Vente bien en mauvais état - tromperie de l'acheteur sur la destination

Bonjour,

Nous avons signé en plein covid (avril 2020) un compromis de vente, en tant que vendeurs, signé à l'aide de simples signatures numérisées (l'agence immobilière ne pratiquant pas la signature électronique) pour la vente d'un bien délabré. L'acheteur nous a fait baisser drastiquement le prix du bien de moitié prétextant vouloir en faire un simple local à vélo et poubelle pour ses locataires actuels non loin de ce batiment. Or, une fois le permis de construire obtenu, j'ai appelé la mairie pour connaitre exactement la destination du futur bien et ce sera une habitation dans laquelle il mettra de nouveaux locataires. Il n'y avait donc pas lieu de baisser autant le prix.

Nous ne souhaitons plus signer l'acte authentique (AA). Pouvons-nous nous baser sur le fait que le compromis de vente est caduc dans le sens où à aucun moment ne figure nos signatures originales ? Comment le notaire a t'il pu accepter ce document pour faire l'AA ?

Merci pour vos réponses. Nous devons signer cette semaine et sommes perdus sur nos possiblités d'action.

Cordialement. Dernière modification : 11/08/2020 - par Tisuisse Superviseur

Bonjour,

Vous parlez bien d'une signature élctronique manuscrite (un scan) !

Cdt.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonjour

Attention à la confusion...Numérique, électronique, les deux termes, certes très proches, ne désignent pas la même chose. Les signatures électroniques incluent toutes les méthodes disponibles pour faire valoir une signature. Celle-ci n’est pas réglementée et n’a donc pas de valeur juridique. Les signatures numériques, quant à elles, n’utilisent qu’une méthode stricte d’identification qui inclut, comme on l’a vu ci-dessus, la double authentification, l’horodatage et le chiffrement. Voilà pourquoi, elles sont beaucoup plus fiables et ont donc une valeur juridique.

Pour une signature scannée, les conditions requises par l’article 1316-4 du Code civil (nouvel article 1367 du Code civil) ne sont donc pas respectées. Cela découle notamment du fait qu’une telle signature peut facilement être falsifiée.... mais recevable en justice à titre de commencement de preuve par écrit. Ce commencement de preuve devrait cependant être étayé par tout autre élément de preuve.

VOIR ICI

Donc je complète et fais suite à mon premier message à juste titre interrogatif.

Article 1359 du CC :


L'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande.

Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d'une créance supérieure à ce montant.


Soit 1 000 euros (Décret n° 2015-741 du 24 janvier 2015)

Article L.290-1 du Code de la construction et de l'habitation :


Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.


Dans votre cas en l'absence d'une signature électronique, aussi bien un accord verbal qu'une signature scanée n'ont aucune valeur.

Le notaire, qui doit vous expliquer la loi, a l'obligation de le savoir !
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonsoir,

et attention au fisc si le bien a été vendu très en dessous du prix du marché .

Le compromis tel quel n'a qu'une valeur juridique très relative ,ce sera au tribunal éventuellement saisi par l'acheteur d'apprécier les faites. Normalement sur le compromis il devrait y avoir le descriptif complet et le changement de destination . De plus si le prix est très bas ,la mairie peut exercer son droit de préemption

A mon avis, il faut refuser de signer l'acte authentique,vous pouvez invoqué une réticence dolosive de la part de l'acheteur ce qui annule le compromis .


Ce qui m'intrigue ,c'est l'histoire du permis de construire. Comment un permis de construire peut il être accordé alors que l'acte authentique n'est pas établi,donc le bien NON VENDU .

Amicalement vôtre

Suji KENZO

Je pense que le lien de ESP (VOIR ICI) est suffisemment étayé par un professionnel du droit, qui se réfère à une jurisprudence fournie, que je me garderai bien de contredire ou d'interpréter.

Je cite, et à lire avec la plus grande attention en consultant les liens jurisprudentiels...

La valeur juridique de la signature scannée

La position des tribunaux concernant la validité des signatures scannées

Les signatures scannées ont-elles une quelconque valeur ?

Existe-t-il un procédé de signature électronique fiable au sens de la règlementation

En ce qui concerne le commencement de preuve les tribuneaux opposeraient une signature numérisée (électronique), qui n'est pas une signature scannée, et un courriel.

Si l'article 1358 du CC est complété par l'article 1361 du CC (le commencement de preuve), qui ne modère pas l'article 1359 du CC, est lui, en revanche, modéré par...

Article 1367 du Code civil :


Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.


__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Comme ESP, il eut été plus pédagogique de citer ce lien d'un professionnel du droit (https://www.ascb-avocat.fr/urbanisme---le-beneficiaire-d-une-promesse-de-vente-peut-il-demander-un-permis-de-construire--_ad111.html) concernant l'obtention d'un PC avant la signature de l'acte de vente.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Cette réponse ministérielle devrait apporter une certaine pondération sur les risques encourus (http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-12890QE.htm) !

