Verrouiller une vente de maison

Publié le Vu 1914 fois 19 Par endugas
07/10/2014 11:22

bonjour,
j'aurai besoin d'un conseil concernant la vente de ma maison.
J'ai un acheteur sérieux qui doit vendre sa maison au préalable.
j'aimerai conclure avec lui mais j'ai besoin de garantir son achat a 6 mois ou plus, l'essentiel étant pour moi d’être certain que la vente va se faire pour pouvoir démarrer ma recherche d'un nouveau bien dans une autre région. Le délai importe peu.
nous sommes tombés d'accord sur le fait qu'un crédit relais n'étais pas raisonnable.
avez vous une idée pour verrouiller a terme cette vente: un compromis particulier, un engagement d'un autre type?
merci d'avance
pat

Superviseur

07/10/2014 11:26

Bonjour,
Si vous signez un compromis de vente sans condition suspensive d'obtention de prêt ni de vente préalable, la vente sera "verrouillée" comme vous dites.

07/10/2014 11:34

merci de cette réponse rapide.
Cela signifie que le notaire n'a pas a vérifier que l'acheteur dispose de la somme, si je comprends bien?

Superviseur

07/10/2014 11:39

Déjà, un compromis de vente ne se signe pas forcément devant notaire, ensuite, au niveau du compromis, personne ne vérifie que l'acheteur possède l'argent.
Il paiera lorsque vous en serez à la signature de l'acte authentique.

07/10/2014 11:53

merci janus2fr.
D'accord,il a eu donc une mauvaise information de son notaire.
Il y a donc prise de risque de sa part. je veux signer devant notaire uniquement, l'acte de vente définitif peut être repoussé a plus de 3 mois, par ex 6 mois pour limiter les risques en cas de difficulté pour lui a vendre ses biens?

Superviseur

07/10/2014 13:34

La date de signature de l'acte définitif est décidée d'un commun accord au moment de la rédaction du compromis. On ne peut pas descendre sous la barre des 2/3 mois nécessaires au notaire pour monter le dossier, mais on peut prévoir une date bien ultérieure.

07/10/2014 13:38

cela pourrait coller. le risque pour eux serait de perdre leur dépôt initial et pour nous que notre projet soit décalé...svp, voyez vous une alternative à ce montage?

07/10/2014 20:37

Bonjour.

Je me permet d'intervenir après les sages paroles de janus.
Il y a une autre alternative que le compromis à l'aveugle ( c'est-à-dire sans savoir si et quand il pourra acheter).

C'est l'offre d'achat. C'est un avant contrat au compromis lui-même, mais il a beaucoup moins de poids bien que juridiquement il rend la vente parfaite. La différence principale est qu'il ne contraint pas à acheter à une date précise et qu'il n'est pas sujet à la condition suspensive (sauf si on la met).

Pas besoin d'un notaire (mais je le conseille), c'est gratuit et sans besoin de produire les pièces administratives (diagnostics). On peut y mettre ce qu'on veut dedans.

Cdlt

07/10/2014 21:10

En quoi cette offre garantie notre vente?

Superviseur

08/10/2014 06:52

Bonjour lobsang,
Une simple offre d'achat, comme une simple offre de vente, n'engage qu'une seule partie et pour le temps de validité indiqué dans l'offre. Je ne vois pas en quoi c'est une alternative au compromis qui, lui, engage les 2 parties.

08/10/2014 07:45

Bonjour
L'offre d'achat serait elle une garantie pour nous?

Superviseur

08/10/2014 08:15

L'offre d'achat n'est jamais une garantie pour le vendeur puisqu'elle ne purge pas le délai de rétractation de 7 jours qu'aura l'acheteur au moment de signer le compromis de vente ou l'acte définitif (s'il n'y a pas de compromis).
En signant tout de suite un compromis, le délai de rétractation de l'acheteur est tout de suite purgé.

08/10/2014 08:42

merci de cette précision. c'est ce que j'avais cru comprendre deja par une agence.
Donc voila un scenario possible:
*nous signons un sous seing sans condition suspensive
avec acte définitif prévu dans 8 mois par ex.

*il verse la somme bloquée au notaire (combien est-ce?).

*si avant l'acte il se retracte il perd la somme a notre profit ainsi nous pourrons baisser le prix de vente d'autant.
*si il ne veut pas perdre cette somme il prendra un crédit relais.
*dans le meilleur des cas il vend avant et doit prendre une location intermediaire.

est-ce un bon compromis pour les deux parties d'aprés vous?

Superviseur

08/10/2014 10:58

*il verse la somme bloquée au notaire (combien est-ce?).
Le dépôt de garantie ou séquestre est librement fixé entre les parties, en général entre 5 et 10% du prix de vente prévu.



*si avant l'acte il se retracte il perd la somme a notre profit ainsi nous pourrons baisser le prix de vente d'autant.

Ce n'est pas exactement cela, car l'acheteur n'a pas le droit de se rétracter passé les 7 jours après signature.
Accepter sa rétractation contre le dépôt de garantie est une procédure amiable. A noter que le compromis peut prévoir une clause pénale supérieure au dépôt de garantie.

08/10/2014 11:04

merci janus2fr pour ces renseignements qui nous ont bien aidés à avancer.
nous allons proposer ceci a l'acheteur en espérant qu'il a suffisamment envie de notre maison pour accepter de prendre ce risque...

