Durée légale bail (non meublé)

Bonjour,

Je sollicite votre expertise concernant ma situation de locataire.



Voici les faits :

1. En avril 2022, j'ai signé un contrat de bail pour un logement non meublé avec un bailleur particulier. Le contrat indique "logement non meublé" en entête, mais fixe une durée d'un an par tacite reconduction, sans aucun motif justifiant cette durée réduite.



2. En juillet 2025, mon bailleur est décédé.



3. Fin août 2025, l'héritier responsable de mon logement m'a fait signer un avenant au contrat prévoyant une indexation annuelle du loyer, l'instauration de charges (absentes du bail initial) et une clause de durée stipulant : "Le présent contrat est consenti pour une durée de 1 an, sous réserve de tacite reconduction à la demande du locataire et de l'acceptation du bailleur".



4. Juste après la signature de cet avenant, j'ai contacté l'un des héritiers par WhatsApp pour lui faire part de mon étonnement concernant cette durée de 1 an au lieu de 3 ans pour un logement non meublé. Cet héritier ma répondu par WhatsApp que "c'est normal, c'est comme cela qu'ils procédaient" et que "ce 1 an était reconductible sur 3 ans".



5. Aujourd'hui les héritiers m'informent verbalement que mon bail se termine finalement le 31 août prochain (2026) (1 an après l'avenant). Ils me demandent de libérer les lieux pour y faire des travaux.

Et qu' ils m'accordent jusqu'à décembre pour trouver un autre logement !

Je précise que je suis à jour de la totalité de mes loyers depuis le premier jour (payés chaque 1er du mois).

Au vu de la loi du 6 juillet 1989, il me semble que mon bail pour un logement vide (non meublé) inscrit pour une durée de 1 an a été automatiquement requalifié en bail de 3 ans, surtout qu'il n'y a jamais eu de motif à cette durée d'1 an.

Que l'avenant ne peut être d'une durée d'1 an, et que le congé imposé est totalement illégal.

Pouvez-vous me confirmer ces points ?

Je vous remercie d'avance pour votre réponse.

Bonjour,

Je confirme. Votre bail est soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Les clauses relatives à une durée d’un an sont réputées non écrites. Votre bail a été reconduit tacitement pour trois ans en avril 2025. Vous n’auriez pas dû signer un avenant mais peu importe.
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Bonjour,

Effectivement, la loi 89-462 étant d'ordre public, on ne peut y déroger par contrat. La durée d'un bail vide est donc d'au minimum 3 ans.

Votre bail conclu en avril 2022 était donc valable jusqu'à avril 2025 et a été reconduit jusqu'en avril 2028. Votre bailleur ne peut pas vous donner congé avant cette date avec un préavis de 6 mois minimum et une raison valable (reprise, vente, motif légitime et sérieux).

Au décès de votre bailleur en 2025, vous n'aviez aucune obligation d'accepter de signer un avenant, d'autant que celui-ci vous dessert avec la clause d'indexation qui n'existait pas avant !

Je vous remercie pour vos réponses.

Toutefois, je voudrais savoir si, comme il est écrit dans l'avenant : « Le présent contrat est consenti pour une durée de 1 an, sous réserve de tacite reconduction à la demande du locataire et de l'acceptation du bailleur », le bailleur peut-il soutenir qu'en signant cet avenant, j'ai accepté de réduire la durée de la location, bien que textuellement l'avenant ne précise pas qu'il modifie[/b] la clause de durée du bail initial.

Comme déjà dit, on ne peut pas déroger à la loi 89-462 pour la durée du bail.

Vos bailleurs pourraient tenter et, s’ils prennent un avocat, celui-ci pourrait invoquer en faveur de leurs clients cette jurisprudence de la cour de cassation du 17 mars 1998, n° 96-13.972 :
S'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l'ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles.
Il était particulièrement maladroit d’avoir accepté de signer cet avenant. Vous étiez déjà dans les lieux et de fait le droit d’y rester pendant trois ans vous était acquis. Cependant je ne pense pas du tout qu’ils puissent réussir. Ce n’est pas vous qui avez pris l’initiative et, bien que vous eussiez très bien pu refuser, vous étiez tout de même soumis à une certaine pression.

Bien que ce ne me semble pas indispensable, pour clarifier définitivement les choses avec vos bailleurs, vous pourriez leur proposer de signer un contrat rédigé sur le modèle donné en annexe du décret 2015-587 du 29 mai 2015. S’ils refusent, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il leur impose un contrat conforme à la loi comme prévu à l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 : Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. La représentation par avocat ne serait pas obligatoire.
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Vos bailleurs pourraient tenter et, s’ils prennent un avocat, celui-ci pourrait invoquer en faveur de leurs clients cette jurisprudence de la cour de cassation du 17 mars 1998, n° 96-13.972 :
S'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l'ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles.


Cela ne q'applique pas au cas présent puisque justement, le bail comporte une clause contraire à la loi d'ordre public. Cette clause est donc réputée non écrite.

Ce que dit cette jurisprudence, c'est qu'il est bien interdit de prévoir une clause du bail supprimant un droit donné par la loi d'ordre public, mais qu'une fois ce droit acquis, le locataire pourrait éventuellement y renoncer.

Or ici, c'est bien une clause du bail qui fixe une durée inférieure à la durée minimale prévue par la loi.

Ce que je dis est qu’il faut appliquer le principe de précaution ou, autrement dit, éviter de tenter le diable.

La durée du bail est de trois ans. C’est d’ordre public, c’est entendu, mais c’est un ordre public de protection et il est possible de renoncer à une protection d’ordre public, alors prudence.

