Acte authentique vraiment obligatoire pour une vente immobilière ?

Publié le 04/02/2021 Vu 345 fois 7 Par
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03/02/2021 21:39

’article 1582 du code civil précise que « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. ».

Question :

Par quel moyen technique précis, par exemple, un vendeur malveillant proposant une vente sans passer par un notaire peut réclamer ultérieurement la propriété du bien si un acte authentique n'a pas été réalisé pour la vente de ce bien mais uniquement un acte sous seing privé ? (avec toutefois déclaration auprès des services fonciers et d'hypothèques)

Merci de votre réponse

03/02/2021 22:28

Bonjour,

Les "services fonciers et d'hypothèques" sont le "service de la publicité foncière" autrefois dénommé "bureau des hypothèques".

Seuls peuvent être publiés les actes authentiques : article 3 du décret 55-22 du 4 janvier 1955. Une "déclaration auprès des services fonciers et d'hypothèques" d'une vente conclue seulement sous seing privé n'est pas possible.

Cela étant, une vente sous seing privé est valable mais elle n'est pas opposable aux tiers. En pratique, il n'est pas possible de jouir normalement de la propriété d'un immeuble si le titre de propriété n'a pas été publié.

Techniquement, si l'acheteur est incapable de produire l'acte de vente et d'apporter la preuve du paiement, le vendeur peut reprendre possession de son bien. Mais c'est très peu vraisemblable.

Dans l'hypothèse où le propriétaire n'a pas de titre de propriété mais qu'il peut néanmoins apporter par tout moyen la preuve de sa qualité de propriétaire, il peut la faire reconnaître par décision de justice et un jugement est un acte authentique.

03/02/2021 22:53

Merci pour ces précisions très utiles - Il s'agit en fait de la vente d'une parcelle forestière non constructible dont je trouve que les frais notariés sont relativement prohibitifs (35% du prix !) - donc je m'interrogeais sur la possibilité d'acheter sous seing privé - Cette parcelle est parfaitement cadastrée et le propriétaire possède l'acte authentique de propriété. donc à priori il semble qu'il y ait peu de risque, excepté l'opposabilité à un tiers. Selon une nouvelle loi qui date de 2010 je crois il faut également proposer cette vente aux voisins de la parcelle, à la commune ainsi que bien entendu à la Safer.

qu'en pensez-vous ?

03/02/2021 23:24

Oubliez l'idée d'acheter sans passer par un notaire. Il est illusoire de penser que le vendeur accepte : il restera redevable de la taxe foncière et il restera le propriétaire en titre pour les tiers à commencer par les administrations. De votre côté, vous n'aurez pas de titre de propriété et il arrivera bien un moment où vous en aurez besoin. Il vous faudra alors soit passer devant un notaire soit attendre au moins trente ans pour revendiquer l'acquisition de la propriété par prescription et ce à condition que vous apportiez toutes les preuves nécessaires.


Selon une nouvelle loi qui date de 2010 je crois il faut également proposer cette vente aux voisins de la parcelle, à la commune ainsi que bien entendu à la Safer.


C'est exact. Le vendeur devra notifier une intention d'aliener.

03/02/2021 23:38

Oui mais il n'y a aucun impôt ni taxe foncière sur cette parcelle - le proprio m'a montré son acte de vente - pas non plus de servitude ni d'hypothèque

03/02/2021 23:40

quant à moi, c'est pour y mettre des ruches...

Modérateur

04/02/2021 09:57

bonjour,

pour établir la mutation immobilière au fichier immobilier du SPF, il faut un acte authentique, en principe un acte notarié.

si vous n'utilisez pas cette procédure, sur ce fichier, le terrain restera au nom de votre vendeur.

en cas de décès de votre vendeur, le bien fera partie de sa succession.

salutations

04/02/2021 10:29


le proprio m'a montré son acte de vente


Et si un jour vous avez à produire votre acte de vente, votre acte sous seing privé ne sera pris au sérieux par personne.

Si vous y tenez vraiment, proposez au propriétaire un achat seulement sous seing privé. Je doute qu'il accepte.

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