Mon offre d'achat immobilier a été acceptée, puis-je me rétracter sans frais ?

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D’abord ce n’est pas le notaire qui est en cause, ce sont les parties à savoir le vendeur et l’acheteur. Ce n’est pas le notaire qui décidera éventuellement d’agir en accomplissement des obligations créées par l’offre et l’acceptation de celle-ci mais le vendeur.

Quant aux jurisprudences, on peut en trouver des quantités, en apparence contradictoires. Prudence.

Si la cour de cassation a pu dire en substance le 6 mais 2003 que tant que vous n'avez pas conclu le compromis la vente n'est pas parfaite, le 22 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.498), elle a dit l’inverse :
- la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;
- ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente ;
et en conclusion a cassé l’arrêt de la cour d’appel qui avait déclaré, du fait qu’un « compromis » n’avait pas été signé, que la vente n’était pas parfaite.

En fait, la cour de cassation n’a pas dit exactement le 6 mai 2003: « tant que vous n'avez pas conclu le compromis la vente n'est pas parfaite » et elle n’a pas affirmé le 23 juin 2023 de façon définitive qu’en toutes circonstances, compromis signé ou non, l’offre et l’acception de celle-ci formait toujours le contrat. Mais peu importe.

Il suffit tout simplement de s’appuyer sur le bon sens sans aller plus loin.
Vous avez un droit de rétractation, Vous pouvez l’exercer dès qu’un compromis a été conclu et vous a été notifié. Il est bien évident que si vous vous rétractez avant même d’avoir signé le compromis, le vendeur ne pas vous chercher des noises et vous obliger à signer un compromis duquel vous vous rétracterez immédiatement. Et ce ne sera certainement pas le notaire, qui ne sera pas payé, qui insistera pour que soit jouée une telle comédie ridicule qui ne fera que faire perdre du temps à tout le monde.
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On pourrait reformuler la loi Macron comme :

"Vous pouvez vous rétracter jusqu'à 10 jours après la signature du CdV".

Ce qui inclut la période qui précède le CdV.

Ce n’est pas la loi Macron, c’est l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation créé par la loi SRU du 13 décembre 2000. Emmanuel Macron était alors encore étudiant et n’a participé en rien à l’élaboration de cette loi.

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

…
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Il faudrait donner une information fiable ; il n'existe pas d'arrêt du 22 juin 2023 avec le pourvoi n° 22-18.498 ; en revanche il existe : Cass. 3e Civ., 23 juin 2023, pourvoi n° 22-16.498.

De plus il ne faudrait pas dénaturer la décision de la Cour de cassation par des explications fantaisistes.

La conclusion est sans appel au point 7 de la réponse de la, Cour :

En statuant ainsi, alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Ceci au vu du point 6 :

Pour rejeter la demande de la société Sweethome tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt retient que l'acceptation de l'offre par la société Rousseau-Malabry ne constituait qu'une offre d'entrer en pourparlers, la vente étant soumise à la conclusion d'une promesse de vente.
C'est acquéreur qui prétendait que son offre d'achat et son acceptation par le vendeur rendait la vente parfaite et qu'il n'avait pas besoin de réitérer par un compromis.

Rappel des faits :


Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 mars 2022), la société Sweethome a transmis le 31 janvier 2018 au mandataire de la société civile immobilière Rousseau-Malabry (la société Rousseau-Malabry), une offre d'achat portant sur un appartement et deux emplacements de stationnement, au prix de 830 000 euros.

2. Après avoir accepté cette offre par courriel du 8 février suivant, la société Rousseau-Malabry a renoncé à réitérer la vente.

3. Estimant la vente parfaite, la société Sweethome l'a assignée en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Sweethome fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir constater la perfection de la vente à son profit, alors « que l'offre ferme et définitive d'achat, acceptée sans condition ni réserve, vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix sans qu'il soit besoin de réitérer les consentements sous la forme d'une promesse de vente ; qu'en estimant, pour rejeter les demandes de la société Sweethome, que l'offre ferme et définitive d'achat de cette société pour un prix de 830 000 euros, acceptée sans condition ni réserve par la SCI Rousseau-Malabry et portant sur des lots déterminés, ne valait pas vente dès lors que celle-ci était soumise à la conclusion d'une promesse de vente qui devait en préciser les modalités, la cour d'appel a violé les articles 1583, 1114 et 1118 du code civil. »


L'arrêt du 23 juin 2023 n'est pas contraire à celui du 6 mai 2003... au contraire.

