Droit de puisage ou puits mitoyen

Publié le 07/04/2020 Vu 579 fois 7 Par
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03/04/2020 13:31

Bonjour,



Je suis en cours de rédaction d'un compromis de vente pour un terrain à bâtir.

Le plan du géomètre fait figurer un puits pile sur la limite de terrain et m'a confirmé que l'axe du puits se situait bien en plein sur la limite.

J'ai donc conclu à un puits mitoyen appartenant en indivision au vendeur et au voisin.

Cependant le vendeur m'a rapporté un vieux titre de propriété (fin XIXème siècle) faisant état d'un "droit au puits du lieu"...ce qui laisserait entendre que le terrain vendu est juste bénéficiaire d'un droit de puisage, sans droit de propriété indivis.

Tous les titres de propriété plus récents que j'ai pu consulter ainsi que l'état hypothécaire ne mentionnent pas ce droit de puisage (ni même l'existence du puits). Il n'y a que cet acte ancien.

Ledit acte est-il suffisant pour justifier de l'existence d'un droit de puisage?

Peut-on envisager qu'à l'époque le puits se situait intégralement sur le terrain voisin et qu'au fil du temps, il s'est retrouvé en mitoyenneté, sur la limite de propriété (les limites cadastrales ont bougé depuis le XIXème siècle)?

En fait, je me demande s'il y a bien un droit de puisage et si ce droit existe toujours.

03/04/2020 15:00

Bonjour,

Il y a un plan de géomètre. Mais établi en quelles circonstances ? La seule chose qui fasse foi en matière de limite est le bornage. Normalement le bornage est contradictoire. En cas de litige, il est peut être judiciaire.

Si le puits se trouve sur la limite, il est mitoyen.

Si le puits se trouve intégralement sur un seul terrain, il peut y avoir une servitude de puisage au profit du propriétaire du terrain voisin. L'acheteur peut la revendiquer même si elle ne figure pas sur les actes récents à moins qu'elle ne se soit éteinte par le non-usage pendant au moins trente ans.

03/04/2020 17:37

Bonsoir,

Cour de cassation ; 27 mai 2009 ; pourvoi n° 08-11665 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000020680903&fastReqId=2034150237&fastPos=1)


Vu l'article 695 du code civil ;

Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Douai, 28 février 2006), que M. X... a assigné M. Y... et M. Z..., aux droits duquel se trouvent les consorts Z..., en dénégation de servitude de passage ;

Attendu que pour dire qu'il existe une servitude de passage conventionnelle, l'arrêt retient que l'acte du 30 juillet 1992 ne fait pas référence au titre constitutif de la servitude, mais qu'il constitue un commencement de preuve par écrit d'un titre récognitif ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le titre récognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Ce qui signifie qu'il faudrait que seul votre acte de vente fasse référence au titre qui a établi la servitude.

Article 695 du Code civil


Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.


Cdt.

05/04/2020 17:44

Bonjour,



Le plan de géomètre est un plan de division établi à la demande du vendeur car le terrain à bâtir en vente est détaché d'une parcelle plus grande. Les bornes étaient déjà là quand le géomètre est passé (pas besoin de refaire un bornage). Et donc le géomètre a bien confirmé que l'axe du puits est en plein sur la limite.

Après ce n'était peut-être pas le cas au XIXème siècle. On peut tout a fait imaginer qu'à cette époque le puits se situait intégralement sur une seule parcelle ce qui expliquerait l'existence du droit de puisage. Et si le puits est devenu mitoyen au fil du temps, les limites cadastrales ayant été modifiées et déplacées depuis, peut-être peut on considérer que le droit de puisage s'est éteint, "remplacé" par des droits mitoyens (indivision forcée).

En tout cas, le droit de puisage ne s'est pas éteint par le non usage car les deux voisins de part et d'autre utilisent ce puits.

Je n'ai pas l'impression que l'ancien titre de propriété évoquant le droit de puisage soit l'acte constitutif de la servitude. Cela m'a l'air d'être plutôt un rappel car l'acte ne mentionne pas expréssement le fonds servant et le fonds dominant. Mais bon...la façon de rédiger au XIXème siècle n'était pas la même qu'aujourd'hui.

Bonne journée.

