Valeur clause suspensive d’une offre d achat

Publié le 07/07/2020 Vu 217 fois 4 Par
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Légavox

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07/07/2020 07:54

Bonjour à tous, j’essaie de vous expliquer très compliqué du coup ça va pas être simple de faire un résumer J’ai mit en vente ma maison il y a 1 an en mandat non exclusif. J’ai décidé début mars au vue de mon changement de situation conjugale de garder ma maison, j’ai appelé l’agent immobilier qui m’a dit elle est vendue les derniers qui ont visités vous l’achète il finalise la vente de leur appartement et vous l’achèterons comptant. Un peu contrarié mais étant engagé avec l’agence et ayant un acheteur au prix comptant je me suis senti coincé ^^ Puis il y a eu le confinement ou j’ai quand même continuer de travailler étant infirmière. L’agent immobilier me disant qu’avec le confinement leur vente prend du retard qu’ils avaient monté le dossier pour un prêt relais. Fin de confinement je le re contacte et là il m’avoue qu’en réalité ils ne lui ont pas renvoyé l’offre d’achat. Je me renseigne alors comment lui retire le mandat et le rappelle le soir même soit le 25 mai en lui disant que je lui ai envoyé la lettre recommandé de résiliation de mandat qui prendra effet le 10juin. Mais le 28 mai il me fait parvenir une offre d’achat signé au prix mentionnant paiement comptant à l’issue de la signature de l’acte authentique de leur appartement ( compromis en cours ) joint avec son mail me disant paiement au prix du mandat comptant sans aucun crédit et me confirmant oralement qu’il n’attendent plus que la signature de l’acte authentique qui ne saurait tarder. J’ai ce jour là appelé la protection juridique qui m’a dit que j’étais dans l’obligation de signer sans cela l’agence pourrait me réclamer sa commison soit 8000€ ! Je me suis donc résigner à signer à contre cœur m’en tenant au fait que l’offre d’achat mentionnée comme clause suspensive le fait que le compromis devrait être signé avant le 30juin. Me voilà contacté par ma notaire le 25 juin me disant que les acquéreurs ont signés le compromis ce jour que leur notaire le lui fait parvenir. Moi étonné n’ayant jamais été avertit je lui demande qu’elle me fasse parvenir une copie de ce compromis et fixe un rdv lundi 29 juin. Je relis le compromis et la notifier qu’ils n’ont signé le compromis de vente de leur maison que le 15 juin et que leur acheteur fait un crédit ! La signature n’a pas pu se faire le 29 juin étant noté que leur notaire n’a même pas prit le temps de relire le compromis vu qu’il n’est mentionné nulle part dans celui ci. Les acheteurs devant prendre le même notaire que moi, puis ont changés d’avis au dernier moment hors il est mentionné dans le compromis que le notaire est commun au deux soit la mienne. Les acheteurs ne s’étant pas déplacé le compromis n’a pu être modifié et la signature ne s’est pas faite. Ils m’ont demandés un délais approximatif de 3 mois je leur répond que cela ne respecte pas les engagements de l’offre d’achat qu’ils m’ont faites. En plus de la clause suspensive de signature du compromis avant le 30 juin il y’a mentionné signature de l’acte authentique au plus tard le 18 août date qu’ils ne pourront pas tenir vu que leur compromis viens juste d’être signé. J’ai eu appelle de l’agence qui me dit qu’ils ne comptent pas renoncer à ma maison qu’ils vont m’attaquer et que eux aussi vont réclamer leur mandat. Que les dates des clauses suspensives n’annulent pas l’offre. Aidez moi s’il vous plaît que puis je faire ? Suis je obligé de signer le compromis ? On me dit maintenant que je n’aurais pas due signer l’offre :-( j’ai été mal conseillé par la protection juridique, je n’y comprend rien moi en droit je suis dans le médical. Je m’en suis tenu au fait de ce que j’ai lu et signé. Merci d’avoir prit le temps de me lire :) et merci d’avance à ceux qui prendront de leur temps précieux pour me répondre Je suis vraiment très mal depuis 3 mois, ajouter cela à la pression et surcharge de travail je suis à 2 doigts de la dépression Dernière modification : 07/07/2020 - par Cha2610

