Vente bien en mauvais état - tromperie de l'acheteur sur la destination

Publié le 13/08/2020 Vu 1089 fois 19 Par
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10/08/2020 22:15

Bonjour,

Nous avons signé en plein covid (avril 2020) un compromis de vente, en tant que vendeurs, signé à l'aide de simples signatures numérisées (l'agence immobilière ne pratiquant pas la signature électronique) pour la vente d'un bien délabré. L'acheteur nous a fait baisser drastiquement le prix du bien de moitié prétextant vouloir en faire un simple local à vélo et poubelle pour ses locataires actuels non loin de ce batiment. Or, une fois le permis de construire obtenu, j'ai appelé la mairie pour connaitre exactement la destination du futur bien et ce sera une habitation dans laquelle il mettra de nouveaux locataires. Il n'y avait donc pas lieu de baisser autant le prix.

Nous ne souhaitons plus signer l'acte authentique (AA). Pouvons-nous nous baser sur le fait que le compromis de vente est caduc dans le sens où à aucun moment ne figure nos signatures originales ? Comment le notaire a t'il pu accepter ce document pour faire l'AA ?

Merci pour vos réponses. Nous devons signer cette semaine et sommes perdus sur nos possiblités d'action.

Cordialement. Dernière modification : 11/08/2020 - par Tisuisse Superviseur

11/08/2020 00:54

Bonjour,


Pouvons-nous nous baser sur le fait que le compromis de vente est caduc dans le sens où à aucun moment ne figure nos signatures originales ?


Non parce que le compromis n'est pas caduc. L'absence de signature n'implique pas l'absence de contrat. Un contrat peut même être verbal.


Comment le notaire a t'il pu accepter ce document pour faire l'AA ?


Pour la raison que le document est parfaitement valable même sans signature manuscrite. Le contrat est formé dès accord des deux parties sans aucune exigence de forme.

11/08/2020 12:49

Bonjour,

Vous parlez bien d'une signature élctronique manuscrite (un scan) !

Cdt.

11/08/2020 13:20

Bonjour

Attention à la confusion...Numérique, électronique, les deux termes, certes très proches, ne désignent pas la même chose. Les signatures électroniques incluent toutes les méthodes disponibles pour faire valoir une signature. Celle-ci n’est pas réglementée et n’a donc pas de valeur juridique. Les signatures numériques, quant à elles, n’utilisent qu’une méthode stricte d’identification qui inclut, comme on l’a vu ci-dessus, la double authentification, l’horodatage et le chiffrement. Voilà pourquoi, elles sont beaucoup plus fiables et ont donc une valeur juridique.

Pour une signature scannée, les conditions requises par l’article 1316-4 du Code civil (nouvel article 1367 du Code civil) ne sont donc pas respectées. Cela découle notamment du fait qu’une telle signature peut facilement être falsifiée.... mais recevable en justice à titre de commencement de preuve par écrit. Ce commencement de preuve devrait cependant être étayé par tout autre élément de preuve.

VOIR ICI

11/08/2020 15:27

Donc je complète et fais suite à mon premier message à juste titre interrogatif.

Article 1359 du CC :


L'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande.

Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d'une créance supérieure à ce montant.


Soit 1 000 euros (Décret n° 2015-741 du 24 janvier 2015)

Article L.290-1 du Code de la construction et de l'habitation :


Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.


Dans votre cas en l'absence d'une signature électronique, aussi bien un accord verbal qu'une signature scanée n'ont aucune valeur.

Le notaire, qui doit vous expliquer la loi, a l'obligation de le savoir !

11/08/2020 19:51

L'article 1359 du code civil est suivi du 1361 qui en modère la portée : a défaut d'écrit stricto sensu, la preuve peut être apportée par un commencement de preuve par écrit corroboré par tout autre moyen de preuve, dont des témoignages, notamment celui de l'agent immobilier. Le document numérisé, donc dépourvu d'une signature qui en ferait un écrit selon les critères du code civil, n'est pas dépourvu de toute valeur juridique. C'est, comme l'a très bien dit ESP, un commencement de preuve par écrit.

