Infiltration toiture, dégats parties privatives et devoir du syndic - conduite à tenir

Publié le 27/08/2020 Vu 346 fois 3 Par
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17/08/2020 16:10

Bonjour,

Je suis à la recherche de conseil sur la conduite à tenir et les actions possibles pour faire avancer au mieux notre situation qui est la suivante : depuis janvier, nous espérons voir se tenir une AG ou les travaux de toiture nécessaires à la prise en charge par notre assureur de la réfections des dégats dans notre appartement suite infiltrations par la toiture en mauvais état.



Le détail chronologique :

Janvier 2020 :

Nous constatons des infiltrations d'eaux dans les plafonds et murs de notre sudio (dernier étage sous toiture) dont ma compagne alors enceinte de 4 mois est propriétaire. Il s'agit de sa résidence principale et l'appartement est en vente (aucun processus engagé).

Nous déclarons le sinistre par téléphone à notre assureur et au syndic et remplissons sur demande du syndic un constat.

Missionné par le syndic pour recherche de fuite, un couvreur constate le déplacement de plusieurs tuiles qu'il remet en place pour parer au gros, mais constate également, photos à l'appui que la charpente et la toiture sont en très mauvais état et que cette dernière doit être partiellement refaite. Ces mentions figurent sur le rapport de la recherche de fuite.

Notre assureur nous informe qu'il fera le nécessaire à l'intérieur des parties privatives une fois la toiture réparée durablement.



Février 2020

Nous constatons que l'humidité est toujours présente dans l'appartement, des moisissures apparaissent aux murs, des cloques et des fissures se forments sur les placo au plafond et sur les sous-pentes de toit.

Le syndic nous fait savoir que les travaux seront mis à l'ordre du jour de la prochaine AG (prévue courant mars)

Nous actualisons régulièrement le dossier des dégats avec notre assureur.



Fin Février 2020

Nous recevons les convocations à l'assemblée générale, comportant bien un point sur le vote des travaux de toitures mais précisant une mise en oeuvre Avril 2021 (dans plus d'un an).

Nous faisons savoir au syndic et au conseil syndical que ce n'est pas envisageable au vu des infiltrations dans l'appartement.



Mars 2020

Annulation de l'assemblée générale due au contexte COVID-19 et au confinement général interdisant les rassemblements.

Nous alertons le syndic et le conseil syndical sur la nécessité de réfléchir aux financements possibles de travaux, sur la dégradation du logement, et la présence de moisisures nous obligeant à nous confiner ailleurs par sécurité pour la grossesse en cours et l'enfant à naitre.

Le syndic ne répondra jamais à nos questions sur les financements envisageables (petite copropriété, peu de trésorerie).



Mai 2020

Le déconfinement arrive et les beaux jours aussi l'appartement sèche un peu. Bébé est né, en bonne santé, mais nous refusons d'habiter le logement par crainte pour ses petits poumons avec l'humidité.

Un couple d'amis revient sur la région, leur appartement en construction a pris du retard, nous leur proposons de les héberger à titre gratuit dans l'appartement. Ainsi, il est aéré quotidiennement et peu sécher correctement et ça leur rend service.

Mai Juin Juillet 2020

Nous relançons plusieurs fois le syndic et la présidente du conseil syndical pour pousser la tenue de l'AG et ainsi faire les travaux nécessaires. Nous crayons beaucoup le prochain hiver, sans compter que ces histoires de travaux de toiture à venir mais qui viennent pas vraiment font fuir les acheteurs (une signature de compromis annulée en juin).

Juillet 2020

Le syndic contacte tous les copropriétaires par courrier pour informer que : l'AG ne peut pas avoir lieu en physique car tous les organismes publics, privés, et religieux refuseraient de prêter ou louer des salles, mais que grace à la publication d'un nouveau décret, elle peut se tenir en dématérialisé bien que les dispositions d'un tel vote n'aient pas été approuvées par une précédente AG. Une telle AG a un cout complémentaire.

Le conseil syndical se serait prononcé favorablement.

Nous faisons savoir que nous souhaitons sa tenue au plus vite.

A ce jour

Le syndic ne nous a jamais contacté directement (uniquement son secrétariat, toujours par email), et ne s'est pas déplacé pour constater.

L'assemblée n'est pas convoquée.

Nous n'avons pas de retour sur le financement possible des travaux.

Nous ne pouvons ni y habiter avec un tout petit (nous vivons chez ma mère).

Nous n'arrivons pas à vendre l'appartement sans dévaluation de sa valeur au motif des travaux attendus dedans qui n'aurons lieu que si la toiture est réparée durablement.

L'assureur nous renvoie vers le syndic.

Le syndic traine énormément. J'ai également un doute sur son rôle quand à la vétusté de la toiture.

La présidente du conseil syndical ne pousse pas le syndic.



