Changement d’affectation. Contestation.

Publié le 28/05/2020 Vu 1006 fois 20 Par
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23/05/2020 18:57

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété. Il y a quelques années j’ai racheté en supplément une cave d’une vingtaine de m2 ayant été transformé en bureau / annexe il y a plus de 40 ans. Il s’agit d’une grande pièce avec 3 fenêtres en hauteur. L’électricité. Sol isolé en béton. Et murs isolés par du bois également. Tout est nickel. Aujourd’hui j’apprends que la personne qui a fait des travaux il y a 40 ans aurait du demander un changement d’affectation du lot. C’était un locataire qui n’a apparement rien demandé. Le local a ensuite été vendu à 2 propriétaires différents puis à moi, toujours en tant que cave. Aujourd’hui un des copropriétaires se plaint de l’usage de cette cave comme d’un bureau et souhaite m’empêcher de l’utiliser comme tel. (Usage personnel et familial. Pas de location à un tier bien sûr.) Il demande la remise en état des lieux sauf que je les ai acheté comme ça ! Que dois-je faire ? Dernière modification : 26/05/2020 - par Gérard1304

23/05/2020 20:43

Bonjour,

Vous avez le droit d'utiliser votre cave comme vous l'entendez dans la mesure où vous ne créez aucun trouble. Cependant, il est évident que l'électricité ne doit pas provenir d'une dérivation sur le circuit électrique des parties communes et qu'il doit y avoir un compteur d'eau.

Il y a quarante ans, le copropriétaire aurait probablement dû demander une autorisation de faire des travaux privatifs affectant les parties communes. Mais comme personne n'a réagi, il n'est plus possible d'exiger la remise en l'état antérieur. La prescription est acquise depuis longtemps. Il faudrait tout de même rassembler les preuves que la transformation s'est faite il y a quarante ans. A cette condition, on ne peut que vous reprocher d'éventuels branchements d'eau et d'électricité.

23/05/2020 20:56

Merci pour la réponse. L’électricité est reliée à mon appartement. Pour l’eau on ne s'est jamais posé la question puisqu’on ne s’en sert pas vraiment, il s’agit d’un évier dans un placard.

Le copropriétaire qui réclame la remise en état se plaint d’odeur de tabac (je ne fume pas) et d’odeur de cuisine (il n’y a pas de cuisine c’est un bureau...). J'ai 2 témoignages dont l'un d'un des anciens propriétaires de ce local que c'était déjà dans le même état il y a 20 ans...

Mon Syndic propose de demander l'autorisation de changement d'affectation à la prochaine AG mais vous semblez dire que 40 ans plus tard c'est déjà acquis ?

On me dit également qu'une cave ne peut être autorisé qu'à titre de stockage et que je ne peux pas y être tout le temps. Il faudrait donc que je justifie mes horaires de présence ? Je suis écrivain. J'écris depuis ce lieu. Il sous entends que j'habite là alors que j'ai un appartement dans l'immeuble. J'avoue que cela tourne un peu à l'acharnement et au ridicule.

Suis-je vraiment protégé ? Le copropriétaire qui m'attaque souhaite porter ça à l’ordre du jour de la prochaine AG.

24/05/2020 09:12

Bonjour,

La prescription est acquise depuis longtemps ......

La proposition de changement d'affectation de votre syndic aménerait à prendre un risque ,celui d'un refus de l'AG !......

Maintenant ,il vous appartient de préparer les attestations ( au cas ou....) ,sachant que le fait d'ester en justice n'est pas gratuit ,et, serait l'unique frein d'une résolution dans ce sens ...

24/05/2020 11:00

D’accord. Mais je ne saisis toujours pas ce que je risque avec ce voisin qui exige la remise en l’état d’un local que j’ai acheté comme ça.

Idem pour les troubles qu’il cite et qui sont de pures inventions. Doit-il les prouver ? Et moi comment puis-he prouver que c’est un bureau et non une habitation (puisque appartement dans l’immeuble...)

Et pour terminer y’a t-il un article qui parle de cette prescription que je puisse montrer au syndic ?