Quant aux dix-huit mois de validité, nous en sommes loin et, quand bien même, se poserait alors la question de la responsabilité de ce temps anormalement long : si c'est vous qui avez intentionnellement fait traîner, vous ne pourrez invoquer votre propre turpitude.

De choses l'une.

Soit vous prétendez que le contrat auquel vous avez donné votre consentement n'a pas de valeur du seul fait que vous ne l'avez pas signé et alors vous avez tort puisque vous admettez avoir donné votre accord.

Soit vous prétendez n'avoir pas donné votre consentement, ce qui signifie implicitement que votre adversaire a fabriqué un faux. S'il n'est pas idiot, votre adversaire vous posera la question : est-ce un faux ? Si votre réponse est "oui", il vous faudra expliquer comment ce faux a pu être envoyé par votre ordinateur identifié par son adresse IP. Si votre réponse est "non", c'est alors que vous avez donné votre consentemeent à l'acte.

Si vous voulez sérieusement faire admettre la nullité de l'acte, il vous faudrait plutôt invoquer une erreur sur la valeur de votre bien, à condition que cette erreur soit excusable. Ce n'est pas à exclure d'emblée mais ce n'est pas gagné d'avance parce qu'une personne sensée sait généralement, ne serait-ce qu'approximativement, la valeur de l'immeuble qu'elle met en vente. Accepter de baisser le prix de moitié sur les seules allégations de l'acheteur qui a évidemment tout intérêt à dévaloriser le bien qui lui est présenté, c'est peu sérieux et donc, à première vue, inexcusable.

11/08/2020 21:16

Bonsoir,

et attention au fisc si le bien a été vendu très en dessous du prix du marché .

Le compromis tel quel n'a qu'une valeur juridique très relative ,ce sera au tribunal éventuellement saisi par l'acheteur d'apprécier les faites. Normalement sur le compromis il devrait y avoir le descriptif complet et le changement de destination . De plus si le prix est très bas ,la mairie peut exercer son droit de préemption

A mon avis, il faut refuser de signer l'acte authentique,vous pouvez invoqué une réticence dolosive de la part de l'acheteur ce qui annule le compromis .


Ce qui m'intrigue ,c'est l'histoire du permis de construire. Comment un permis de construire peut il être accordé alors que l'acte authentique n'est pas établi,donc le bien NON VENDU .

Amicalement vôtre

Suji KENZO

11/08/2020 21:37

Je pense que le lien de ESP (VOIR ICI) est suffisemment étayé par un professionnel du droit, qui se réfère à une jurisprudence fournie, que je me garderai bien de contredire ou d'interpréter.

Je cite, et à lire avec la plus grande attention en consultant les liens jurisprudentiels...

La valeur juridique de la signature scannée

La position des tribunaux concernant la validité des signatures scannées

Les signatures scannées ont-elles une quelconque valeur ?

Existe-t-il un procédé de signature électronique fiable au sens de la règlementation

En ce qui concerne le commencement de preuve les tribuneaux opposeraient une signature numérisée (électronique), qui n'est pas une signature scannée, et un courriel.

Si l'article 1358 du CC est complété par l'article 1361 du CC (le commencement de preuve), qui ne modère pas l'article 1359 du CC, est lui, en revanche, modéré par...

Article 1367 du Code civil :


Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

11/08/2020 23:54


Le compromis tel quel n'a qu'une valeur juridique très relative ,ce sera au tribunal éventuellement saisi par l'acheteur d'apprécier les faites.

Le compromis scanné est tout simplement une photocopie. Une photocopie n'a pas la même valeur probante que l'original, certes, de là à dire que cela ne vaut rien ... C'est un commencement de preuve par écrit et il serait très étonnant qu'il ne puisse être corroboré par un autre moyen de preuve.