Je viens donc vers vous pour trouver conseil dans la conduite à tenir et les actions à notre portée pour enfin résoudre ce problème au mieux et réparer le préjudice que nous subissons (perte de jouissance liée à l'incompatibilité bébé/moisissures, impossibilité de vendre sans pertes importantes et d'avancer dans nos projet de vie).



Par avance merci infiniement de votre aide :)

17/08/2020 18:36

Bonjour,

Avant d'engager des travaux lourds qui doivent être décidés en assemblée générale, il doit exister une solution provisoire que pourrait prendre le syndic de sa propre initiative.

Egalement envisageable, envoyer un devis de travaux au syndic et mettre en demeure la copropriété, prise en la personne du syndic, de faire le nécessaire dans un certain délai, faute de quoi vous feriez faire vous-même ces travaux et en exigeriez le remboursement. Ce serait bien sûr prendre le risque d'un contentieux.

Ou encore, faire condamner sous astreinte en référé la copropriété à réparer la toiture.

20/08/2020 16:40

Bonjour
Quel soutien avez-vous de votre assureur ? D'après la dernière AG (convocation et PV) quel est l'état financier de la copro et notamment des impayés. La copro n'est elle pas en situation d'être considérée en difficulté ? Reportez vous aux textes ci-dessous définissant le statut loi et décret pour savoir comment évaluer les impayés.
Le problème, ainsi que vous l'avez évoqué, est certainement l'incapacité de la copropriété à financer les travaux de réfection de la toiture, dont la charpente. Problème en sus n'est-elle pas infectée d'insectes xylophages (qui bouffent le bois) ?
Au plus près de chez vous consultez l'Assoc départementale d'information sur le logement (ADIL).
Adressez une LRAR au syndicat des copropriétaires en la personne du syndic les mettant en demeure de faire établir sous trois semaines un devis, si possible par plusieurs entreprises, afin que soit disponible une évaluation chiffrée de l'effort financier à produire. Et pour le Conseil syndical, le syndic et vous même. Devis tout à fait nécessaire à joindre à la convoc en AG.
Il est vraisemblable qu'une solution difficile est à mettre en oeuvre. Avec la perspective de mesures de redressement d'une copropriété en difficulté.
Saisissez les services sanitaires de la Mairie. Dans votre assurance, avez-vous une clause de protection juridique qui pourrait vous conseiller et vous aider au moins partiellement.
Sur le net consultez, j'y ai vu au moins un site qui définissait selon la situation les responsabilités de l'assureur du copropriétaire et celui de la copropriété. D'ailleurs s'agissant de parties commune c'est celui de la copro qui doit traiter. Mais votre assureur n'a pas rempli ses obligations qui vous laisse seul face à la copro et son assureur.
Désolé de ne pouvoir mieux vous aider. Bon courage. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pécher. Pdt Mao. RDC

27/08/2020 12:02

Bonjour,

Merci pour ces premiers retours, je vais essayer d'apporter des éléments de réponse pour enrichir et préciser la discussion.

Le soutien de notre assureur est tout relaitf : il n'engagera des travaux ou dédommagement en partie privative que si le travaux durables de solutionnement de l'origine de la fuite sont faits. Le syndic et le couvreur missionné en Janvier a procédé à une réparation de fortune et indique sur le constat de recherche de fuite que le remplacement de la toiture et d'une partie de la charpente est nécessaire. C'est sur ce constat que notre assureur nous laisse en attente de réparation définitive qui selon lui n'est pas faite.

Du coté de la copropriété, il n'existe pas ou pratiquement pas d'impayés et elle est en bonne santé ahbituellement, mais comme elle est constituée de 6 copropriétaires, elle ne dispose pas d'une trésorerie importante et suffisante à absorber les avances d'un tel chantier. Nous ne pouvons pas nous permettre d'attendre plusieurs appels de provisions avant que les travaux soient fait.

Du côté du syndic, la convocation d'AG de février (annulée depuis pour des raisons sanitaires) s'accompagnait bien de 3 devis. Toute la difficulté réside en sa capacité extraordinaire à ne pas organiser une nouvelle AG. Encore la semaine dernière sa secrétaire nous a dit par téléphone (appel de notre part) "justement nous avons une réunion dans une heure où il est prévu d'en parler". Là encore, toujours pas de nouvelle ni d'appel du syndic, ni convocation, ni AG...

Du coté du conseil syndical, il se compose d'une copropriétaire qui le préside et de ma compagne. La présidente ayant déclaré dans un email "j'en ai marre de gérer les problèmes de cette copropriété de merde, je démissionne", et le syndic ne consultant qu'elle (a priori car ma compagne n'est pas consultée).

Du coté de l'AG attendu, la présidente du CS aurait donné son accord à la tenue de l'AG dematérialisée en visio avec surcout à la mi-juillet (d'apres un mail du secretariat du syndic).

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