Demande travaux dans lotissement bloquée par mairie car absence ASL

Publié le 19/01/2021 Vu 815 fois 13 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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17/01/2021 12:09

Bonjour,

Nous avons acheté sur plan une maison dans un lotissement de 45 maisons. Depuis 2017 que les maisons ont été livrées, une seule AG s'est tenue en 2019 pour mise en place de l'ASL. Les propriétaires ont refusés au motif que le lotisseur devait se mettre à jour sur certaines conformités notamment à la route créée, au réseau d'évacuation des eaux publiques et aussi à un espace de jeux qui, a cette date, est resté vide (le lotisseur arguant que c'est à la mairie de construire l'espace jeux suite arrangement convenu, et la mairie arguant que ne trouver aucune trace de pareil arrangement entre le lotisseur et l'ancienne équipe municipale).

Bref, depuis 3 ans donc pas d'ASL, pas de cahier des charges. Dans ce contexte, j'ai décidé avec mon épouse de faire un projet de pergola bioclimatique et de piscine, travaillé avec l'aide d'un architecte qui s'est assuré que nous respectons toutes les règoes du PLU et même des ABF (car nous sommes dans une zone proche d'un monument historique). La mairie, que j'ai eu au téléphone, me dit que notre dossier est bloqué et ne peut pas le traiter en l'absence d'un cahier de charges sur le lotissement et tant le promoteur n'aura pas réglé tous les soucis sur l'espace public et créé l'ASL.

J'aimerais savoir si cette démarche est légale. Car, ni la mairie ni personne, ne sait nous dire à ce jour quand seront réglés ces problemes. Par ailleurs, j'ai bien expliqué à la mairie que notre projet de pergola visait par un système de rideaux à nous protéger du vis-a-vis criard car notre maison à toute sa cloture grillagée qui donne sur la route avec une haie inexistante et que la mairie nous oblige à ne pas obstruer la cloture. J'avais cru comprendre, qu'en l'absence de cahier des charges, le PLU de la mairie prévalait.

Ma question est : vu que notre projet respecte en tout point le PLU, et les demandes des ABF, la mairie a-t'elle le droit de nous demander, ainsi qu'à tous les propriétaires, de voir nos dossiers bloqués tant que le promoteur ne se sera pas mis en conformité sur les espaces publics, créé une ASL et rédigé un cahier de charges ?

D'avance merci pour vos retours. Dernière modification : 18/01/2021 - par Tisuisse Superviseur

17/01/2021 12:37

Bonjour,

Le cahier des charges est un contrat de doit privé à ne pas confondre avec le règlement du lotissement. L'autorité administrative ne se préoccupe que du respect des règles d'urbanisme. Elle n'a pas à se préoccuper du respect d'éventuels droit des tiers. D'ailleurs rien n'oblige à ce qu'il y ait un cahier des charges. S'il y a un règlement du lotissement, qui est institué par arrêté municipal afin de complèter les règles d'urbanisme, la mairie l'applique. S'il n'y en pas, seules s'appliquent le PLU et autres règles d'urbanisme en vigueur sur la commune. Cela n'a rien à voir avec l'existence ou le fonctionnement de l'ASL.

L'absence d'ASL régulièrement constituée peut faire obstacle à des travaux sur les parties communes du lotissement mais je ne vois pas du tout pour quel motif cela ferait obstacle à une construction sur un lot individuel.

Normalement, s'il y a un cahier des charges, il est rédigé par le lotisseur avant mise en vente des lots et chaque propriétaire y adhère en achetant son lot. Il semble qu'à la mairie il y ait beaucoup de confusion dans les esprits. Quelle est la dimension de la commune ? Y a-t-il un service d'urbanisme ?

17/01/2021 13:47

Merci ce retour si rapide et ces explications. C'est aussi ce que je pensais, d'où notre incompréhension.