Merci beaucoup

24/05/2020 18:06

J’avoue être perdu. Votre lien va à l’encontre de ce qu’on me dit sur ce fil depuis hier. Et surtout je rencontre le même problème entre mon avocat, mon syndic, un coup c’est la mairie qui décide, un coup le syndic, un coup je ne risque rien, un coup si....Je ne sais plus quoi penser.
Cette pièce ne dérange personne je ne comprends même pas pourquoi tout d’un coup 40 ans plus tard je dois subir l’aigreur d’un voisin jaloux je suppose ?

Vers qui puis-je me tourner pour avoir une réponse claire, net et définitive sur la situation? Même les différents avocats consultés n’ont pas le même avis. C’est troublant.

24/05/2020 19:45

Bonsoir,

[url=avocat-ponte.com]avocat-ponte.com[/url]

Il faut regarder le réglement de co-proprièté et l'etat descriptif de division.

-soit il y a une clause ne permettant pas un usage mixte habitation/commerce/bureau"

usage exclusif habitation ,pas de changement d'usage et de destination possible .

-soit immeuble à usage mixte d'habitation et là c'est possible .Depuis 40 ans ,il y a prescription pour agir en justice

Le voisin jaloux doit faire constater par huissier ce qu'il avance et le préjudice qu'il subit et devra prouver que c'est contraire au réglement de co proprièté ou que cela pose un problème d'hygiène ou de sécurité pour l'immeuble.

Gardez bien les attestations avec copie des CNI de ceux qui attestent.

Amicalement vôtre

suji KENZO

24/05/2020 19:47

Bonjour,

Il y a deux choses à considérer, l’usage que vous faites de la cave d’une part et les aménagements matériels qui ont été apportés dans le local d'autre part.

L’usage des lots est stipulé dans le règlement de copropriété et cela détermine pour une grande part la destination de l’immeuble. Cependant, le règlement de copropriété ne peut imposer aux copropriétaires aucune obligation qui ne soit pas justifiée par le respect de la destination de l’immeuble.

La première chose à vérifier est si le règlement de copropriété stipule que les lots désignés comme cave doivent obligatoirement être utilisés comme espaces de stockage. Ce n’est probablement pas précisé. La mention de cave figure probablement dans l’état descriptif de division mais elle n’est qu’indicative : les locaux appelés caves ont été conçus pour servir d’espaces de débarras. Ce qui est sûr est que les appartements sont destinés à l’habitation, voire peut-être aussi à un usage professionnel et que cela conditionne la destination de l’immeuble. Vous ne pouvez pas les transformer en commerce par exemple ni en atelier. Les caves sont des locaux annexes aux locaux d’habitation et, pour respecter la destination de l’immeuble, vous ne pouvez les utiliser autrement que comme annexe à votre appartement. Vous ne pouvez en faire un lieu de stockage pour une épicerie ni un atelier d’ébénisterie. Mais, si au lieu d’utiliser votre cave comme débarras, vous en faites un bureau ou un atelier de bricolage, personne ne peut rien vous dire tant que vous ne créez aucune nuisance bien entendu. Pour le moment, la seule nuisance qu’on vous reproche est la fumée du tabac que vous ne fumez pas. Pour vous attaquer, il faudra trouver autre chose.

Dans le cas où le règlement de copropriété stipulerait expressément que les caves ne peuvent servir que de débarras, vous pourriez opposer que cette clause doit être considérée comme non écrite parce que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).

Comme déjà dit, le délai pour réagir aux aménagements matériels est largement dépassé. On ne peut plus vous contraindre à remettre le local dans l’état où il était il y a quarante ans : article 42 de la loi du 10 juillet 1965.


Mon Syndic propose de demander l'autorisation de changement d'affectation à la prochaine AG mais vous semblez dire que 40 ans plus tard c'est déjà acquis ?


Demander une autorisation alors que vous n’en avez pas besoin et qu’on risquerait de vous refuser ? Non, ce n’est pas une bonne idée.

Que ceux qui vous attaquent démontrent qu’il est illicite de s’installer dans sa cave pour écrire.

Si une action contre vous était proposée à l’ordre du jour de l’assemblée générale, laquelle ? Payer un avocat pour faire prononcer par le tribunal l’interdiction faite à Mme X d’écrire dans sa cave ? Laissez-les essayer de formuler leurs griefs en droit. Le grincheux devrait vite se calmer.

