Droit d'usage exclusif sur une partie de cour commune

Publié le 27/05/2020 Vu 701 fois 9 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

22/05/2020 10:51

Bonjour. Je suis propriétaire occupant dans une copropriété. 2 des propriétaires de notre copropriété ont un espace cloisonné (l'un par un muret , l'autre par une haie) sur la cour commune conformément à un acte notarié remontant aux années 1950 par la mention "accès à usage unique au jardinet". Il n'est pas indiqué que cet accès est permanent et nulle part, dans les divers actes préalables ou postérieurs ni sur un quelconque document, la surface de ce jardinet n'est décrit. Ma question est : peut-on contester la taille du jardinet tel qu'actuellement délimité ? Peut-on, sur réunion des copropriétaires, voter une réduction de la surface de ce jardinet, voire sa suppression ? Le muret "en dur" de l'un des co-propriétaires pour matérialiser ce jardinet est-il légal ? Je précise qu'aucun syndic n'existe pour cette copropriété, bien qu'il soit stipulé dans les actes notariés qu'il en faut un.

Modérateur

22/05/2020 11:26

bonjour,

que dit votre règlement de copropriété sur ce sujet ainsi que l'état descriptif de division.

Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer les finances de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires.

qui gère les dépenses liées aux parties communes de votre copropriété ?

je vous conseille avant toute démarche de faire une assemblée générale pour chosir un syndic.

salutations

23/05/2020 13:37

Bonjour,

Il s'agit d'une petite copropriété à l'esprit "cool", conviviale, n'ayant aucun batiment commun à entretenir, si ce n'est un portail d'entrée pour voitures, et une cour. Et la gestion des poubelles à effectuer. D'où le fait que jusqu'à présent un syndic en bonne et due forme n'était pas nécessaire, nous nous entendions de manière informelle sur ces choses.

Nous n'avons pas de réglement de copro en tant que tel, à ma connaissance, mais uniquement les actes notariés successifs qui décrivent les lots de batiments qui à l'origine appartenaient à la meme personne mais qui au fil des décennies ont été vendus de façon individuelle et donc pour lesquels il a fallu décrire ces lots.

Ce sont dans ces actes notariés qu'est indiqué la mention "jouissance exclusive du jardinet" , indiquée dans le chapitre décrivant chacun des 2 lots.

Et c'est bien en raison du coté vague et imprécis de cette unique mention (autant sur la surperficie que sur la durée : aucune mention de temporalité n'est indiquée) laconique que, n'ayant aucune notion de droit immobilier, je pose cette question sur ce forum.

Pour que ce soir bien clair, ces espaces ont été "pris" sur la cour commune et en restent la propriété de la co-propriété , et celà se voit bien quand on consulte le cadastre .

LES PROPRIETAIRES DE N'IMPORTE QUEL ESPACE N'ONT-ILS PAS LE DROIT DE REMETTRE EN CAUSE UN DROIT D'USAGE QU'ILS ONT OCTROYE ?

Au vu de l'absence d'élements descriptifs sur leur zonage sur les actes notariés, ni sur aucun autre document à notre connaissance (compte-rendu d'AG de copropriétaires...) , peut-on remettre en cause leur validité, conformité, telles qu'elles sont matérialisées aujourd'hui ?

Car, pour expliquer la motivation de cette question, ce qui devraient etre des "jardinets" sont dans les faits des espaces clos, privatifs, d'une belle superficie (chacune d'elles occupent environ 20 mètres carré soit , à elles-deux , 1/3 de la cour commune de la copropriété) dont la surface a donc été déterminée de manière semble-t-il arbitraire et sans concertation, il y a plusieurs décennies par les propriétaires précédents.

L'une est délimitiée par une simple haie, l'autre par un muret en béton surplombé de barreaux et d'une porte en fer fermant à clé.

Faisant de ces jardinets de véritables cours privatives et "inamovibles" , et non (selon moi) de simples "jardinets à usages exclusifs" .

