Dégât des eaux : exclusion de garantie

Bonjour,

Je souhaiterais obtenir un avis juridique concernant un important dégât des eaux survenu dans l'appartement que nous louons en meublé, ayant occasionné des dommages dans plusieurs logements et les parties communes d'une copropriété.

Nous sommes assurés par un contrat multirisque habitation souscrit en 2023, qui comporte une clause d'exclusion liée à une inoccupation du logement de plus de huit jours sans fermeture de l'alimentation en eau.

Voici le contexte et la chronologie des événements.

En avril 2026, notre voisine du dessous constate une infiltration d'eau à son plafond. Nous déclarons immédiatement un sinistre à notre assurance. Notre propriétaire fait intervenir une société spécialisée pour effectuer une recherche de fuite. Celle-ci conclut que l'infiltration provient d'un radiateur situé dans notre chambre. Notre assureur mandate ensuite un expert pour vérifier les conclusions de cette recherche de fuite. L'expert les valide et l'assurance nous rembourse les frais de recherche de fuite.

Quelques semaines plus tard, une expertise réalisée dans le cadre de la garantie décennale identifie un autre problème : un défaut de construction au niveau de notre baignoire, également présent dans plusieurs appartements de la résidence. Une nouvelle recherche de fuite confirme ce défaut, dont la réparation doit être prise en charge par l'assurance décennale. Nous pensions alors que les infiltrations constatées en avril pouvaient provenir de ce problème.

Le vendredi 7 août 2026, nous partons en vacances pour neuf jours, avec un retour prévu le dimanche 16 août. Nos animaux restent dans l'appartement et une personne est chargée de venir les nourrir et vérifier leur état tous les deux jours, le premier passage étant prévu le 9 août.

Or, dès le samedi 8 août au matin, soit moins de 24 heures après notre départ, notre voisine nous contacte pour signaler une fuite très importante dans son logement. L'eau touche également d'autres appartements et les parties communes, avec notamment des écoulements au niveau des installations électriques.

Notre propriétaire intervient immédiatement dans notre logement et identifie une fuite sur le flexible d'arrivée d'eau de notre lave-linge, qui nous appartient. Le flexible semble avoir été rongé, potentiellement par notre lapin qui vit en liberté dans l'appartement. Nous ne pouvons toutefois pas confirmer avec certitude l'origine ni la date de cette détérioration.

Notre propriétaire coupe immédiatement l'alimentation en eau le 8 août, ce dont nous disposons d'une preuve écrite. L'eau a donc été coupée dès le lendemain de notre départ, bien avant le délai de huit jours prévu au contrat.

Par ailleurs, nous nous interrogeons sur l'ancienneté de cette fuite. Un joint situé derrière le lave-linge présente des traces de détérioration qui nous font penser qu'un écoulement de faible intensité a pu exister depuis plusieurs mois.

Nous nous demandons donc si la fuite signalée en avril ne pouvait pas déjà provenir, au moins partiellement, de ce flexible, sans avoir été détectée lors de la première recherche de fuite. Nous ne pouvons pas le démontrer, puisque plusieurs causes de fuite ont été identifiées dans notre logement.

Si cette hypothèse était confirmée, cela signifierait qu'une recherche de fuite effectuée en avril aurait potentiellement pu identifier le problème et permettre sa réparation avant l'inondation importante d'août. Or, le premier diagnostic avait été validé par un expert mandaté par notre assurance.

À la suite du sinistre d'août, nous avons établi des constats amiables avec les trois autres logements concernés ainsi qu'avec le syndic pour les parties communes. Une expertise contradictoire est prévue mi-novembre, les dommages étant estimés à plus de 10 000 € pour un seul des logements. Les autres dommages restent à chiffrer.

À ce jour, notre assureur n'a émis aucune réserve ni aucun refus de garantie. Nous souhaitons néanmoins anticiper les risques financiers potentiels.

Mes questions sont les suivantes :



Notre contrat prévoit une exclusion lorsque le logement reste inhabité plus de huit jours sans fermeture de l'eau. Cette exclusion peut-elle être invoquée alors que le sinistre est survenu moins de 24 heures après notre départ et que l'eau a été immédiatement coupée ? Doit-on considérer la durée totale des vacances (neuf jours), la durée d'absence effectivement écoulée au moment du sinistre (moins d'un jour) ou la durée initialement prévue ?



Le fait que quelqu'un ait été chargé de venir régulièrement au logement pour s'occuper de nos animaux peut-il avoir une incidence sur la notion de logement « inhabité » au sens du contrat ?



Si une fuite ancienne au niveau du lave-linge était démontrée, la responsabilité de l'entreprise chargée de la première recherche de fuite pourrait-elle être engagée pour une erreur de diagnostic ayant potentiellement empêché d'éviter l'aggravation du sinistre ? La validation de ce diagnostic par un expert de notre assureur a-t-elle une incidence ?



Si notre assureur refusait sa garantie en invoquant la clause des huit jours, cette exclusion pourrait-elle également s'appliquer à notre responsabilité civile envers les voisins et la copropriété ? Pourrions-nous alors devoir rembourser personnellement les dommages, qui pourraient représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros ?



Existe-t-il des jurisprudences concernant l'application de ces clauses d'inoccupation, notamment lorsqu'un sinistre survient avant l'expiration du délai contractuel ou lorsque des visites régulières du logement sont organisées ?



Nous souhaitons avant tout comprendre notre exposition juridique et financière avant l'expertise contradictoire, sans qu'aucun différend ne soit actuellement engagé avec notre assureur.

Je vous remercie par avance pour vos réponses et éclairages.

bonjour

il ne sert à rien d'envisager toutes les possibilités.

il faut attendre l'expertise contradictoire.

Pour information, les joints relèvent de l'entretien locatif.

Bonjour,

si le dégâts des eaux a été provoqué par le flexible d'alimentation en eau rongé par votre lapin, votre responsabilité est engagée.

la fuite sur un flexible d'alimentation en eau de votre machine à laver doit être visible pour que l'imputiez à votre lapin.

salutations

Bonjour,

Merci pour votre retour. Je précise qu’il s’agit d’un joint de carrelage au sol, derrière le lave-linge, à l’endroit où l’eau s’est infiltrée à travers la dalle. Il était donc masqué par la machine et ce n’est pas le type de joint que l’on contrôle ou entretient régulièrement, contrairement à un joint silicone.

Sa dégradation semble justement être une conséquence de la fuite et laisse penser que celle-ci aurait pu exister depuis un certain temps, d’où notre interrogation sur la recherche de fuite réalisée en avril.

Je comprends qu’il faille attendre l’expertise, mais vu les montants en jeu, je préfère anticiper les risques, notamment concernant la clause des 8 jours d’absence...

Bien cordialement

Bonjour youris,

Merci pour votre retour également. Nous ne remettons pas en cause notre éventuelle responsabilité si le flexible a bien été rongé par notre lapin.

Nous avons conservé le flexible, qui n'a pas encore été expertisé, mais il semble présenter des traces de morsures à deux endroits. J'imagine que l'expert pourra se prononcer sur ce point lors de l'expertise contradictoire.

Ma question concerne donc surtout la prise en charge des dommages au titre de notre responsabilité civile par notre assurance habitation, notamment l'application éventuelle de la clause des 8 jours d'absence, sachant que la fuite est survenue moins de 24 h après notre départ et que l'eau a été immédiatement coupée.

Bien cordialement