Loi ALUR et changements relatifs aux congés

Publié le Modifié le 12/05/2016 Par Franck AZOULAY Vu 15 930 fois 13

La loi ALUR, récemment promulguée, modifie les règles gouvernant les congés en matière de baux d'habitation.

Loi ALUR et changements relatifs aux congés

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dit loi ALUR, fruit de l’ex-ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile Duflot, a été promulguée le 24 mars 2014.

Cette nouvelle loi modifie notamment, concernant le bail d’habitation, les règles des congés que peuvent donner le bailleur ou le locataire pour mettre fin à leur relation contractuelle.

Ainsi l’article 5 de la loi ALUR vient modifier certaines dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation.

Le congé pour reprise donné par le bailleur

En cas de congé pour reprise donné par le bailleur, en plus d’indiquer les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, le bailleur doit également indiquer « la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ».

Cependant, rien n’a été modifié quant au bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Toutefois, le bailleur devra justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le législateur a voulu sans doute ici empêcher que le bailleur ne contourne la règle pour reprendre le bien et le relouer à un nouveau locataire de son choix.

En outre, le délai de préavis, quand il émane du bailleur, est maintenu à 6 mois.

Le congé après acquisition d’un bien occupé

Si le bien est revendu par le bailleur, mais toujours légalement occupé par un locataire de sorte qu’aucun congé pour vente n’a été notifié au locataire, le nouvel acquéreur ne pourra donner congé au locataire qu’après avoir respecté certains délais :

- le bailleur ne pourra donner congé pour vente à son locataire qu’après le premier renouvellement du bail en cours,

- il ne pourra donner congé pour reprise qu’au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de 2 ans  après l’acquisition, après un délai de 2 ans.

En outre, la loi donne au juge le pouvoir de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues. Il pourra également déclarer non valide le congé s’il n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé donné par le locataire

La loi ALUR modifie également le régime du congé donné par le locataire. Le délai de préavis est toujours de 3 mois, mais il est d’un mois par exception, dans plusieurs cas :

- dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants,

- en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

- en cas d’état de santé justifiant un changement de domicile,

- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,

- pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L351-2 du CCH.

Le locataire doit préciser le motif et le justifier au moment de l’envoi du congé, soit par LRAR, ou par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre récépissé.

La protection des locataires âgés est également accrue par cette loi.

De plus, une amende est prévue si le bailleur délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, amende dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionnel à la gravité des faits.

Enfin la loi met en place une procédure d’information du locataire concernant les obligations du bailleur et les voies de recours possible en cas de congé frauduleux effectué par le bailleur.

La protection des locataires s’en trouve alors renforcée.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Publié par sru14229
19/05/14 15:15

merci pour l'info

Publié par Visiteur
20/05/14 18:55

Merci mais vous risquez d'induire vos lecteurs en erreur, en particulier sur l'application du préavis réduit en cas de congé locataire.
En l'attente du décret fixant la liste des communes concernées, cette disposition n'est en effet pas encore applicable.

Publié par Visiteur
29/05/14 08:36

que dit la loi lorsqu'un bailleur vend l'appartement en location depuis 6mois seulement par agence?
le locataire doit il accepter les visites ? lorsque l agence et le propriétaire refuse de faire un courrier au locataire disant qu'il le met en vente

Publié par Visiteur
19/06/14 12:31

Merci pour ces informations très utiles qui devraient être appliquées à la rentrée c'est bien cela? Enfin si et seulement si elles ne sont pas modifiées d'ici là bien évidemment. J'ai trouvé beaucoup d'autres informations utiles sur ce site: http://www.vinci-immobilier.com/

Publié par Franck AZOULAY
19/06/14 12:35

Chers tous,

il faut effectivement prendre des précautions concernant le texte de la LOI ALUR dont certaines dispositions ne sont pas encore applicables.

Merci Degraaf

Publié par Visiteur
10/07/14 08:13

bonjour,
pouvez vous me dire en cas de préavis réduit si l'obligation de joindre le justificatif et de préciser le motif concerne tous les baux ou simplement ceux signés après la parution de la loi ALUR
Merci

Publié par Visiteur
04/08/14 17:52

Bonjour,

Même question que "Samsung", est ce que les nouveaux articles concernant les préavis réduits sont valables pour les baux en vigueur au moment de la signature de la loi ?
en vous remerciant,
Daniel

Publié par Visiteur
06/08/14 15:36

Bonjour,

Je reviens sur le cas de congé pour reprise suite à une acquisition d'un logement occupé.
Dans l'hypothèse où le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition (admettons 1 an et 1/2), le bailleur (nouveau propriétaire) ne pourra donner congé qu'après un délai de 2 ans. Mais 2 ans à partir de quand? à partir de la date d'acquisition ou à partir de la fin du bail. Dans ce dernier cas cela reviendrait, dans mon exemple, à donner congé 3 ans et 1/2 après l'acquisition(1 an et 1/2 restant du bail en cours + 2 ans). Cela me semble beaucoup et je ne trouve pas de précisions à ce sujet. Qu'en est-il?

Merci

Publié par matthieusimonin
28/08/14 15:44

Bonjour Franck Azoulay,

J'ai deux questions concernant la récente loi Alur de mars 2014 :

1. Est-ce que les nouvelles mesures concernant les délais de préavis indiqués ci-dessous, notamment en zones tendues, sont-elles déjà en vigueur ?

"Le délai de préavis est toutefois d'un mois:
1. sur les territoires mentionnés au premier alinéa I de l'article 17 ; ..."

L'alinéa I de l'article 17 de la loi du 6 juillet indique la chose suivante :
I. ― Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d'un observatoire local des loyers prévu à l'article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Dans ces zones, le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

2. Comment définit-on si telle ou telle commune appartient ou non aux "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants" mentionnées dans ledit article 17?

Merci pour vos réponses.

Cordialement,

Matthieu

Publié par Visiteur
27/11/14 16:20

Bonjour,
ma locataire m'a donné un mois de congé en prétextant une mutation, sans me donner de justificatif.
Pour le remboursement de la caution elle m'a fourni une adresse sur la même commune que le bien loué. Suis je obligé de lui rendre sa caution car une de ses soeurs fait pression pour le remboursement mais refuse de me donner aucune explication ni justificatifs.
Que dois je faire?
Merci de votre réponse.

Publié par Visiteur
31/01/15 12:39

Bail signe en 2004 combien de mois de preavis si en zone tendue 1 mois ou 3 mois

Publié par Visiteur
03/06/15 22:02

Bonjour,
Vous précisez "Toutefois, le bailleur devra justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le législateur a voulu sans doute ici empêcher que le bailleur ne contourne la règle pour reprendre le bien et le relouer à un nouveau locataire de son choix."
Quel est le poids en cas de désaccord de non justification du motif quand bien même il s'agit réellement d'un membre de la famille qui s'installe. En résumé, que se passe-t-il si le motif n'est pas avéré?

Publié par doudoune2005
24/08/15 16:55

Bonjour, nous louons actuellement une maison et nous souhaitons la reprendre car mon conjoint est muté dans la région. Devons-nous fournir un justificatif aux locataires ?
Merci pour votre réponse.

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