24/05/2020 20:43

Merci. Tout ceci est rassurant. Je ne sais juste pas bien ce que je dois répondre à la lettre recommandée reçue de mon syndic suite à la lettre recommandée qu’ils ont reçue du voisin. Je ne sais que leur répondre. Connaissez-vous un avocat qui pourrait m’aiguiller ?

24/05/2020 21:24

Bonsoir,

Cela dépend du contenu de la lettre,et du réglement de co proprièté .

Prenez rendez vous à la maison de justice ou du droit de votre commune,c'est gratuit et l'avocat de permanence vous dira exactement ce qu'il faut répondre.Mais avant regardez bien votre réglement de co proprièté.

Amicalement vôtre

suji KENZO

24/05/2020 22:38

Merci Suji. Je viens de lire le règlement de copro. Il est indiqué usage principal d’habitation. Pas de terme exclusif. Il n’y a aucun bureau dans l’immeuble mais plusieurs cabinets médicaux. Je vous copie colle des extraits en fin de message mais pour moi c’est jouable non ?


DESTINATION
Ainsi qu'il a été dit ci-dessus l'immeuble est à usage principal d'habitation.
ARTICLE 2
USAGE DES PARTIES PRIVATIVES
Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité du bâtiment, soit porter atteinte à la destination de l'ensemble immobilier, de respecter les stipulations ci-après et celles résultant de l'article 9 modifié de la loi du 10 juillet 1965.
OCCUPATION
Les appartements sont normalement destinés à être occupés bourgeoisement.
Ils pourront toutefois être affectés à l'exercice d'une profession libérale, même recevant de la clientèle de façon habituelle, sous réserve s'il y a lieu des autorisations administratives nécessaires dont les copropriétaires ou occupants concernés devront faire leur affaire.
La location en meublé d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.
De façon générale, les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'ensemble immobilier ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.
Ils ne peuvent avoir aucun animal, malfaisant, malodorant ou criard.



Aucune précision quand à l'utilisation des caves. Rien à part la mention de cave qui figure dans l’état descriptif de division. Rien donc.

25/05/2020 13:28

Bonjour,

Vous n'avez donc rien à craindre de ce "grincheux".

Vous répondez poliement que vous ne commettez aucun dommage à la co proprièté ,ni à aucun occupant et qu'il n'y a aucune infraction au réglement de co-proprièté.D'où votre étonnement.

Amicalement vôtre

suji KENZO

25/05/2020 14:42

Si je comprends bien aucune autorisation n'a été demandée, donc, à moins que je ne me trompe, les délais de prescription commence quand est constaté le litige.

Il faut savoir depuis quand le gricheux est lui-même copropriétaire.

Finalement c'est de savoir à quelle date débute le délai de prescription si aucune autorisation n'a été donnée ou refusée.

Pour l'électricité il faut savoir si cela a été fait dans les règles de l'art !

Pour l'eau ce n'est pas l'usage que vous en faite mais son utilité !

Pour le savoir c'est de poser la question de savoir qu'elle est l'utilité d'un évier !

De savoir sur quel réseau il est branché !

Si le sol est isolé en béton c'est qu'au départ il était en terre battue donc une partie commune (le sol) et si l'on doit faire les choses comme il faut il existe certaines règles (https://www.systemed.fr/conseils-bricolage/faut-il-couler-chape-dalle-ou-autre-chose-sur-terre-battue-cave-nbsp,6068.html) !

Il faut donc affouiller et ce droit est accessoire aux parties commune et réservé au syndicat !

Si votre avocat semble vous mettre en garde c'est qu'il y a une ou des raisons qui ont trait à ce qui précède.

Le témoignage des ex propriétaires risque de leur porter préjudice, car si l'on vous suit celui au moment du changement n'aurait pas été averti, et lorsqu'il s'est rendu compte des faits s'i n'a rien dit ni fait c'est que cela l'arrangeait ; qu'est-ce qu'il en a pensé... en tirer un avantage... c'est pas moi c'est l'autre...

Enfin je ne permettrai pas d'être affirmatif quand à la position qu'il faut tenir.

Le plus sage serait de se fier à votre avocat et non pas de chercher à entendre ce que vous avez envie d'entendre mais ce qu'il faut entendre.

