Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
07/07/2017 10:17

Bonjour,

Puis je savoir si un consultant immobilier soumis à la loi HOGUET du 02 Janvier 1970, peut louer des bureaux? En dépit de la stipulation de l'article 4-3° de ladite loi qui fait interdiction à de telles personnes de diriger des succursales ou des bureaux?

Dans l'attente d'une réponse, je vous souhaite une agréable journée.

2 Publié par Visiteur
09/10/2017 21:53

Bonjour cher Maître,

Au titre de l'obligation d'information, l'agent immobilier a-t-il une obligation de communiquer au mandant si ce dernier le lui demande les coordonnées du locataire, son salaire, les état des lieux sortie et entrant et le chiffrage des réparations incombant au locataire.

Je vous en remercie par avance et vous prie d'agréer, mon cher Maître, l'assurance de ma considération distinguée.

3 Publié par Visiteur
11/10/2017 13:29

Bonjour,
J'ai acheté une maison de ville en février 2009. Nous l'avons refaite à neuf en 2009/2010 (isolation murs et plafonds, électricité refaite à neuf, changement des fenêtres en double virage. Suppression d'une chambre pour faire une salle de bains correcte avec douche, ragréage et changement de carrelage, peintures et tapisseries, cuisine américaine aménagée...
Je n'ai pas fait d'état des lieux d'entrée. Après 5ans 1/2 de location à des tiers, ces derniers sont partis en me laissant la maison dans un état lamentable de crasse, tapisserie arrachée dans toutes les chambres plafond de la cuisine à refaire ainsi que toutes les peintures.
J'ai fait un état des lieux de sortie. Les locataires ont signé en portant la mention écrite de leurs mains "Je reconnais exactes ces constatations sur l'état du logement".
Chez Pacifica, j'ai une assurance garantie de loyers qui comporte également une garantie pour frais d'embellissement d'une valeur de 7000€.
Mon assurance me refuse cette garantie car je n'ai pas fait d'état des lieux d'entrée.
Or, une maie, agent immobilier, ma transféré le lien de LégaVox concernant les conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée qui dit :
"S'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire. La loi considère donc que, dans cette situation, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état."
J'en ai informé mon interlocutrice de Pacifica elle celle-ci me dit que l'état de lieux d'entrée est obligatoire et que cela est notifié dans les conditions générales.
Or, lors de ma souscription à cette assurance, les locataires habitaient ma maison depuis 1 mois, et l'assurance ne m'a pas demandé cet état des lieux d'entrée puisque celui-ci était obligatoire (sans quoi je l'aurais fait même un mois après).
Donc, j'ai payé une assurance pendant 5 ans 1/2 pour rien.
L'entrée des locataires : 1er juillet 2012.
Ma question :
L'assurance, malgré cette Loi, peut elle me refuser le remboursement de mes frais de remise en état, compte tenu de toutes mes explications.
Je vous remercie de votre réponse et vous prie de croire à mes respectueuses salutations.

4 Publié par Visiteur
27/10/2017 04:28

J'ai été trompée par d'une agence immobilière et l agent immobilier que jai connu a travers un pasteur à acheter 2 locaux surévalués au double du prix car ils appartenaient à la directrice de l'agence.
Ils m'ont convaincu que les locaux étaient locatifs ce qui n'est pas le cas. Ils ont même fait louer pendant un temps jusqu'à ce que les services sanitaires du département me tombent dessus. Je dois réglé 5500 € au bailleur qui a logé mon locataire sans parler des charges que je paie et dois vendre les 2 viens moins de la moitié du prix d'achat.
Les wc de L un qui était sur le palier à été supprimé par la copropriété.
Novice j'ai fais confiance et je me retrouve surendettée par faire de conseils car la directrice voulait se débarrasser des locaux.
Malgré les lettres envoyer ils n'ont jamais répondu à mes courriers.
Que dois je faire contre l'agence, sa direction, et l'agent immobilier!

5 Publié par Visiteur
10/11/2017 08:20

Bonjour maitre
j ai vendu hier ma maison par l agence IAD elle eu en commission 9900 euros , mais la personne de cette agence m as menacée en effet hier et m as demandé la somme de 8400 euros pour avoir acheté une maison sans son aval car j avais signé un mandat de recherche exclusif , mais en effet les 2maisons que j ai moi meme trouvés , ne m ont pas convennus en effet pour des problemes de santé je n ai pu acheté dans le 82 comme je le voulais , j ai donc moi meme trouvé une maison de ville à perpignan rien a voir avec le descriptif du mandat de recherche ,de plus cette femme m as proposé devant le notaire de lui réglé des frais en espèces , elle nous as dit hier que le huissier soi disant IAD pouvait me bloquer la vente et tout me prendre si je ne lui versais pas les 8400 euros je suis seule avec 2enfants je vis du rsa la vente de ma maison etait le seul moyen de m en sortir , le notaire m as conseillé de contacter un avocat car ses façons plus ou moins honnètes . JE VOUS PRIE D AGREER MES SALUTATIONS N UYTTERHAEGHE

6 Publié par Visiteur
03/01/2018 23:29

bonjour maître,

suite à une visite d'un appartement, l'agent immobilier ne cesse de m'envoyer des sms et de me contacter par telephone pour me demander de fixer une date auprès du notaire;
les appels ont lieu à 21:45. quel recours ai je pour faire cesser ce harcélement?

7 Publié par Visiteur
25/06/2018 17:53

Bonjour, mon agence immobilière a été vendue et la nouvelle prétend disposer automatiquement de la gestion locative de l'appartement. Est-ce exact ?

8 Publié par Visiteur
30/08/2018 19:35

Bonjour Maître
J'ai signé un compromis d'achat d'un bien, en versant 10% de la somme chez un notaire. À ma grande surprise je découvre que la Proprietaire louait au fond du jardin un garage transformer en studio à un locataire à qui elle à rédiger un bail jusqu'en 2019. Je dois signer l'acte authentique
mi -septembre . Quel est mon recours ?
Bien cordialement à vous.

9 Publié par Visiteur
14/11/2018 15:49

bonjour monsieur

voici mon problème j'ai mis en vente ma maison, avec une agence immobilière, celui a oublié de stipuler à l acheteur que le compteur électrique était situé dans une autre habitation, le vendeur l'a donc appris lors de la signature chez le notaire (le notaire lui avait le projet de l'acte 15 jours avant la signature, mais il ne l'a pas lu, de même il était stipulé sur le diagnostic que le compteur n'était pas accessible et qu'il se trouvait à l'extérieur de l'habitation) l’acquéreur refuse la vente comment faire pour récupérer mon bien. l'agent immobilier se décharge de cette responsabilité alors qu'il ma fait baisser le prix de 10000 euros.

10 Publié par ORORP
30/01/2019 19:13

Nous venons de signer un compromis de vente.
Après la signature nous nous sommes rendu compte qu'une façade de la maison n'était pas ravalée. la maison a été reconstruite à neuf.
Cette dernière est un peu cachée par les buissons et mitoyenne avec le jardin du voisin.
L'agent immobilier ne nous a jamais indiqué que la maison n'était pas fini.
Dans quelle mesure aurait il du nous mettre au courant? l'agent immobilier est il dans l'obligation de nous indiquer ce qui n'est pas fini dans la maison, comme une façade qui n'est pas faite. Nous n'étions pas en mesure de faire le tour de la maison car façade collée à la haie du voisin.
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