Pour ce qui est de la question du syndic bénévole, merci pour votre réponse mais ma question porte d'abord sur cette affaire de jardinet.

Dans l'attente de réponses.

Merci

Modérateur

23/05/2020 13:57

il doit bien exister des parties communes (et des parties privatives), comme le sol, les murs des bâtiments, la toiture qui sont des parties communes à entretenir et à assurer.

vous écrivez:

" LES PROPRIETAIRES DE N'IMPORTE QUEL ESPACE N'ONT-ILS PAS LE DROIT DE REMETTRE EN CAUSE UN DROIT D'USAGE QU'ILS ONT OCTROYE ? "

il faut être précis, de quelle manière ce droit d'usage, donc à priori sur une partie commune de la copropriété, a-t-il été accordé et sur quel document ?

La Cour de cassation affirme régulièrement que le droit de jouissance privatif sur une partie commune d’un immeuble en copropriété est un droit réel et perpétuel.

si ces surfaces ont été privatisées par certains copropriétaires depuis des décennies, ils pourraient en revendiquer la propriété par l'application de la prescription acquisitive.

23/05/2020 14:07

Bonjour,

Il faut avant tout savoir précisément de quoi vous êtes propriétaire et sous quel régime. C'est indiqué dans votre titre de propriété. Soit il indique que vous êtes propriétaire d'une ou de plusieurs parcelles cadastrées avec éventuellement des servitudes, soit il indique que vous êtes propriétaire de lots définis dans un état descriptif de division d'une copropriété.

Comme vous parlez de lots et de jouissance privative, il semble qu'il s'agisse d'une copropriété. Si vous n'avez pas le règlement, qui doit inclure l'état descriptif de division, vous pouvez en demander copie au service de la publicité foncière. Si vous avez de la chance, ce règlement et l'EDD sont peut-être accompagnés de plans. A voir.

Les jardinets résultent peut-être d'appropriations sauvages mais devenues définitives sous l'effet de la prescription acquisitive.

24/05/2020 18:58

Bonjour

Merci pour vos réponse.

Comme je vous l'ai écrit, concernant ces jardinets, il n'existe aucun autre document, aucune autre trace écrite que l'acte notarié décrivant les différents lots de la copropriété et où il est fait mention qu'une seule fois à ces jardinets sous la mention "jouissance exclusive du jardinet". Aucune autre mention nulle part que ces 4 mots ; aucune descirption de leur surface ou disposition par rapport au cadastre. Et j'aurais besoin de réponse sur 3 questions, 2 déjà posées et une nouvelle :

1) étant donné qu'aucune mention ni plan n'indique la surface qu'est censée couvrir ce jardinet, par quel moyen peut-on se prévenir que les propriétaires des lots ayant cette "jouissance exclusive" n'étendent pas encore la surface de ce jardinet ? Peut-on prendre des photos de ces jardinets afin qu'elles soient recevables en cas de futur litige quant à une modification de leur surface ou disposition ?

2) Le cloisonnement d'un des 2 jardinets par un mur en béton et un portillon en métal fermant à clé rendant impossible son accès par des tiers, et faisant de ce jardinet un espace réellement privé , est-il légal ?

3) Vous parlez d'une éventuelle "prescription acquisitive" : au bout de combien d'années cette prescription devient possible ? Et par "acquisitive" celà ceut -il dire que l'usage exclusif se mue en propriété , c'est-à-dire que ces jardinets ne seraient plus la propriété de la copropriété, mais deviendraient la propriété de ceux qui en avaient jusqu'à présent qu'une jouissance exclusive ?

D'avance merci.

24/05/2020 20:38

De quel acte notarié faites-vous mention ? de votre acte de vente ou du règlement de copropriété ? Si vous n'avez pas le règlement de copropriété, votre acte de vente doit en donner la référence et vous pouvez en demander copie au service de la publicité foncière. Si cette copropriété n'est pas trop ancienne, il y a de bonnes chances qu'y figure un plan.