Il semblerait qu'entre les parties il n'a pas été convenu, conventionnellement, des conditions d'échanges spécifiques de documents, les exigences en termes de signature peuvent être allégées !

__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

La question initiale posée est de savoir qu'elle est la valeur d'une signature scanée :


Pouvons-nous nous baser sur le fait que le compromis de vente est caduc dans le sens où à aucun moment ne figure nos signatures originales ?


Les trois liens cités, qui tiennent eux le cap, répondent donc parfaitement à la question posée.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Je pense ne pas dénaturer l'intention de l'intervenant en comprenant que s'il pose la question , au principal, le reste étant subsidiaire, pour savoir si un acte est caduc avec une signature scanée, alors qu'un compromis vaut vente, et que le Code civil ne reconnait pas ce genre de soi-disant signature.

Il semblerait donc que vous inverssiez les priorités.

Il n'est donc peut-être pas inutile de rappeler quelques bases du Code civil concernant la preuve par écrit !

Donc pour plus de sûreté...

Article 1363 :


Nul ne peut se constituer de titre à soi-même.


Article 1364 :


La preuve d'un acte juridique peut être préconstituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée.


Article 1365 :


L'écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quel que soit leur support.


Article 1366 :


L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.


Article 1367 :



La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.


Article 1368 :


A défaut de dispositions ou de conventions contraires, le juge règle les conflits de preuve par écrit en déterminant par tout moyen le titre le plus vraisemblable.


L'intervenant ne fait aucunement état de dispositions ou de conventions contraires, et mon premier lien rappelle ce qui est déterminant pour un juge.

De plus une copie n'est pas un écrit !


__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

bonjour,

IL faut faire évaluer la valeur réel du bien.si le prix de cession est inférieur à 5/12 de la valeur réelle , le vendeur a été lésé . Article 1674 et suivants du code civil

Le vendeur peut faire annuler la vente par une action en rescision .Cette action est spécifique à l'immobilier .

Dans ce compromis,beaucoup d'éléments ne semblent pas être conformes,c'est bien pourquoi ,je conseille vivement au vendeur de refuser de signer l'acte authentique et de prendre contacte avec un avocat spécialiste de l'immobilier .

Si le prix de cession est inférieur à 5/12 de la valeur réelle du bien , il y a lésion ,le vendeur est lésé.IL peut donc faire annuler la vente .Il a 2 ans pour agir ,après la signature de l'acte authentique.Cependant ,il est préfèrable d'agir avant en dénonçant le compromis pour vices de forme et lésion . L'acheteur a agi avec ruse ,c'est donc un dol.l'agence qui a servi d'intermédiaire peut être mise en cause également .

En plus le fisc va vous chercher des problèmes ,donc raison de plus pour ne pas signé .

Amicalement vôtre

suji KENZO

Merci pour vos échanges très intéressants. Pour tous les derniers points évoqués, nous avons fini par accepter le RV pour signature de l'AA. Et en plus, l'acheteur a commencé à perdre patience en nous menaçant de faire appel à un huissier pour forcer la vente. Vu l'individu, il aurait été compliqué d'appliquer la clause concernant les indemnités en cas de refus d'un des 2 protagonistes. Et compliqué de s'embarquer dans une procédure judiciaire où bien évidemment même si on est sur de notre bon droit nous ne serions pas sur d'obtenir gain de cause.

Le problème maintenant est que le permis de construire indique des vélux donnant sur notre jardin (nous sommes propriétaires de la maison juste à coté qui est également en vente) qui ont été acceptés par la mairie dans le sens où ce sont des velux dont les allèges sont situées à plus d'1m90 du plancher de l'étage et donc non considérés comme des vues. Cependant, vues directes ou non ce n'est pas très vendeur. Se pose maintenant la question du recours contentieux d'un tiers contre cette autorisation.

Pour ce qui est des 2 ans dont nous disposons pour agir en justice concernant l'annulation de la vente par une action en rescision nous y réflechissons sérieurement. Au vu des démarches, il est préférable de faire appel à un avocat. Un premier RV conseil permettra de dégrossir cette histoire.

Je suis d'accord que nous avons cruellement manqué de conseils autant venant de l'agence immobilière, qui n'aurait même jamais du nous presenter l'offre ou au minmum nous mettre en garde et blinder le compromis, et du notaire qui a été totalement passif dans cette histoire à part nous dire qu'un simple scan suffit pour le compromis et qu'il est préférable d'aller au bout de la vente. Aussi petites soient les commissions, tous semblent pressés de signer.