Ce qui est logique puisque l'on peut se rétracter (10 jours) suite à la signature du compromis.
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Je pense que je suis tiré d'affaire et davantage aguerri pour un éventuel autre achat immobilier à l'occasion.

Merci aux intervenants de ce forum ;-)

Je suis d’accord qu’il ne faut pas dénaturer les arrêts sur lesquels on prétend s’appuyer et qu’il ne faut pas donner d’explication fantaisiste.

Ont été cités deux arrêts de la cour de cassation :
- 6 mai 2023 n° 01-17.638
- 23 juin 2023 n° 22-16.498.

Les deux affaires sont similaires et la cour de cassation a conclu en sens inverses à vingt ans d’écart.

Relevons tout d’abord qu’il n’était question d’un droit de rétractation de l’acheteur dans aucune des deux affaires. En effet, pour la première, les faits datant de 1999, le droit de rétractation n’existait pas encore et pour la seconde, l’acheteur n’a pas revendiqué ce droit, vraisemblablement parce qu’étant un professionnel, il ne le pouvait pas.

Dans ces deux affaires un prétendant acheteur avait présenté une offre ferme d’achat et le vendeur, après avoir accepté l’offre sans réserve, n’avait pas signé d’avant-contrat.

Dans la première la cour d'appel avait jugé que faute de signature par le vendeur d'un acte tenu par les parties pour obligatoire (une promesse de vente), ce vendeur n'avait pas exprimé son consentement à la vente et n'était pas engagé envers le prétendant acheteur. La cour de cassation validé l'arrêt de la cour d'appel en rejetant le pourvoi.

Dans la seconde, la cour d’appel avait jugé que l’offre ferme et définitive du prétendant acheteur acceptée sans condition ni réserve ne valait pas vente dès lors que celle-ci était soumise à la conclusion d'une promesse de vente qui devait en préciser les modalités. Mais cette fois la cour de cassation a cassé sur le motif de l’article 1583 du code civil : la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il faut y voir un durcissement de la jurisprudence tendant à une lecture littérale des offres d’achat et de leurs acceptations écartant l’interprétation selon laquelle de tels échanges qui précèdent un avant-contrat seraient des pourparlers pré-contractuels.

Cela ne peut que conduire les vendeurs à refuser systématiquement d'accepter une offre d'achat pour simplement se montrer disposés à négocier un contrat de vente dans le détail. Pour les acheteurs non-professionnels d'un logement c'est moins grave : la loi leur donne dix jours pour se réracter.
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Certes, mais les deux arrêts traitent de cas différents.

Dans le premier (6 mai 2003) il était prévu la signature d'un compromis de vente alors que dans le second (23 juin 2023) il n'en était pas prévu.

Dans les deux cas le vendeur est tenu de vendre alors que l'acquéreur peut se rétracter.

Pour ce qui est de l'objet du sujet le vendeur et l'acquéreur ont convenu d'un avant contrat (compromis de vente) et l'acquéreur (Man31) souhaite se rétacter, c'est donc le premier arrêt qui s'applique et non pas le second ; l'un ne contedit pas l'autre.

Dixit Man31 (31/03/2025 à 12:38) :


L'agent m'a appelé et est OK pour la rétractation et va prévenir le vendeur, il aura un motif principal qui n'incrimine personne.

Le notaire doit me rappeler suite à un coup de fil à son secrétariat.


Dixit Man31 (01/04/2025 à 10:37) :


Je viens d'appeler l'étude, la secrétaire me dit que le notaire a bien pris en compte ma rétractation par téléphone et elle a vérifié que le CdV a bien été annulé sur le planning.