10/10/2014 08:56

Bonjour,

Ce que vous proposez me semble aller à l'encontre de l'intérêt de l'acheteur cela m'etonnerai qu'il l'accepte.
Il prend un risque énorme en.s'engageant à acheter à long terme sans pouvoir se rétracter (en 7 jours il n'aura pas le temps de réaliser la difficulté de vendre). Il se condamne à acheter sans garde-fou.

De plus si il n'obtient pas le crédit relai (c'est de pus en plus difficile à obtenir compte-tenu de la conjoncture immobilière très défavorable), vous aurez beau avoir un compromis‚ il ne vous pourra pas vous payer. Quant au dépôt de garantie, beaucoup de notaires ne le pratiquent pas (surtout si vous faites sauter la condition suspensive), renseignez-vous auprès d'un notaire.

Je vous rappelle qu'un notaire a obligation de conseiller toutes les parties à la vente et il mettra en garde votre acheteur qui va probablement renoncer à cet accord.

Concernant l'offre d'achat, je ne suis pas d'accord avec janus. Elle engage les deux parties dès lors qu'elle est contresignée par le vendeur. D'un point de vue légal elle a la même implication qu'un compromis (accord sur la chose et le prix = vente parfaite). Désolé‚ mais c'est la loi. Par contre, il est vrai qu'un compromis devra être signé à cause des modalités sur lesquelles il faut se mettre d'accord et surtout à cause du droit de rétractation qui est inalienable (c'est aussi la loi). De plus, ce document est tellement peu encadré légalement qu'aucun notaire ne s'y fiera pour conclure une vente, il faudrait ester en justice pour cela.

Je vous conseille vivement de consulter votre notaire (ou d'en prendre un) à ce sujet et de ne pas vlus contenter des réponses trouvées DNS un forum ou glanées auprès d'agents immobilier (leur métier c'est la négociation pas la loi).

Cdlt

Superviseur

10/10/2014 09:04

Bonjour lobsang,

Concernant l'offre d'achat, je ne suis pas d'accord avec janus. Elle engage les deux parties dès lors qu'elle est contresignée par le vendeur.

Vous écriviez :

Il y a une autre alternative que le compromis à l'aveugle ( c'est-à-dire sans savoir si et quand il pourra acheter).

C'est l'offre d'achat. C'est un avant contrat au compromis lui-même, mais il a beaucoup moins de poids bien que juridiquement il rend la vente parfaite. La différence principale est qu'il ne contraint pas à acheter à une date précise et qu'il n'est pas sujet à la condition suspensive (sauf si on la met).

Pas besoin d'un notaire (mais je le conseille), c'est gratuit et sans besoin de produire les pièces administratives (diagnostics). On peut y mettre ce qu'on veut dedans.


Vous ne parliez que d'une offre d'achat, vous ne précisiez rien !
Je maintiens donc qu'une offre d'achat est une attestation faite par un candidat acheteur l'engageant à acheter un certain bien à un certain prix durant une certaine période, rien de plus. Cette offre ne l'engage que lui !

Ensuite, effectivement, si le vendeur accepte l'offre, il s'engage à son tour, c'est bien logique !
Mais relisez votre message et vous verrez que, d'accord ou pas avec moi, ma réponse était bonne, une offre d'achat n'engage que celui qui la fait, d'ailleurs on parle plutôt de promesse unilatérale d'achat...

10/10/2014 10:11

Il est vrai qu'en signant un compromis l'acheteur prend le risque de perdre son "acompte" et nous de perdre beaucoup de temps si cela capote.je ne sais pas si l'acheteur acceptera. Nous allons en parler clairement. Notamment des risques mutuels.
Mais si aucun notaire n'accepte de faire ce compromis alors c'est pas non plus la solution

Superviseur

10/10/2014 11:25

Comme déjà dit, un compromis de vente peut se signer sous seing privé, mais je ne vois pas pour quelle raison un notaire n'accepterait pas de rédiger un compromis avec une date de réitération reportée de 6 mois au lieu des 3 à 4 mois habituels !

14/10/2014 21:07

Bonjour janus et endugas

Bien sur quand je parle d'une offre d'achat, je parle d'une offre signée par les deux parties (sinon elle n'a aucune valeur puisque l'offrant peut la retirer à tout moment tant qu'elle n'est pas contresignée). Je croyais que c'etait clair ;-) En tout cas c'est ce qui était précisé sur la mienne. D'ailleurs il existe l'inverse, l'offre de vente ce qui n'est pas la même chose (mais je n'en sais pas assez pour la détailler). Reste les 7 jours, donc la possibilité pour l'acquéreur de se retirer dès le compromis signé, ce qui du coup ne vous offre pas la certitude de conclure. Donc l'offre d'achat ne convient peut-être pas à votre cas.

Comprenez-moi, je n'ai jamais dit qu'un notaire refusera de faire signer le compromis (lui il ne signe pas), seulement qu'il mettra en garde l'acquéreur du risque encouru en cas de mévente de son bien. C'est ce dernier qui risque de refuser. Maintenant, s'il est quand même d'accord il peut signer avec vous sans notaire (je suis sur qu'il existe des modèles de.compromis conformes sur le net, en cherchant).

Concernant le delai de régularisation je pense qu'on peut mettre ce que l'on veut, pourquoi pas un an, voire deux.
Mon conseil: demandez à votre acquéreur de mettre son bien en vente et quand il est sur le point de signer un compromis pour sa maison, faite-lui signer votre compromis. Comme cela il est sur de ne pas.vendre pour rien et vous du délai de vente. Après, rien ne vous garantie que sa vente se fera bien, mais au moins vous aurez de bonnes raisons d'y croire.

Cdlt

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