07/07/2020 10:27

Bonjour,

Vous n’auriez pas dû accepter l’offre par écrit. Cela ne comporte que des inconvénients surtout que l’acheteur, lui, peut se rétracter comme bon lui semble. Quand un acheteur fait une offre qui convient au vendeur, la seule chose à faire est de prendre rendez-vous pour la rédaction et la signature d’une promesse bilatérale, dite couramment compromis de vente.

Mais le 28 mai il me fait parvenir une offre d’achat signé au prix mentionnant paiement comptant à l’issue de la signature de l’acte authentique de leur appartement ( compromis en cours ).
C’est une offre conditionnelle, ce que l’agent immobilier a tenté d’occulter dans ses courriers.

J’ai ce jour là appelé la protection juridique qui m’a dit que j’étais dans l’obligation de signer sans cela l’agence pourrait me réclamer sa commission soit 8000€ !
Refuser de vendre alors qu’on a donné un mandat de négociation est effectivement avoir fait travailler l’agent immobilier pour rien. Mais la jurisprudence est stricte à leur égard : aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties (Cass. civ. 1, 03/06/2018n n° 17-16657),
même si cela résulte d’un refus du vendeur de mener l’opération à son terme. Votre protection juridique vous a mal conseillé.

Vous pouvez refuser de signer la proposition de compromis qui comporte une clause difficilement acceptable et sur laquelle il y a eu une certaine. On ne peut vous obliger à vendre votre maison. Mais avoir signé une acceptation de l’offre vous met cependant en position inconfortable. Vous vous exposez à devoir des dommages et intérêts à l’acheteur. Il y a aussi un petit risque avec l’agent immobilier parce que vous l’avez privé d’une chance de percevoir sa rémunération quoique la jurisprudence de la cour de cassation soit clairement en votre faveur.

Superviseur

07/07/2020 11:41


Il y a aussi un petit risque avec l’agent immobilier parce que vous l’avez privé d’une chance de percevoir sa rémunération quoique la jurisprudence de la cour de cassation soit clairement en votre faveur.


Bonjour,

La loi Hoguet et la jurisprudence sont, en effet, claires, si le vendeur refuse de signer le compromis de vente, l'agence ne peut pas réclamer sa commission ou un quelconque dédommagement.

En revanche, si le vendeur signe le compromis et refuse ensuite de signer l'acte définitif, l'agence peut prétendre à dédommagement (car il y a alors faute de la part du vendeur).

Reste à voir comment serait considérée la contre signature d'une offre d'achat, vaut-elle signature d'un compromis ?

07/07/2020 12:34

La loi Hoguet est claire en ce sens que la rémunération prévue dans le mandat n'est due qu'une fois la vente définitivement conclue mais elle n'exclut pas formellement une indemnité si le vendeur se retire abusivement. La jurisprudence, elle, est claire sur le sujet, mais ce n'est pas la loi et elle ne met pas à l'abri d'un jugement de première instance qui condamnerait le vendeur à des indemnités, ce qui impliquerait appel voire même cassation ensuite pour avoir finalement gain de cause. Le risque est limité mais il n'est pas totalement absent.

Une offre d'achat contresignée ne vaut pas un acte de vente tel qu'il est mentionné aux articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l'habitation mais c'est tout de même une invitation sérieuse à négocier la rédaction d'un compromis qui pourrait donner lieu à indemnités au profit de l'acheteur s'il est tenace.

La conclusion est qu'il est possible de garder la maison mais que dans cette affaire on risque de perdre quelques plumes.

07/07/2020 13:23

Merci d’avoir prit le temps de me répondre, j’ai visiblement été très mal conseillé par la personne de la protection juridique. Mais c’est comme dans toutes professions il y a des incompétents partout. Si j’avais su j’aurais demandé conseil sur Forum bien avant. Merci encore

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