Il s'agit de la communce de Villecresnes dans le Val-de-Marne. Eh oui il existe un service de l'urbanisme. L'équipe municipale a changé et la nouvelle équipe a décidé pendant le confinement de bloquer toutes les demandes de travaux provenant de notre lotissement.

2 voisins ont déjà reçu, suite dépôt de demande préalable, un refus au motif de l'absence d'un cahier de charges; refus provenant soit disant des ABF en ces termes :

"Ce projet en l'état est de nature à porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur de ce, ou ces monuments historiques ou aux abords. L'architecte des bâtiments de France ne donne pas son accord. Par ailleurs, ce projet peut appeler des recommandations ou des observations."

Les deux voisins avaient, pour le 1er, un projet de clôture et, pour le deuxième, un projet d'aménagement des combles. Ces cas sont-ils spécifiques ? ou notre projet de pergola peut-il se voir refuser pour les mêmes raisons ? Que dois-je faire car nous avons reservé les dates avec les artisans et payé une partie des travaux. De plus nous avons pris un crédit bancaire sur lequel nous payons des intérêts intercalaires sans savoir quand le projet verra le jour. Par ailleurs, si nous ratons le créneau des artisans (fin mars 2021 pour les travaux) ils n'ont plus de créneaux avant fin août 2021. En gros cela ne servira pas à grand chose.

Merci d'avance de votre aide.

17/01/2021 15:46

Le motif de refus n'est pas l'absence de cahier des charges mais le refus de l'ABF et c'est ce refus de l'ABF qu'il faut contester. La ligne de conduite générale adoptée par la nouvelle équipe municipale est autre chose. Ce n'est pas sur quoi il vous faudra vous battre.

L'ABF n'a pas de pouvoir dicrétionnaire. Il doit motiver son avis défavorable. De même, il ne suffit pas de dire : ce projet peut appeler des recommandations ou des observations. Il faut préciser les recommandations et les observations à prendre en compte.

Vous pourriez tenter dans un premier temps un recours gracieux avec le concours d'un avocat ou d'un architecte.

S'engager envers un organisme financier et une entreprise avant d'avoir obtenu l'autorisation d'urbanisme était imprudent.

17/01/2021 18:29

Vous avee complétement raison. En effet, je réalise que s'engager auprès des entreprises était imprudent. Sauf qu'il nous fallait confirmer pour réserver les dates. Par ailleurs, la resposnable de l'urbanisme de la commune m'a dit viva voce que :

1. toutes les demandes du lotissement étaient bloquées ou devaient être bloquées depuis le 1er confinement; en effet, il semblerait que plusieurs voisins avaient cloturer l'avant de leur maison à ce moment là, d'où l'afflut de demandes.

2. En l'état actuel des choses et même si notre projet a été travaillé par un architecte et le dossier monté par ce même architecte (qui d'ailleurs était présent le jour du rdv) et même s'il était conforme au PLU, elle n'avait pas l'outil juridique qui lui permettait de traiter notre demande : en l'occurence pas de cahier de charges.

Devant mes insistances, elle a quand même pris 3 exemplaires du dossier de la demande préparée par l'architecte mais ne m'a pas donné de récepissé.

il est a noter que j'avais préalablement à ce rdv contacté l'architecte de l'ABF en demandant un rdv. il m'a répondu par email me demandant de lui décrire mon projet avant qu'il ne consente à m'accorder un rdv. ce que j'ai fait. Il a repondu en posant quelques questions pour info complémentaire. Nous y avons répondu et je lui ai même renvoyé dès réception toutes les pièces du dossier qui permettaient de comprendre et voir le projet. Depuis, pas de réponse (et ça date de jeudi dernier.

A date, je ne sais plus quoi faire...