25/05/2020 15:03

miyako et moi sommes d'accord et nous avons donné nos arguments. Je reste sur ma position. La charge des preuves incombent à ceux qui vous attaquent. Le conseil qui vous a été donné est excellent : Vous répondez poliement que vous ne commettez aucun dommage à la co proprièté ,ni à aucun occupant et qu'il n'y a aucune infraction au réglement de co-proprièté.D'où votre étonnement.

25/05/2020 15:36

Non les ex propriétaires qui témoignent ne risquent rien je pense. Ils l’ont acheté en l’état. On a tous acheté ce lieu en pensant que c’était réglementaire. (C’est un locataire qui semble avoir fait les travaux sans autorisation, et quand la société à qui cela appartenait a vendu elle n’a rien fait car elle ne devait même pas savoir je suppose...)

@Beattles je vous très alarmiste mais je prends bonne note de tout cela. Je suis en recherche d’un avocat pour m’accompagner correctement et clôturer ce dossier définitivement. Je ne cherche pas à entendre ce que je souhaite entendre mais ce que je dois faire précisément. Ni plus ni moins. Mon avocat fait volte face tous les 2 jours. Un coup il me dit d’aller à la mairie, un coup de voir avec le syndic. Son comportement indique surtout qu’il ne sait pas vraiment de quoi il parle. Pas ce que vous sous entendez.

@Miyako, Yukiko, merci pour vos conseils. Qui me semble bien plus logique effectivement. En tout cas je comprends ce que vous m'expliquez :-)

Je ne suis toujours pas serein je l’avoue. Et cette situation commence vraiment à me peser. Je n’ose même plus descendre dans mon bureau.

25/05/2020 16:30


Mon avocat fait volte face tous les 2 jours.


C'est qu'il n'est pas sérieux. Un avocat spécialisé en droit immobilier, et plus particulièrement en droit de la copropriété, devrait vous dire en droit ce qu'il en est. Avant de vous balader entre le syndic, la mairie ou ailleurs, s'il fait correctement son travail de conseil, l'avocat devrait commencer par faire l'analyse juridique de votre problème.

Pour commencer fixer le cadre : il s'agit du changement d'affectation d'un lot de copropriété qu'un ou plusieurs copropriétaires prétendent illicite ainsi que de certains travaux exécutés dans le local sans autorissation il y a quarante ans.

Ensuite déterminer quel est le droit en la matière : la loi dit que ..., en ces cas similaire il a été jugé que ...

Pour conclure :
- soit il n'y a pas de doute, vous êtes dans votre droit ;
- soit il n'y a pas de doute, le syndicat des copropriétaires est dans son droit à votre encontre ;
- soit la situation est indécise parce que ...

L'analyse étant faite, ce n'est qu'alors qu'il y a lieu de vous conseiller de faire ceci ou cela.

Aller à la mairie ne sert à rien si ce n'est compliquer le problème : inutile d'ajouter à un problème interne à la copropriété un problème d'urbanisme qui n'a pas été soulevé. C'est d'autant plus inutile qu'en vous servant de votre cave comme pièce annexe à votre appartement, à usage de bureau et non plus de débarras, vous n'en changez pas la destination au sens du code de l'urbanisme et que vous n'avez donc aucune autorisation à obtenir de la mairie.

25/05/2020 16:44

Oui c’est bien pour cela que je cherche un autre avocat car il n’a pas été capable de me dire ce que vous m’avez répondu directement.

Je ne lui demandais pas de me rassurer mais de m’informer correctement. Ce que vous avez fait parfaitement.

Il avait pourtant en main les mêmes informations que vous si ce n’est plus. Dont le règlement de copropriété par exemple.

Je m’en tiens pour le moment à vos informations et à celle de Miyako.

Encore merci.

26/05/2020 19:27

Croyez vous qu'une contestation d'un unique copropriétaire soit capable de faire voter d'ester en justice la copro avec une augmentation des charges d'une durée que je ne saurais dire !....

Votre avocat est incertain ?????

28/05/2020 15:14

Bonjour,

Le mieux c'est de répondre poliement comme indiqué précédemment et de laisser tomber les avocats qui vous font tourner en rond en vous empêchant de dormir et risquent d'envenimer les choses plutôt que de chercher à les résoudre. Depuis 40 ans Il y a belle lurette qu'il y a prescription

Amicalement vôtre

suji KENZO

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