Augmentation suspecte de loyer

Publié le Vu 4807 fois 17 Par chtiti
07/05/2009 17:55

Bonjour,

Locataire depuis le 15/04/2005 d'un type 3 de 108m² à St-Quentin (02). Je paie 490e/mois de loyer. J'ai un bail de 3 ans signé en avril 2005 auprès du 1ier propriétaire de l'appartement qui n'a jamais été revu depuis (pas d’augmentation). Depuis que je loue cet appartement, 2 autres propriétaires se sont succédés (en 08/2005 puis en 02/2009): les 2 premiers n'ont pas augmenté mon loyer.
Le 3ième propriétaire souhaite qu'à partir du 1ier juin je paie 600 e/mois et il vient de me le notifier par courrier (lettre reçue ce 6 mai 2009 et non envoyée en recommandé) qui dit : « Je vous confirme l’augmentation de loyer (…). En effet, l’appartement occupé a une surface de 108m² (à 12 euros du m² le loyer mensuel devrait être de 1296euros. Vous n’avez pas subi d’augmentation depuis 3 ans mais afin de vous être agréable et vous accorder une petite faveur je vous confirme un loyer de 600 euros mensuel à dater du 1ier juin 2009 ». Je mon loyer augmenterait mais pas à ce point. Je trouve illogique qu’il procède à telle hausse alors qu’il n’était pas propriétaire durant ces 3 ans où le loyer n’a pas augmenté. Peut-il se baser ainsi sur les années précédentes pour augmenter mon loyer ? Je pensais que le loyer était revu en se basant sur un taux fixé tous les ans par l’Etat, non ? Extraits de mon bail :
«Le loyer sera révisé chaque année le 1ier avril sur la base de la moyenne de l’indice du coût de la construction sur 4 trimestres. Moyenne de référence : 3ième trim. 2004 Valeur : 1244,50
Renouvellement : (articles 10, 11, 13 et 17 de la loi)
1 – six mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur pourra faire une proposition de renouvellement par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier :
*soit à l’effet de proposer un nouveau contrat d’une durée réduite (au moins égale à 1 an) pour raisons professionnelles ou familiales justifiées (bailleur « personne physique » ou « sté civile familiale »)
-*soit à l’effet de réévaluer le loyer pour le cas où ce dernier serait manifestement sous-évalué, le contrat étant renouvelé pour une durée au moins égale à 3 ans (bailleur « personne physique » ou « sté civile familiale ») ou à 6 ans (bailleur « personne morale »).
2 – A défaut de congé motivé donné dans les conditions de forme et de délai prévues ci-avant, le contrat parvenu à son terme sera renouvelé pour une durée au moins égale à 3 ans (bailleur « personne physique » ou « sté civile familiale ») ou à 6 ans (bailleur « personne morale »).
Tacite reconduction : (articles 10 et 13 de la loi)
A défaut de renouvellement ou de congé motivé donné dans les conditions de forme et de délai prévues ci-avant, le contrat parvenu à son terme sera reconduit tacitement aux conditions antérieures, pour une durée égale à 3 ans ou à 6 ans. »
A-t-il le droit de m’augmenter ainsi de 110 euros/ Mois sans avoir prévenu quelques temps avant ? J’ai été averti par simple lettre, cela est-il valable ? Sinon de combien peut-il augmenter mon loyer ? Merci infiniment, je n’en dors plus !

07/05/2009 19:21

Bonjour,

Vous pouvez calculer gratuitement l'augmentation de loyer sur :

http://www.conso.net/images_publications/loyer_2009.htm

Je viens de faire le calcul, et si je ne me suis pas trompée, votre loyer devrait être de 538.44 € par mois actuellement.

Vous dites que vous avez eu plusieurs propriétaires.
Vous ne précisez pas si le bail a été refait ?

Si ce n'est pas le cas, votre bail est arrivé à échéance le 15/04/08, donc il est trop tard pour le propriétaire actuel de faire une revalorisation du loyer.