Quand un droit est-il acquis ?

Quand un locataire signe un bail qui contient une clause contraire à l’ordre public, ses droits ne sont pas encore acquis.

Mais lorsqu’il est déjà installé dans le logement et qu’il confirme par la signature d’un avenant son renoncement à bénéficier d’une mesure d’ordre public telle que la durée du bail, la question de savoir s’il n’a pas librement renoncé à un droit acquis se pose sérieusement et je me garderais bien de lui dire : « Allez-y, vous ne craignez rien, de toute façon c’est d’ordre public ». Les tribunaux se prononcent cas par cas.

Dans l’affaire de l’arrêt que j’ai mentionné, il s’agit d’une dérogation à une disposition du code de la consommation relative à une condition suspensive d’accord de prêt. Cette clause est d’ordre public. Mais les clients y avaient renoncé. Ils ont ensuite prétendu devant les tribunaux qu’ils avaient droit à récupérer l’acompte versé à un constructeur en se prévalant de l’ordre public. Ils ont été débouté au motif de leur renoncement et la cour de cassation a confirmé que, dans la situation où ils s’étaient mis, ils avaient tort de se prévaloir de l’ordre public.

Alors prudence.
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Je retranscris ci-dessous, textuellement, mot pour mot et point par point, le contenu de l'Avenant. J'ai seulement remplacé les noms ainsi que l'adresse du logement. Les dates, en revanche, sont exactes.

Le bail initial, daté 21/03/2022, n'a jamais été résilié.

J'ai payé le loyer chaque mois (y compris après le 21/03/2025) et je dispose même d'une quittance de Loyer pour le mois de juillet 2025.

Si je ne me trompe pas, une clause fixant une durée inférieure à la durée minimale prévue par la loi doit être justifiée par un motif précis et légitime, prévu par la loi, et ce motif doit être expressément mentionné, noir sur blanc, dans l'avenant.

Au vu de la facon dont l'avenant est rédigé, il semblerait que le propriétaire ai trouvé un modèle sur internet et se soit contenté de le compléter.

Lorsque le bailleur m'a fait signer l'avenant, il m'a clairement indiqué que celui-ci avait pour seul objet l'augmentation du loyer (qui serait désormais indexé) ainsi que l'instauration de charges.

Il n'a jamais été question de réduire la durée du bail.

D'ailleurs, en fixant une durée d'1 an en faisant fi des deux ans et demi qu'il me restait, il semblerait qu'il considérait soit que le bail n'existait plus à l'issue des trois ans, soit que le décès de l'ancien propriétaire rendait sa durée caduque.

J'ai fait remarquer à un autre membre des héritiers que je louais un logement non meublé et que, selon moi, la durée devait être de 3 ans. Celui-ci m'a répondu par WhatsApp que c'était ainsi qu'ils procédaient : des baux d'1 an, reconductibles tacitement, y compris pour les logements non meublés (et sans donner aucun motif).

L'Avenant date du 26/08/2025.


AVENANT AU CONTRAT DE LOCATION






I. Désignation des parties




Le présent avenant est conclu entre les soussignés :




- [nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social
/ qualité du bailleur (personne physique, personne morale / adresse
électronique (facultatif)] :




_Mme DUPOND
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Désigné (s) ci-après « le bailleur » ;


- [nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des
colocataires, adresse électronique (facultatif) :




_Mme MARTIN
- le cas échéant, [nom et adresse du garant] :




Désigné (s) ci-après « le locataire » ;




Il a été convenu ce qui suit :


II. . Objet de l’avenant




Le présent avenant a pour objet la modification du contrat de location signé le_21_/_03_/_2022_ portant sur un bien situé rue Lassalle PARIS qui prend fin le 21 mars 2025. _


Les articles modifiés sont les suivants :
(écrire ici les articles modifiés tels que souhaités)




III. . Date d’effet de l’avenant et nouveau contrat de location



Le présent avenant prend effet le_ 01/ 09/ 2025_.




IV. .Durée
Le présent contrat est consenti pour une durée de 1 an, sous réserve
de tacite reconduction à la demande du locataire et de l’acceptation
du bailleur.




V. LOYER ET CHARGES



Le loyer mensuel est fixé à (en toutes lettres) SIX CENT QUATRE-VINGT EUROS ( 680,00). Il est payable le 1er de chaque mois.



Les charges récupérables sont de 20 euros pour l’eau chaque mois.



Le loyer sera automatiquement révisé le 01 septembre de chaque année
en tenant compte de la variation de référence des loyers publié
par l’INSEE.




Le26_/ 08/ 2025 ,à PARIS,




Signature du bailleur Signature du locataire



[ou de son mandataire, le cas échéant]

Le présent contrat est consenti pour une durée de 1 an, sous réserve
de tacite reconduction à la demande du locataire et de l’acceptation
du bailleur.


Ce bailleur ne connait même pas la signification des mots qu'il emploi ! Une tacite reconduction ne peut pas être "à la demande du locataire" ! Si la reconduction nécessite demande et acceptation, elle n'est donc pas "tacite".


Les charges récupérables sont de 20 euros pour l’eau chaque mois.


Pas mal aussi cette clause qui n'indique pas clairement s'il s'agit d'un forfait ou de provisions !

bonjour

la date à prendre en compte pour la durée du bail est celle de la prise d'effet du bail, pas celle de la signature du bail !

si la date de prise deffet est au 21 mars 2022 , l'échéance du bail de 3 ans est au 20 mars 2025