05/04/2020 18:03


Le plan de géomètre est un plan de division établi à la demande du vendeur car le terrain à bâtir en vente est détaché d'une parcelle plus grande. Les bornes étaient déjà là quand le géomètre est passé (pas besoin de refaire un bornage). Et donc le géomètre a bien confirmé que l'axe du puits est en plein sur la limite.


Le vendeur a donc divisé son terrain de sorte que la ligne de division passe exacement sur le puits. Celui-ci est donc mitoyen aux deux propriétaires des deux terrains contigüs et cela devrait être stipulé sur l'acte de vente.

Il reste éventuellement à savoir si d'autres personnes que vous et votre futur voisin bénéficient d'un droit de puisage sur ce puits. Cette recherche est dans la mission du notaire. S'il ne trouve rien, il y a très peu de chance qu'une telle servitude puisse être revendiquée par personne. S'il en avait existé une dans le passé, elle s'est très probablement éteinte.


Cependant le vendeur m'a rapporté un vieux titre de propriété (fin XIXème siècle) faisant état d'un "droit au puits du lieu"


Il faudrait savoir sur quel bien porte ce titre et quel est ce puits du lieu. Si le vendeur d'un terrain A indique à son acheteur qu'il bénéficie d'une servitude sur le terrain B, ce n'est qu'une information qui ne donne aucun droit sur le terrain B. Le droit ne peut résulter que d'un acte auquel le propriétaire de B est partie.

07/04/2020 13:04

Je précise que le puits est mitoyen entre le terrain en cours de division appartenant au vendeur et une tierce personne, qui ne sera pas partie à l'acte.

La limite séparative où se situe le puits n'est pas celle en cours de création par le géomètre, mais une autre déjà existante avec un voisin que le géomètre a repris sur son plan.

Lorsque le terrain sera divisé le puits se trouvera du côté du terrain vendu à l'acquéreur. Le vendeur ne sera plus mitoyen alors qu'il veut absolument conserver l'usage du puits et en plus en priver l'acquéreur.

Je vois deux solutions:

Soit le terrain objet de la vente est bénéficiaire d'un droit de puisage (le vendeur n'est pas détenteur de droits de propriété indivis sur le puits). Dans ce cas, j'envisage une extinction partielle de servitude de puisage par l'acquéreur. Le droit de puisage existant restera cantonné à la partie de terrain restant appartenir au vendeur.

Soit le puits est mitoyen (indivision forcée) et il suffit que le vendeur reste propriétaire du bout de terrain où se situe le puits (+ couloir d'accès reliant le tout à la propriété du vendeur). On demandera au géomètre de refaire le plan de division en ce sens.

C'est pour cela que j'ai besoin de savoir si le puits est mitoyen (indivision forcée) ou si je suis en présence d'un droit de puisage car là j'ai l'impression d'avoir les deux en même temps (ce qui n'est pas possible).

07/04/2020 13:41


Je précise que le puits est mitoyen entre le terrain en cours de division appartenant au vendeur et une tierce personne, qui ne sera pas partie à l'acte.
La limite séparative où se situe le puits n'est pas celle en cours de création par le géomètre, mais une autre déjà existante avec un voisin que le géomètre a repris sur son plan.


C’est incompréhensible.


Lorsque le terrain sera divisé le puits se trouvera du côté du terrain vendu à l'acquéreur. Le vendeur ne sera plus mitoyen alors qu'il veut absolument conserver l'usage du puits et en plus en priver l'acquéreur.


Le puits sera donc sur votre terrain et vous en serez de ce fait propriétaire. Une servitude de puisage au bénéfice du vendeur pourra être stipulée dans l’acte de vente.

Je ne comprends rien aux deux solutions que vous envisagez.



07/04/2020 17:28

C'est bien simple, si l'acte de vente du vendeur, lorsqu'il a acquis le bien, ne fait pas référence à un acte constitutif de servitude, vous refusez sur le compromis et sur votre futur acte de vente qu'il soit fait état d'une quelconque servitude.

Même s'il est fait état d'une soi-disant servitude sans faire référence à l'acte constitutif (s'il existe) cela n'aura aucune valeur (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007031318&fastReqId=1344989598&fastPos=9) ; même une lettre de votre part et bien sûr de la part du vendeur (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007040037&fastReqId=1191170816&fastPos=8).

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