Il aurait pu appliquer l'augmentation (clause prévue à votre bail), et qui aurait porté le loyer à 538.44 € hors charges, le 15 avril 2009. Mais comme c'est trop tard, il devra attendre le 15/04/10 pour l'augmentation annuelle.

Il devra attendre le 15/04/11 pour revaloriser le loyer s'il le trouve trop peu élevé par rapport au voisinage. Et il devra vous le notifier au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Donc pour le moment vous êtes tranquille si votre bail s'est poursuivi en l'état.

il ne faut pas confondre augmentation prévue tous les ans, et revalorisation si le loyer est jugé trop bas par le propriétaire.

08/05/2009 07:44

Bonjour!

Merci beaucoup pour cette réponse précise qui me rassure même si j'avoue craindre la confrontation car mes connaissances en droits sont loin d'être encyclopédiques! J'avais fait mes propres calculs à l'aide du site www.pap.com (http://www.pap.fr/calcul-immobilier/revision-de-loyer/revision-de-loyer.php)et trouvé que le loyer devrait être de 539,32 euros/mois ce qui se rapproche beaucoup de votre résultat.

Je pensais l'avoir précisé mais peut-être me suis-je mal exprimé: mon bail n'a jamais été refait quelque soit le propriétaire, le bail en cours (car à priori reconduit tacitement) est toujours le bail d'origine signé par le premier propriétaire. Cela change-t-il quelque chose?

Il peut juste appliquer l'augmentation (clause prévue à votre bail), et qui porterait le loyer à 538.44 € hors charges.

Et ce, même si la date anniversaire du 15 avril pour l'augmentation annuelle du loyer est passée?

Merci beaucoup!
J'avoue que c'est le fait que l'appartement ait été revendu plusieurs fois qui me complique les choses car nulle part sur les baux il n'est précisé ce qui se produit si l'habitation est revendue alors qu'il est déjà loué!

08/05/2009 09:32

Bonjour,

Oui, vous avez raison, votre propriétaire a laissé passé la date d'augmentation du loyer pour cette année ; il doit maintenant attendre le 15 avril de l'année prochaine pour faire quelque chose.

Je confirme que le fait que votre bail soit du 15/04/05 oblige votre propriétaire à attendre la prochaine échéance des 3 ans pour vous proposer un nouveau loyer.

Il ne vous reste plus qu'à répondre à votre propriétaire en vous appuyant sur ces éléments juridiques.

08/05/2009 13:07

Merci!

Je vous cite donc pour avoir une précision:

votre propriétaire a laissé passé la date d'augmentation du loyer pour cette année ; il doit maintenant attendre le 15 avril de l'année prochaine pour faire quelque chose.

Vous parlez bien de l'augmentation annuelle et non de la revalorisation, c'est bien ça?

Je confirme que le fait que votre bail soit du 15/04/05 oblige votre propriétaire à attendre la prochaine échéance des 3 ans pour vous proposer un nouveau loyer.

Là c'est pour la revalorisation au cas où il trouverait le loyer trop bas au regard de ce qui se fait dans le voisinage, c'est bien ça?

Il ne vous reste plus qu'à répondre à votre propriétaire en vous appuyant sur ces éléments juridiques.

C'est pour cela que, comme vous le précisiez dans votre première réponse, je m'efforce de distinguer ce qui relève de "l'augmentation prévue tous les ans", et de la "revalorisation si le loyer est jugé trop bas par le propriétaire"... mais j'avoue que ça n'est pas toujours simple à distinguer pour moi dans les textes.

Donc, même si la date du 15 avril (date à laquelle doit se faire l'augmentation annuelle du loyer d'après le bail) est passée, le propriétaire peut choisir de procéder à cette augmentation annuelle en juin de cette année?

Merci encore et bonne journée!

08/05/2009 18:27

Citation :
votre propriétaire a laissé passé la date d'augmentation du loyer pour cette année ; il doit maintenant attendre le 15 avril de l'année prochaine pour faire quelque chose.

Vous parlez bien de l'augmentation annuelle et non de la revalorisation, c'est bien ça?