Par ailleurs il serait étonnant que l'acheteur ne réagisse pas soit en demandant la vente forcée, soit en demandant une indemnité, probablement fixée par une clause pénale contenue dans le compromis : au moins 5% du prix de vente, mais souvent 10%.

Refuser de signer l'acte authentique, c'est faire un premier pas en direction du tribunal et les chances de gagner sont douteuses.


vous pouvez invoqué une réticence dolosive de la part de l'acheteur ce qui annule le compromis

Une réticence dolosive de la part de l'acheteur ! Quand on à vendu à un spécialiste ce qu'on croit être une croûte alors que le spécialiste a reconnu un tableau de maître, c'est jouable. Mais quand on s'est laissé abuser par un acheteur sur la valeur d'un immeuble qui n'a aucune valeur architecturale, ce sera difficile à faire passer. Mieux vaudrait invoquer simplement l'erreur sans mettre l'acheteur en cause et ce après une expertise afin de savoir vraiment ce que vaut l'immeuble en question : peut être plus que le prix convenu mais probablement moins que ce qu'en voudrait le vendeur. Avocat indispensable bien entendu.


Comment un permis de construire peut il être accordé alors que l'acte authentique n'est pas établi,donc le bien NON VENDU .

Il suffit au demandeur d'attester détenir une promesse de vente.

12/08/2020 09:38

Comme ESP, il eut été plus pédagogique de citer ce lien d'un professionnel du droit (https://www.ascb-avocat.fr/urbanisme---le-beneficiaire-d-une-promesse-de-vente-peut-il-demander-un-permis-de-construire--_ad111.html) concernant l'obtention d'un PC avant la signature de l'acte de vente.

12/08/2020 12:45

Cette réponse ministérielle devrait apporter une certaine pondération sur les risques encourus (http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-12890QE.htm) !

Il semblerait qu'entre les parties il n'a pas été convenu, conventionnellement, des conditions d'échanges spécifiques de documents, les exigences en termes de signature peuvent être allégées !

12/08/2020 13:33


Comme ESP, il eut été plus pédagogique de citer ce lien d'un professionnel du droit (https://www.ascb-avocat.fr/urbanisme---le-beneficiaire-d-une-promesse-de-vente-peut-il-demander-un-permis-de-construire--_ad111.html) concernant l'obtention d'un PC avant la signature de l'acte de vente.


Peut-être, mais ce n'est pas le sujet de la discussion et c'est bien connu parce que le processus habituellement suivi par les particuliers qui font construire une maison individuelle est :

1. Signature d'une promesse bilatérale de vente d'un terrain sous conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et d'accord de prêt,

2. Signature d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

3. - dépôt d'une demande de permis de construire par le constructeur au nom du bénéficiaire de la promesse de vente et
- demande de prêt du bénéficiaire de cette promesse auprès d'un organisme financier,

4. Signature de l'acte authentique de vente du terrain après obtention du prêt et de permis de construire.

12/08/2020 13:44

La question initiale posée est de savoir qu'elle est la valeur d'une signature scanée :


Pouvons-nous nous baser sur le fait que le compromis de vente est caduc dans le sens où à aucun moment ne figure nos signatures originales ?


Les trois liens cités, qui tiennent eux le cap, répondent donc parfaitement à la question posée.

12/08/2020 13:44


Il semblerait qu'entre les parties il n'a pas été convenu, conventionnellement, des conditions d'échanges spécifiques de documents, les exigences en termes de signature peuvent être allégées !

Il faut bien distinguer deux notions :

- le contrat qui n'est soumis à aucune exigence de forme,
- la preuve du contrat qui peut impliquer la production d'un écrit ou, à défaut, un commencement de preuve par écrit et tout autre moyen corroborant le premier.

On ne peut invoquer un motif de pure forme pour alléguer l'inexistence du contrat.

Il est très probable en l'espèce que la preuve de l'existence du contrat puisse être apportée.

Ne resterait donc que le motif d'un vice du consentement qui est en l'espèce loin d'être évident.