L'agence m' dit que de son côté elle prévenait le vendeur.


Donc c'est bien le premier arrêt qui s'applique.

Pourquoi, alors que tout le monde est d'accord pour la rétractation, annulation du compromis de vente, est-il besoin d'avancer un autre arrêt qui ne concerne pas l'objet du sujet pour tout embrouiller et agacer, alors que ni l'un ni l'autre ne se contredisent mais traitent de deux situations différentes.
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(suite)

La loi Macron à fait passer le délai de rétractattion de sept à dix jours uniquement pour l'acquisition d'un bien immobiller par un particulier (article L.271-1 du CCH) ; ce dernier rappelant qu'une promesse unilatérale ou synallagmatique (compromis) n'est pas obligatoire et subsidiairement que dans tous les cas seul l'acquéreur peut se rétacter.

Comme dans le cas présent il a été prévu (décidé) d'un compromis, ces rappels sont inutiles comme est inutile l'arrêt du 23 juin 2023 qui rappelle qu'une promesse de vente (promesse unilatérale ou synallagmatique) n'est pas obligatoire.
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Dans les deux cas le vendeur est tenu de vendre alors que l'acquéreur peut se rétracter.
Non.

Arrêt de 2003 : les faits datent de 1999, le droit de rétractation n’existait pas encore.
Arrêt de 2023 : l’acheteur est une société commerciale ayant pour objet la location d’immeubles. C’est un professionnel qui n’a pas la faculté de se rétracter.


Pourquoi, alors que tout le monde est d'accord pour la rétractation, annulation du compromis de vente, est-il besoin d'avancer un autre arrêt qui ne concerne pas l'objet du sujet pour tout embrouiller et agacer, alors que ni l'un ni l'autre ne se contredisent mais traitent de deux situations différentes.
Pourquoi ?

Parce qu’il est pénible d’être assommé à tout propos de jurisprudences hors sujet, d’autant plus que ces jurisprudences se révèlent fluctuantes.

La question initiale posée dans la présente discussion est : Puis-je me rétracter sans inconvénient après avoir présenté une offre d’achat avant d’avoir signé un avant-contrat ?

La réponse est suffisamment évidente pour qu’on ne la trouve dans aucune jurisprudence. C’est le bon sens qui l’apporte tout simplement.

Les deux arrêts cités aident à apporter une réponse à la question : Le prétendant acheteur ayant présenté une offre d’achat ferme qui a été acceptée sans réserve par le vendeur peut-il le contraindre à parfaire la vente ? Ce n’est pas du tout la question posée, donc hors sujet.

La question des conséquences de l’acceptation d’une offre d’achat est néanmoins intéressante. Accepter une offre d’achat étant susceptible d’entraîner le vendeur dans de sérieuses difficultés, mon conseil aux vendeurs est simple : ne jamais accepter une offre d’achat, se contenter à inviter celui qui présente une offre paraissant sérieuse à discuter en vue d’un avant-contrat complet.

Dans les deux affaires sur lesquelles la cour de cassation a statué, les 6 mai 2003 et 22 juin 2023, les faits sont similaires : une offre ferme a été présentée que le vendeur a acceptée sans réserve puis a refusé d’y donné suite. Dans les deux cas la cour d’appel avait conclu que la vente n’était pas parfaite mais, alors que dans le premier la cour de cassation a entériné la solution de la cour d’appel, dans le second elle a cassé.

Il y a deux tendances, la première étant d’estimer que, une vente immobilière étant une opération complexe, l’article 1583 du code civil est inapplicable à la lettre, la seconde, qui est celle de la cour de cassation, tendant au contraire à privilégier l’application à la lettre de ces dispositions. Les deux arrêts suivants, rendus à deux dates très rapprochées, montrent bien comment cela peut se traduire dans les décisions de justice :
- cour de cassation, 11 mai 2023, n° 22-11.287
- cour de cassation, 22 juin 2023, n° 22-16.498.