Oui

Citation :
Je confirme que le fait que votre bail soit du 15/04/05 oblige votre propriétaire à attendre la prochaine échéance des 3 ans pour vous proposer un nouveau loyer.

Là c'est pour la revalorisation au cas où il trouverait le loyer trop bas au regard de ce qui se fait dans le voisinage, c'est bien ça?


Oui

Donc, même si la date du 15 avril (date à laquelle doit se faire l'augmentation annuelle du loyer d'après le bail) est passée, le propriétaire peut choisir de procéder à cette augmentation annuelle en juin de cette année?

Non, il ne peut rien faire, il faut qu'il attende le 15 avril prochain.
Ma première réponse était erronée, désolée de vous avoir induit en erreur.

C'est vrai que c'est un peu compliqué, mais vous avez bien cerné la situation :
- Le propriétaire peut augmenter, selon l'indice du coût des loyers, le loyer (hors charges), à chaque anniversaire du bail, donc chaque 15 avril.
- S'il trouve que le loyer n'est pas assez cher (par exemple par rapport au voisinage), il doit vous proposer un nouveau loyer 6 mois avant l'expiration du bail de 3 ans. Sinon, le bail est reconduit tacitement, dans les mêmes conditions (donc seulement avec possibilité d'augmentation annuelle chaque 15 avril).

09/05/2009 15:36

Merci infiniment loe pour ces réponses claires! Au moins je suis armé pour lui répondre; je lui réponds en recommandé avec accusé de réception, c'est plus prudent, non?

09/05/2009 16:22

Je suis désolé de faire un double-post mais il est noté quelque chose sur le site de l'anil (http://www.anil.org) dans ses "FAQ" pour les locataires et que je ne trouve pas tout à fait clair:

1)
En cours de bail, pour un logement loué non meublé, le loyer peut être augmenté une fois par an à condition que cela soit prévu dans le bail.
Depuis le 1er janvier 2006, l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (loi du 26 juillet 2005). L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l’indice du même trimestre connu à cette date. L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE et au journal officiel. Depuis le 10 février 2008 (date d’entée en vigueur de la loi du 8.2.08 : JO du 9.2.08), l'IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.


Jusque là, je comprends cela correspond à ce que vous m'avez dit!

2) Désormais, l’IRL est publié plus vite par l’INSEE, ce qui explique qu’en pratique on ne prend plus en compte le même trimestre pour un bail signé avant ou après le 10 février 2008.
Exemples :
Bail signé le 1er mars 2007 : avec un loyer fixé à cette date à 700 euros hors charges, le loyer s’établira au 1.3.2008, à :
700 € x l’indice du 3ème trimestre 2007
l’indice au 3ème trimestre 2006 (dernier indice connu à la date de signature du bail).
Bail signé le 1er mars 2008 : avec un loyer fixé à cette date à 700 euros hors charges, le loyer s’établira au 1.3.2009, à :
700 € x l’indice du 4 ème trimestre 2008
l’indice au 4ème trimestre 2007 (dernier indice connu à la date de signature du bail).


Là je ne comprends plus, on ne se réfère plus à la valeur et au trimestre de référence cité dans le bail?

3) Ce mode de révision des loyers s’applique à tous les baux à compter du 1er janvier 2006, même si les contrats, signés avant cette date, ne sont pas modifiés.
Dans le cas d’un bail signé avant le 1er janvier 2006, la valeur de la moyenne sur 4 trimestres de l’indice du coût de la construction est remplacée par l’indice de référence des loyers.


Bon là ok, ça veut dire que même si mon contrat a été signé avant la loi, c'est applicable dessus, non?

4) Attention, si le propriétaire n’a pas pratiqué les révisions annuelles prévues dans le bail, il est libre de demander à son locataire à tout moment ce qu’il lui aurait payé s’il les avait appliquées chaque année, et ce pendant 5 ans maximum.