17/01/2021 18:38

Par ailleurs, la ligne de conduite de la mairie de bloquer toutes les demandes a forcément un impact, non? ça veut donc dire qu'ils ne peuvent donc pas bloquer le dossier comme ils le disent et qu'ils ne peuvent pas non plus nous empêcher de déposer le dossier. Si c'est le cas, je vais retourner les voir et demander un récepissé afin que le delai commence à courrir. Ou alors me conseillez vous d'obtenir avant une sorte d'avis informel favorable de l'ABF au préalable (vu les premiers échanges que j'ai déjà eu avec lui)? Quelle devrait être ma ligne de défense pour les convaincre si jamais je devais rediscuter avec eux (ABF et mairie)? Désolé de vous demander tout cela mais à date, nous êtes la seule personne qui m'aide et j'ai peur qu'en prenant un avocat, ils (à la mairie) se braquent et decident de me mettent encore plus de batons dans les roue... :(

17/01/2021 21:27

Le maire ne peut pas bloquer toutes les demandes. Il peut répondre négativement mais à condition que le refus repose sur un motif de droit. S'il ne répond pas, la demande est tacitement acceptée à l'issue du délai d'instruction.

Vous pouvez discuter de façon informelle avec les fonctionnaires instructeurs ou l'ABF dans la mesure où ils l'acceptent, ce à quoi ils ne sont pas tenus. Certains individus sont accessibles et compréhensifs, d'autres ne le sont pas du tout. Avec l'ABF, vous aurez probablement plus de chance d'être entendu si vous recourez à l'entremise d'un architecte.

Difficile de vous dire quelle doit être votre ligne de défense si ce n'est de prendre connaissance des règles d'urbanisme et vérifier que les motifs éventuels de refus sont fondés en droit. Pour l'ABF, c'est plus délicat, d'où l'intérêt d'impliquer un architecte. Mais l'ABF doit aussi motiver ses avis. S'il exagère, le tribunal administratif ne le suivra pas.

D'ailleurs il se pourrait que le maire se réfugie derrière l'ABF mais ce dernier n'est peut-être pas disposé à se laisser utiliser par le maire.

Je le répète, l'absence d'un cahier des charges n'est pas un motif de refus d'autorisation de travaux. Le cahier des charges est une convention entre voisins. Le maire n'a pas à s'immiscer dans les rapports entre voisins.

18/01/2021 10:11

Bonjour,

Dans votre cas il faut suivre cette démarche.

Normalement un lotissement possède deux documents ; un règlement de lotissement et un cahier des charges ; je vous dirige vers ce lien qui vous explique clairement leur but.

Donc en l'absence de cahier des charges et/ou de règlement de lotissement ce sont les règles d'urbanisme (PLU) qui s'appliquent.

En revanche pour l'ABF la Mairie doit se conformer à son avis sinon elle engage sa propre responsabilité et dans ce cas elle peut être sanctionnée si elle n'en tient pas compte.

Vous avez fait une première démarche à titre gracieux à l'ABF, à qui vous devez laisser le temps de répondre ; s'il tarde trop ou s'il vous répond défavorablement vous avez la possibilité d'un recours devant la Commission Régionale du Patrimoine et des Sites ; si votre recours n'aboutit pas, à ce moment là vous pouvez saisir le TA mais à vos risques et périls sur de soi-disant exagérations de l'ABF et de la CRPS.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

18/01/2021 12:49

Comme les particuliers ne s’adressent pas officiellement directement à l’ABF, ils n’ont pas de recours officiel contre l’ABF. L’ancienne commission régionale du patrimoine et des sites devenue commission régionale du patrimoine et de l'architecture n’est pas saisie par les particuliers. La commission est saisie par l’autorité compétente à délivrer les autorisations d’urbanisme lorsqu'elle est en désaccord avec l’ABF comme le prévoit l’article R 611-17 du code de l’urbanisme.

Les recours des particuliers en cas de refus d’autorisation sont le recours gracieux ainsi que le recours contentieux devant le tribunal administratif. Ils sont dirigés contre l’autorité compétente, le maire le plus souvent, et non contre l’ABF directement. Il ne faut pas confondre contacts informels et recours gracieux.

