Jouissance exclusive à mentionner dans l'acte de vente?

Publié le 27/11/2020 Vu 320 fois 3 Par
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26/11/2020 20:43

Bonjour,

Nous réfléchissons à faire une offre sur un appartement mais nous posons une question juridique. l'agence nous dit que nous avons la jouissance privative de la terrasse sur laquelle donne notre appartement. La jouissance privative est mentionnée dans le règlement de copropriété, mais il n'est pas précisé à quel lot elle est rattachée.

Peut-on demander à ajouter la jouissance privative de la terrasse dans l'acte de vente de l'appartement?

si la jouissance n'est pas rattachée à un lot dans le réglement de copropriété et n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, est)ce que la copropriété peut nous retirer le droit de jouissance, et sous quelles conditions?

nous avons accès à la terrasse via la porte fenêtre de l'appartement. le seul autre accès à cette terrasse est par l'appartement du voisin, qui bénéfice également (en théorie) de la jouissance privative de la terrasse, celle-ci étant séparée en deux par des arbustes. Dernière modification : 27/11/2020 - par Tisuisse Superviseur

26/11/2020 22:13

Bonsoir,

Cet arrêt de la Cour de cassation (7 mai 1997 ; pourvoi n° 95-15762), qui concerne un local, soit un fraction de bâtiment comme un appartement, vous sera très utile adapté à une fraction de terrain (terrasse) en copropriété verticale :

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le volume litigieux n'était affecté expressément par aucun acte à l'un des lots constitués, qu'il était contigu au lot des époux Poli et accessible par ce seul lot et souverainement retenu qu'il était sans utilité et sans intérêt pour la collectivité et les autres copropriétaires qui ne pouvaient y accéder et que les époux Z... avaient la jouissance exclusive de cet espace, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le local situé sous la terrasse était une partie privative incluse dans le lot des époux Poli ;
Pour la Cour de cassation une terrasse ou plutôt un jardinet (jardin), puisque il y a séparation par des arbustes, ne peut être qu'une partie commune à jouissance privative attachée à l'usage ou à l'utilité d'un lot (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2007_2640/quatrieme_partie_jurisprudence_cour_2653/droit_immobilier_environnement_urbanisme_2657/copropriete_11332.html).

Ensembles articles 6-3 et 6-4 de loi du 10 juillet 1965 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

...

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.


Mais au vu de l'arrêt précité la mention dans le RdC devant préciser le rattachement à un lot n'est pas obligatoire.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

26/11/2020 23:36

Bonjour,

Le droit de jouissance est mentionné dans le règlement de copropriété. Il vous appartient, on ne peut vous le retirer. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 peut, si besoin est, être invoqué : L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

La jouissance privative est mentionnée dans le règlement de copropriété, mais il n'est pas précisé à quel lot elle est rattachée.
Quels sont les termes exacts du règlement de copropriété ?

Si seul votre appartement donne accès à la terrasse, la jouissance privative ne peut être réservée qu’à vous. Je ne pense pas que ce puisse être au copropriétaire du premier étage qui aurait le privilège de descendre sur la terrasse au moyen d’une échelle de corde.

Vous pouvez faire inscrire cette jouissance privative dans l’acte de vente. Cela ne vous donnera pas plus de droit sur la terrasse en question mais, si le droit de jouissance exclusive vous était nié, ce qui est très peu probable, votre vendeur devrait vous indemniser en application de la garantie d’éviction qu’il vous doit. Il faut veiller à ce qu’il n’y ait de clause d’exonération de la garantie d’éviction dans le texte du compromis de vente.

27/11/2020 09:27

Merci d'avoir résumé mon intervention étayée.

Je pense que #pompon23, à la lecture de l'arrêt que j'ai cité, en a déduit que la terrasse/jardin étant contiguë de son lot/appartement et uniquement accessible par ce dernier et qu'elle était d'aucune utilité pour les autres copropriétaires, ou pour l'usage de leur lot, qui ne pouvaient pas y accéder, impliquait que seul #pompon23, propriétaire du lot, pouvait en jouir et que cette terrasse/jardin était une partie commune à jouissance privative attachée à son lot.

En tenant ce simple raisonnement, je pense que le notaire apportera, pour permettre la vente et toucher des émoluments qui en découlent, cette précision dans l'acte pour rassurer le futur acquéreur.
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