J'ai l'impression de me répéter.

La question initiale posée est de savoir qu'elle est la valeur d'une signature scanée :

Non.

La question initiale est de savoir si, dans les conditions qui ont été exposées, le vendeur est en droit de refuser de signer l'acte authentique de vente. Ma réponse, pour les raisons que j'ai données, est que c'est plus que douteux.

12/08/2020 14:28

Je pense ne pas dénaturer l'intention de l'intervenant en comprenant que s'il pose la question , au principal, le reste étant subsidiaire, pour savoir si un acte est caduc avec une signature scanée, alors qu'un compromis vaut vente, et que le Code civil ne reconnait pas ce genre de soi-disant signature.

Il semblerait donc que vous inverssiez les priorités.

Il n'est donc peut-être pas inutile de rappeler quelques bases du Code civil concernant la preuve par écrit !

Donc pour plus de sûreté...

Article 1363 :


Nul ne peut se constituer de titre à soi-même.


Article 1364 :


La preuve d'un acte juridique peut être préconstituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée.


Article 1365 :


L'écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quel que soit leur support.


Article 1366 :


L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.


Article 1367 :



La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.


Article 1368 :


A défaut de dispositions ou de conventions contraires, le juge règle les conflits de preuve par écrit en déterminant par tout moyen le titre le plus vraisemblable.


L'intervenant ne fait aucunement état de dispositions ou de conventions contraires, et mon premier lien rappelle ce qui est déterminant pour un juge.

De plus une copie n'est pas un écrit !

12/08/2020 14:40

Je ne sais pas où vous voulez en venir et, en fait, peu m'importe.

Ma réponse à la question sur la validité du compromis est qu'il y a très peu de chance de pouvoir s'exonérer de l'obligation de signer l'acte authentique. Voir éventuellement avec un avocat si c'est possible. J'en doute.

Reste une question en suspens, celle de la valeur réelle du bien en question, peut-être très sur-estimé par le vendeur.

Je n'ai rien de plus à dire.

12/08/2020 16:59

bonjour,

IL faut faire évaluer la valeur réel du bien.si le prix de cession est inférieur à 5/12 de la valeur réelle , le vendeur a été lésé . Article 1674 et suivants du code civil

Le vendeur peut faire annuler la vente par une action en rescision .Cette action est spécifique à l'immobilier .

Dans ce compromis,beaucoup d'éléments ne semblent pas être conformes,c'est bien pourquoi ,je conseille vivement au vendeur de refuser de signer l'acte authentique et de prendre contacte avec un avocat spécialiste de l'immobilier .

Si le prix de cession est inférieur à 5/12 de la valeur réelle du bien , il y a lésion ,le vendeur est lésé.IL peut donc faire annuler la vente .Il a 2 ans pour agir ,après la signature de l'acte authentique.Cependant ,il est préfèrable d'agir avant en dénonçant le compromis pour vices de forme et lésion . L'acheteur a agi avec ruse ,c'est donc un dol.l'agence qui a servi d'intermédiaire peut être mise en cause également .

En plus le fisc va vous chercher des problèmes ,donc raison de plus pour ne pas signé .

Amicalement vôtre

suji KENZO

12/08/2020 18:25

Le prix de cession étant la moitié du prix souhaité au départ par le vendeur, toujours surestimé, la condition nécessaire à l'action en rescision pour lésion n'est pas remplie.

Dans ce compromis,beaucoup d'éléments ne semblent pas être conformes,
Lesquels ? Soit vous avez reçu des informations par MP, soit vous avez un don de voyance.

Cependant ,il est préfèrable d'agir avant en dénonçant le compromis pour vices de forme et lésion
Pour vice de forme, non, parce que la validité du compromis n'est soumis à aucune exigence de forme et que la preuve de la passation du contrat ne manque pas. Quant à la lésion, je n'y crois pas du tout. Mais on peut toujours imaginer l'invraisemblable, rien n'est impossible.