Alors quelqu'un pourrait-il m'expliquer concrètement ce dernier paragraphe car effectivement je n'ai eu aucune augmentation annuelle de mon loyer en 4 ans! Cela signifie-t-il qu'il simplement qu'il peut prendre en compte les indices des années précédentes pour l'augmentation annuelle du loyer qu'il fera l'an prochain?
Pouvez-vous me dire si c'est ce qui est fait quand on calcule l'augmentation de son loyer par le biais du site: http://www.conso.net/images_publications/loyer_2009.htm?

En mettant:

Date de signature du bail: 15/04/2005
Montant du loyer hors-charges à cette date: 490 euros
En cas de renégociation, montant du dernier loyer hors-charges: rien (car jamais renégocié)
Mois de révision du loyer: avril
Indice de référence mentionné dans le bail: 3ième trimestre

et que le logiciel me donne l'historique suivant pour le loyer hors-charges:
15 avril 2005: 490 e
avril 2006: 501,28 e
avril 2007: 517,28 e
avril 2008: 523,03 e
avril 2009: 538,44 e

5) Ou cela signifie-t-il qu'il peut calculer de façon retroactive en prenant la différence entre les 490e (que j'ai payé chaque mois pendant les 4 ans) et ce que j'aurais en réalité du payer au mois chaque année (s'il avait bien augmenté annuellement le loyer comme prévu dans le bail)et en additionnant ces différences comme suit:

pour la période d'avril 2006 à mars 2007: (501,28-490)x12=11,28x12=135,36
pour la période d'avril 2007 à mars 2008: (517,28-490)x12=27,28x12=327,36
pour la période d'avril 2008 à mars 2009: (523,03-490)x12=33,03x12=396,36
Soit me réclamer par prélèvement sur la caution la somme de 135,36+327,36+396,36= 859,08e

J'avoue que ce dernier paragraphe lu sur le site de l'Anil me fait très peur car je ne le comprends pas bien (ou j'ai peur d'avoir trop bien compris!):

Merci encore de votre aide qui me rassure beaucoup! J'ai mis des "1), 2)..." pour qu'il vous soit plus simple de me répondre!

En début de semaine je vais aller au point info droit de mon palais de justice en espérant qu'ils pourront eux aussi me confirmer tout cela car je n'ai pas d'ADIL dans mon département!

11/05/2009 09:22

Bonjour,

Je suis désolée, là je cale, je ne sais pas du tout si le propriétaire peut procéder selon le N°5.

Même si vous n'avez pas d'ADIL dans votre département, rien ne vous empêche de téléphoner à un autre situé dans un département limitrophe, et la plus proche de votre domicile.

Leurs conseils sont gratuits, et eux seront en mesure de vous fournir des réponses précises et vraies à toutes vos interrogations.

Cordialement,

Loe

11/05/2009 12:54

Merci beaucoup! Je me rends dès cet après-midi au point info droit de ma commune où des permanences d'avocats et de notaires sont assurés, j'espère en apprendre plus là bas! Merci encore de votre aide précieuse!

Une chose est certaine, c'est que chaque personne que j'ai consulté pour le moment m'a dit que mon propriétaire n'était pas dans la légalité!

11/05/2009 19:05

J'aimerais beaucoup que vous me fassiez part de ce que l'on vous aura dit, notamment sur le point N° 5.
Merci par avance.

12/05/2009 05:48

Bonjour,

Hier je suis comme convenu allé au point info droit de ma commune qui n'a en réalité rien fait d'autre que de me diriger vers une permanence de la Confédération Générale du Logement où les renseignements qui m'ont été donnés ont été, à mon avis assez approximatif. Le membre de la CGL a entrepris de recalculer le loyer que je devrais payé et est arrivé au résultat de 569,17e/mois mais en revoyant le détail de ses calculs, il s'est visiblement emmêlé les pinceaux entre la moyenne de l'ICC, l'IRL1 et l'IRL2... Car de ce que j'ai pu comprendre au grès de mes recherches et grace au site de l'INC, c'est que mon loyer, en raison de la longue période où il n'a pas été augmenté, ne peut être augmenté qu'en prenant en compte:
- l'ICC pour la période allant jusqu'au 01/01/06
- l'IRL1 pour la période 01/01/06 au 09/02/2008
- l'IRL2 Pour la période d'après 09/02/2008
Et avec le logiciel de calcul de l'INC je parviens à 538,44e

Tout cela pour dire que je ne suis pas vraiment plus avancé!
En revanche, info précieuse: il semblerait que le propriétaire ne puisse faire des arrièrés de loyer que depuis la date où il est devenu propriétaire soit février 2009!