Peut-on prendre des photos de ces jardinets afin qu'elles soient recevables en cas de futur litige quant à une modification de leur surface ou disposition ?


C'est un moyen de preuve recevable.


Le cloisonnement d'un des 2 jardinets par un mur en béton et un portillon en métal fermant à clé rendant impossible son accès par des tiers, et faisant de ce jardinet un espace réellement privé , est-il légal ?


Si la jouissance exclusive en est stipulée dans le règlement de copropriété, c'estr légal.

Prescription acquisitive (article 2261 du code civil) : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Si dans une copropriété, vous vous attribuez la jouissance exclusive d'une partie du terrain et qu'on vous laisse faire, au bout de trente ans la jouissance exclusive de cette partie de terrain ne pourra plus vous être contestée. La preuve de cette durée vous incombe.

27/05/2020 08:57

Merci beaucoup pour ces dernières réponses qui apportent des éléments + précis de légalité et lèvent certains de mes doutes. Il s'agit bien du réglement de copropriété dont je parle, si on entend par "réglement de copropriété" les actes notariés successifs, seuls écrits en notre possession, visant à décrire les lots de la copropriété et leur usage (mentions liées aux usages exclusifs ; rappel qu'il ne doit pas y a avoir de nuisance sonore sur les communs y compris ces jardinets...).

Je précise que ces actes notariés datent d'environ 1950 et n'y est indiqué ni annexé aucun plan. C'est tout le problème, concernant ma question sur ces jardinets.

Par ailleurs vous rappelez "Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire".

"Possession continue "? Je ne sais pas, je vais me renseigner

"Paisible" : c'est-à-dire ?

"Non équivoque" : en l'absence de plan, et à défaut de photos qui pourraient prouver que le jardinet en l'état actuel fait bien la même surface qu'au moment où sa joussiance exclusive a été attribuée, on peut dire qu'il est équivoque, non ? C'est là le point essentiel de ce sujet.

Merci encore.

27/05/2020 10:42

Paisible s'oppose à contrainte par la force.

Equivoque porte sur la nature de la possession. Si l'on occupe au titre d'une location ou d'une faculté d'usage, on n'occupe pas à titre de propriétaire et l'on ne peut donc prescrire.

27/05/2020 21:19

Bonsoir,

En 1950, les décrets 55-22 et 55-1350 portant réforme de la publicité foncière n'existaient pas ainsi que la loi 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il existait le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement qui était supplétif.

Donc rien n'a bougé depuis alors que l'article 1 de la loi 65-557 dispose (version qui sera en vigueur au 1er juin 2020) :


I. - La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.


Donc la loi s'applique obligatoirement pour .votre copropriété.

Pour la jouissance exclusive d'une partie de la cour commune (partie commune).

Article 6-3 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.


Avant de continuer sur la loi 65-557, il faut aborder le problème de l'état descriptif de division.

La loi 65-557 a son décret d'applicationn° 67-223 et en particulier l'article 2 qui stipule :


Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;


Donc votre étéat descriptif de divsion doit être principalement conforme aux articles 71-1 à 71-5.

Il opère la division en propriété de votre immeuble (parties privative plus quote part des parties communes qui comprennent obligatoirement le sol.

La terminologie la plus courante pour désigner la quote-part est :

... et les xxx/1 000 de la propriété du sol.

Article 8 de la loi :


I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.


Article 10 de la loi :


Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.


Je pense que pour un début cela est suffisant, mais je vous conseille de consuter la loi par ce lien à partir du 1er juin 2020 qui sera la dernière mise à jour (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256) suite à l'ordonnance 2019-1101 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039295537&categorieLien=id).

Dernier point important vous serez donc obligé d'apporter des modifications au règlement de copropriété même embryonnaire cela se fera à la majorité des votes exprimés (pour ou contre) et et la publication au droit fixe ce qui fera aux alentours de 180 euros (article 24f) .

Cdt.

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