L'acheteur a agi avec ruse ,c'est donc un dol.
C'est ce qu'on peut toujours prétendre devant un tribunal. Reste à voir si le juge sera convaincu. L'acheteur condamné pour dol pour avoir menti sur ce qu'il ferait du bien, ce serait vraiment un cas d'école. Un peu moins risqué : se contenter de plaider l'erreur sans accuser l'adversaire de fraude, comme je l'ai déjà dit. Ne serait-ce que pour une question de preuve : il est plus facile de montrer qu'on est soi-même passablement neuneu que de prouver le caractère frauduleux des propos de l'adversaire, purement oraux, évidemment, dont on n'a bien sûr aucune trace.

l'agence qui a servi d'intermédiaire peut être mise en cause également .
Oui, si une erreur grossière sur le prix est avérée, il serait possible de reprocher à l'agent immobilier un manquement à son devoir de conseil.

En plus le fisc va vous chercher des problèmes
Lesquels ?

raison de plus pour ne pas signé .
Refuser de signer l'acte authentique, c'est peut-être éviter de vendre à trop bas prix, mais c'est aussi s'exposer à :
- une vente forcée à ce prix trop bas et, en plus,
- payer un avocat,
- payer tout ou partie des frais d'avocat de l'adversaire,
- payer des dommages et intérêts.

Il faut y penser. Dans les affaires judiciaires, il y a au départ 100 % de gens sûrs de leur bon droit et à l'arrivée 50% de perdants.

12/08/2020 23:49

Merci pour vos échanges très intéressants. Pour tous les derniers points évoqués, nous avons fini par accepter le RV pour signature de l'AA. Et en plus, l'acheteur a commencé à perdre patience en nous menaçant de faire appel à un huissier pour forcer la vente. Vu l'individu, il aurait été compliqué d'appliquer la clause concernant les indemnités en cas de refus d'un des 2 protagonistes. Et compliqué de s'embarquer dans une procédure judiciaire où bien évidemment même si on est sur de notre bon droit nous ne serions pas sur d'obtenir gain de cause.

Le problème maintenant est que le permis de construire indique des vélux donnant sur notre jardin (nous sommes propriétaires de la maison juste à coté qui est également en vente) qui ont été acceptés par la mairie dans le sens où ce sont des velux dont les allèges sont situées à plus d'1m90 du plancher de l'étage et donc non considérés comme des vues. Cependant, vues directes ou non ce n'est pas très vendeur. Se pose maintenant la question du recours contentieux d'un tiers contre cette autorisation.

Pour ce qui est des 2 ans dont nous disposons pour agir en justice concernant l'annulation de la vente par une action en rescision nous y réflechissons sérieurement. Au vu des démarches, il est préférable de faire appel à un avocat. Un premier RV conseil permettra de dégrossir cette histoire.

Je suis d'accord que nous avons cruellement manqué de conseils autant venant de l'agence immobilière, qui n'aurait même jamais du nous presenter l'offre ou au minmum nous mettre en garde et blinder le compromis, et du notaire qui a été totalement passif dans cette histoire à part nous dire qu'un simple scan suffit pour le compromis et qu'il est préférable d'aller au bout de la vente. Aussi petites soient les commissions, tous semblent pressés de signer.

13/08/2020 11:05

Se pose maintenant la question du recours contentieux d'un tiers contre cette autorisation.
Soit vous pouvez attester d'une infraction aux règles d'urbanisme et vous attaquez la mairie devant le tribunal administratif pour faire annuler le permis de construire, soit vous pouvez attester d'un trouble anormal de voisinage et vous attaquez votre voisin devant le tribunal judiciaire pour lui interdire d'aménager des ouvertures en toiture.

annulation de la vente par une action en rescision
Pensez-vous sérieusement avoir vendu à un prix représentant seulement 42% ou moins de la valeur du bien ?

Au vu des démarches, il est préférable de faire appel à un avocat.
Ce n'est pas seulement préférable, c'est une obligation légale.

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