Pour l’instant il n’y a pas de difficulté particulière avec l’ABF. La difficulté à surmonter est le refus de principe opposé par le maire à toute autorisation d’urbanisme.

La demande d’autorisation doit être déposée à la mairie contre récépissé ou adressée par courrier recommandé avec avis de réception, voire même par acte d'huissier. A l’issue du délai d’instruction, six mois au maximum à compter de la réception de la demande, si la mairie n’a pas répondu à la demande d’autorisation, celle-ci est accordée tacitement. Si les demandeurs ne peuvent prouver la date de réception de leur dossier, le délai d'instruction n'est pas censé avoir commencé et la mairie peut bloquer le projet indéfiniment.

La situation se résume ainsi :

- Pour une raison obscure, la mairie ne veut pas délivrer d'autoristations sur le périmètre du lotissement ;
- Mais elle ne peut tout refuser arbitrairement ;
- Elle s'abstient de donner un récépissé à ceux qui viennent déposer leur dossier ;
- De façon informelle, elle donne des prétextes : pas de cahier des charges, avis défavorable de l'ABF etc.

Il ne faut pas se laisser faire.

18/01/2021 13:38

L'on peut continuer longtemps à rechercher la marche à suivre sauf que ma première intervention vous a amené à consulter plusieurs sites et d'en faire un résumé qui ne peut être qu'incomplet ; pourquoi ne pas avoir posté votre dernier message en premier ?

Personnellement je ne cherche pas à faire croire que je possède certaines connaissancse en me servant de différents sites : je les cite !

Donc le mieux serait de consulter ce site sur l'avis de l'ABF et cet autre concernant la procédure en cas de recours, pour éviter toute tentaitve qui s'apparente à du plagiat ; en complément cet arrêt du Conseil d'Etat.
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18/01/2021 16:27

Personnellement je n’ai pas de leçon à recevoir d’un troll et je trouve particulièrement outrecuidante l’accusation de plagiat de ce troll.

Reprenons.
La marche à suivre est simple :

- attendre les observations de l’ABF et modifier le projet en conséquence,
- déposer à nouveau une demande d’autorisation portant sur le projet modifié.

Les exigences de l’ABF ayant été prises en compte, son avis doit logiquement être favorable.

Resteront à examiner le cas échéant les motifs de refus du maire qui ne peuvent reposer sur l’absence d’un cahier des charges du lotissement.

A l’issue du délai d’instruction, en l’absence d’avis défavorable de l’ABF ou décision de rejet du préfet de région adressé directement au demandeur, le projet est tacitement autorisé.

Références : articles R 424-1 et suivants du code de l’urbanisme.

La procédure à suivre pour contester un refus fondé sur un avis défavorable de l’ABF est décrite à l’article R 424-14. Il n'y a pas de commission à saisir mais inutile de s’y attarder, le problème est ailleurs.

Eventuellement, le maire pourrait répondre par un sursis à statuer, mais, là encore, ce sursis devrait être motivé et ce ne serait certainement pas par l'attente d'un cahier des charges.

18/01/2021 20:48

Calmez -vous cela vous permettra d'être moins susceptible et d'éviter les outrances.

Lorsque l'on cherche à se faire mousser pour donner « sa marche à suivre évolutive », en claironnant des articles « pêchés » dans un ou plusieurs sites, après avoir nommé ces derniers, par décence, il faut le faire complètement en n'omettant pas les articles R.423-68 et A.424-14 du Code de l'urbanisme sans oublier le Code de l'environnement (article L.341-1).
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18/01/2021 21:05

Je ne me calmerai pas. J'interdis au troll qui s'affuble du sobriquet de beatles de m'adresser la parole.

19/01/2021 13:57

Vu votre super énervement je vous conseille ce lien comme remède.
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