En tout cas, tous mes interlocuteurs me disent que mon propriétaire ne peut augmenter ainsi mon loyer à 600 euros et c'est déjà une bonne nouvelle! Maintenant j'aimerais pouvoir trouver un professionnel du secteur ou une instance qui puisse me confirmer le montant du loyer histoire que je ne passe pas pour un idiot en cas d'erreur!

Je pense prendre rendez-vous avec l'ADIL du Nord (à défaut d'avoir un ADIL dans l'aisne!), je pense qu'eux pourront me renseigner de façon certaine!

12/05/2009 09:22

Je pense prendre rendez-vous avec l'ADIL du Nord (à défaut d'avoir un ADIL dans l'aisne!), je pense qu'eux pourront me renseigner de façon certaine!

Oui, il n'y a pas de raison, ils savent de quoi ils parlent et sont spécialistes dans ce secteur.

Merci de me tenir informée des réponses.

12/05/2009 11:29

A.D.I.L.
Association Départementale pour l'Information sur le Logement)
34 rue Jules Barni
AMIENS CEDEX
03 22 82 25 00
__________________________
DORANGEON.OVER-BLOG.COM

12/05/2009 13:06

Merci beaucoup! Effectivement je pensais me tourner vers l'ADIL du Nord ou de la somme (deux département où je me rends assez souvent!)!

Je pensais également aller voir à la DDE comme le conseille le site "service-public" car ils s'occuper de la Comission De Conciliation... seulement voilà il n'est pas encore question de tentative de conciliation (j'aimerai éviter, pas envie de m'enchevêtrer dans les conflits à vitamn eternam) alors ont-ils des gens qui reçoivent locataires ou propriétaires pour les aider à calculer les hausses de loyers ou pour renseigner sur la législation ;o)

Jeetendra, en tant que juriste, auriez vous une idée sur ma situation?

12/05/2009 14:00

bonjour, tout a été dit par loe, je pense que l'adil au vu de votre bail vous apportera plus de précisions à ce sujet, également la clcv, bon après-midi à vous

CLCV
12,rue Nouvelle
02490 VERMAND
Tél. : 03 23 66 56 23
Le mardi de 14h à 17h
Le mercredi de 14h à 18h
Le samedi de 9h à 10h
__________________________
DORANGEON.OVER-BLOG.COM

12/05/2009 14:17

Alors merci beaucoup! je vais me renseigner auprès des adresses communiquées!

Juste une chose pour rebondir sur un renseignement que loe m'avait donné:
Il aurait pu appliquer l'augmentation (clause prévue à votre bail), et qui aurait porté le loyer à 538.44 € hors charges, le 15 avril 2009. Mais comme c'est trop tard, il devra attendre le 15/04/10 pour l'augmentation annuelle.

D'après le représentant de la "CGL" que j'ai rencontré, le propriétaire pourrait, du moment que la date du premier avril est passée, procéder à l'augmentation annuelle du loyer quand il le souhaite au cours de l'année. Il ne serait donc pas contraint légalement d'attendre avril prochain pour procéder à l'augmentation.

Et pour loe, ce qu'on m'a dit concernant le n°5 (voir la discussion), c'est à dire pour ce qui est des arriérés, c'est qu'il n'est en droit de réclamer que ceux des mois où il est propriétaire, c'est à dire ceux de mars, avril et mai 2009.

13/05/2009 09:03

ont-ils des gens qui reçoivent locataires ou propriétaires pour les aider à calculer les hausses de loyers ou pour renseigner sur la législation ;

C'est exactement ce que fait l'ADIL, c'est gratuit, et eux sont parfaitement au courant de la législation. Ne tergiversez plus, et téléphonez : vous verrez par vous-même.

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