La loi n’imposant aucune forme dans la rédaction des actes de vente, un avant-contrat complet suivant l’échange d’une offre et de son acceptation n’est pas une obligation légale mais peut être une exigence des parties elles-mêmes. Cette exigence ne conditionne pas forcément la validité de la vente, ce qu’il appartient au juge du fond d’apprécier. Dans la seconde affaire, la cour d’appel conclut que les parties se sont obligées (voir le texte de l’arrêt d’appel) à conclure une promesse de vente sans expliquer en quoi cette obligation conditionnait la perfection de la vente et cela explique la cassation. Il a manqué à la cour d’appel d’ajouter en quoi prendre en considération toutes les qualités juridiques du bien, notamment celles relatives à l'urbanisme ou au droit des sûretés, toutes ses qualités matérielles révélées par les diagnostics obligatoires et enfin aménager la garantie des vices cachés ou assortir la vente de conditions suspensives était substantiel et non seulement accessoire.

J’en ai fini, c’est ma dernière intervention dans cette discussion.
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L'article 271-1 du CCH fait partie de la Section 1 (dispositions générales) du Chapitre unique du Titre VII (protection de l'acquéreur immobilier)... et il n'existe pas de protection pour le vendeur.

Arrêt de 2003 : les faits datent de 1999, le droit de rétractation n’existait pas encore.
C'et faux !

Article 271-1 du CCH en vigueur du 1er décembre 1991 au 1er juin 2001 :


Ainsi qu'il est dit à l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles :

Tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles neufs d'habitation, les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter, chaque fois que la loi ne lui donne pas un délai plus long pour exercer cette faculté.

Lorsque le contrat définitif est précédé d'un contrat préliminaire, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'au contrat préliminaire.

L'acte est adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'acquéreur. Le délai de rétractation mentionné au premier alinéa court à compter de la réception de cette lettre par l'acquéreur. Celui-ci peut exercer sa faculté de rétractation avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


Modifié par la loi 2000-128 (loi SRU) du 13 décembre 2000 mis en application le 1er juin 2001 :


Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.


Donc l'arrêt du 6 mai 2003 concerne bien le cas de @Man31 et l'arrêt du 23 juin 2023 rappelle qu'un avant-contrat ou une promesse unilatérale ou synallagmatique (compromis) n'est pas obligatoire et subsidiairement (article L.271-1 du CCH) que dans tous les cas seul l'acquéreur peut se rétacter.

L'arrêt que vous rajoutez (11 mai 2023) ne fait qu'embrouiller et agacer encore plus.

Le vendeur et l'acquéreur avaient convenu d'un acte sous seing privé (avant contrat ou promesse de vente) auquel l'acquéreur ne s'était pas présenté malgré deux rendez-vous... ce qui ramène à l'arrêt du 6 mai 2003 : l'acquéreur n'ayant pa signé le compromis la vente nest pas parfaite et le vendeur était en droit de remettre le bien en vente :


Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a relevé que la lettre d'intention d'achat stipulait qu'en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières.

9. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l'existence de la vente était subordonnée à la rédaction d'un acte sous seing privé.

10. Elle en a exactement déduit que l'acceptation, par Mmes [R] et [W], d'une offre d'achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.

11. Ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que M. [O] ne s'était pas présenté aux deux rendez-vous de signature de l'acte prévus dans la lettre d'intention d'achat, qu'il ne s'était pas manifesté auprès du notaire ou de Mmes [R] et [W] pour rédiger un acte notarié et qu'il ne contestait pas avoir informé l'agence immobilière qu'il souhaitait faire une nouvelle offre pour le prix de 370 000 euros, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la caducité de l'acceptation de l'offre, que Mmes [R] et [W] n'avaient pas commis de faute en remettant le bien en vente six mois plus tard et que la demande en paiement de dommages et intérêts de M. [O] devait être rejetée.

12. Le moyen, inopérant en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [O] et la société Adam'Invest aux dépens ;


Une nouvelle fois vous sortez de l'objet du sujet en voulant obliger de vendre (arrêt du 11 mai 2023) ou d'acheter (arrêt du 22 juin 2023) et voulant conseiller les vendeurs alors que le présent concerne la rétractation de l'acquéreur.
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