droit de faire retirer l'élément par le cessionnaire sauf à faire reconnaître en justice votre droit à la présence de l'élément de climatisation sur la façade de l'immeuble.
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bonjour

afin de sécuriser toutes les parties, je préconise que cet état des lieux soit effectué par un commissaire de justice

Bonjour



Merci pour ces réponses:

- Je reste dans le doute sur l'interprétation de l'article L145-40-1 mais que pour supprimer le doute il faut un état opposables au 3 parties;

- L'EDL établi par un organisme privé ou le CDJ semble avoir environ le même coût donc avec l'opposabilité le CDJ l'emporte.

- Concernant la responsabilité du cessionnaire, plusieurs sources font référence à Cass. Civ. 3, 8 octobre 2015, n°14-13.179 qui résume que le cessionnaire est responsable pour les "désordres" qui persistent mais pas pour les manquements du cédant. Avoir abimé la façade peut être vu comme un manquement, retiré la climatisation comme une obligation du cessionnaire tout de même.

- Dans l'état les passants peuvent se cogner la tête donc la conformité ne peut à mon avis être acquise.



Je mets en demeure dans un premier temps le cédant de ses manquements et obligations par LRAR, y compris la caution pour le risque financier..
Je rappelle aussi cette contrainte d'état des lieux tripartite - avec des pincettes car article L145-40-1 dis que le cout est divisé par moitié et ne prévoit donc pas du tout que ce soit tripartite.

La cession n'a pas encore eu lieu - nous n'avons pas été notifié des éléments obligatoires pour obtenir notre agrément.

Je pense aussi notifier le syndic car je pense que le mode de réparation doit avoir son aval.

le syndic n'est pas partie prenante dans ce contrat tri partite: vous n'avez pas à l'informer

éventuellement si la distribution du courrier se fait par un gardien, vous informerez le syndic et le gardien du nom du nouvel exploitant après la signature