lecture RCP par le syndic

Publié le 04/03/2021 Vu 453 fois 7 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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23/02/2021 17:26

Bonjour,

propriétaire d'un appartement dans une copropriété composée de deux bâtiments, bâtiment A et bâtiment B, décrits dans le RCP, j'ai besoin d'aide pour mieux connaître mes droits et ceux du Syndic. En effet, des gros travaux s'imposent dans le bâtiment B: mur porteur latéral et toiture. Ravalement de façade et gros oeuvre et toiture sont mentionnés dans un tableau spécifique en tant que charges spéciales et font l'objet d'une table de répartition spécifique présente dans le RCP.

Avant l'AG 2020 lors du rdv de préparation, la charge de ces travaux a été annoncée sans équivoque par le syndic ne concerner que le bâtiment B. Cependant, après le confinement, le syndic a envoyé un ordre du jour avec une modification de ces charges devenant selon lui à la charge des deux bâtiments en tant que charges communes générales. Dans l'incompréhension face à ce changement, j'ai demandé au syndic la raison de ce renversement. Le syndic a alors prétexté que le RCP est "injuste" et "incohérent" mais aussi "imprécis" alors que la clef de répartiton des charges concernant les parties communes spéciales fait explicitement mention des façades et toitures. Il a aussi suggéré que le mur concerné par les travaux continuait peut-être vers le bâtiment A et pouvait lui être commun. Il en a aussi changé la désignation, passant de "gros mur de façade" à "mur pignon". J'ai donc bien envoyé les plans de la copro su lesquels il est clair que ce mur n'appartient qu'au bâtiment B, ne continue pas sur le bât. A, et sur lesquels il apparaît aussi clairement que ce mur est un gros mur porteur et non un pignon.

A la suite de cet échange de mail, le syndi a donc fait annuler les décisions de l'AG portant sur ce sujet. Crependant elle propose désormais de s'adjoindre un géomètre expert pour mieux lire ce RCP pourtant très clair, dans le but certainement de faire changer cette répartition.

N'est-ce pas litigieux? Le rôle du syndic n'est-il pas de faire appliquer le RCP et non de le juger ou de l'interpréter? Est-il possible que le syndic nie une clef de répartition de parties communes spéciales?

Dans l'attente d'un avis, vous remerciant cordialement,

J

23/02/2021 17:47

Bonjour Pinkvador,



Si les travaux que vous évoquez on été validés par vote lors de l'AG, vous n'avez que 2 mois pour contester judiciairement (sous réserve d' avoir voté contre en ce qui vous concerne ou de ne pas avoir assisté à l'AG; copropriétaire opposant ou défaillant).

Si les 2 mois sont dépassés, vous ne pouvez plus contester le vote du syndicat (sauf défaut d'information dans le PV d'AG). Il vous reste donc l'option d'assigner le syndic (bon courage...).

Si, comme vous le précisez, le RCP est très clair, vous pouvez rappeler (voire apprendre...) au syndic qu' il est de jurisprudence constante que "le règlement de copropriété est « la loi des parties » et donc des copropriétaires" (Cass, 3e civ, 04/01/90, n° 88-13136) et aussi « … que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété... sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat..." (Cass 3ème civ. 14 janvier 2016, n° 14 - 2553 )


Donc, le RCP doit s'appliquer sans débat ni tentative d'interprétation.

C'est mon avis à titre informatif sous toutes réserves ne connaissant pas les détails précis de votre problème et n'étant pas un professionnel.



Cordialement,



Phiphi

23/02/2021 17:49

Bonjour
Je ne peux qu'agréer à votre exposé et votre raisonnement. Les mots ont leur valeur, le tableau de répartition des charges n'est pas discutable. D'autant plus que les (relativement) récentes modifications de la loi définissant le statut a renforcé les dispositions relatives aux parties communes spéciales dans la copropriété. Qui de plus sont bien précisées dans votre RdC.
Sur mes contributions, (en cliquant sur mon Nb de contributions), recherchez celle où je cite le règlement définissant le taux de rémunération des administrateurs pour gros travaux. 2% sur le montant HT et taux décroissants pour des montants plus élevés.
Phiphi03, bienvenue, mais il nous est précisé que le syndic a retiré les résolutions proposées à l'OdJ de l'AG.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

23/02/2021 18:50

Bonsoir wolfram,



Merci pour la bienvenue!

Vous sous-entendez que je suis hors sujet en stipulant "mais il nous est précisé que le syndic a retiré les résolutions proposées à l'OdJ de l'AG".

Hors, il n'est pas précisé que le syndic a retiré les résolutions mais a annulé les décisions de l'AG (donc les votes d'approbation) suite à un échange de mails (???). Donc même si la majorité des syndics est spécialisée dans les tours de passe-passe...je ne vois pas comment on peut légalement annuler un vote d'AG sauf à refaire une AG extraordinaire pour voter une modification ce qui ne semble pas être le cas.

De plus, c'est hors sujet puisque le problème de fond est le refus d'appliquer les dispositions du RCP, Pinkvador a bien précisé: "Le rôle du syndic n'est-il pas de faire appliquer le RCP et non de le juger ou de l'interpréter?"



Cordialement,



Phiphi

23/02/2021 22:00

Bonjour,

Le syndic a alors prétexté que le RCP est "injuste" et "incohérent" mais aussi "imprécis"
A supposer que ce soit vrai, le règlement doit tout de même s’appliquer. Si les copropriétaires ne trouvent leur RCP ni injuste, ni incohérent ni imprécis, il n’y a pas de problème. Le syndic est-il lui-même copropriétaire ?

le syndic a donc fait annuler les décisions de l'AG portant sur ce sujet.
Que voulez-vous dire ? Le syndic a-t-il annulé la convocation ou la décision prise par l’assemblée ?

S’il y a un problème d’interprétation du RCP, la décision de l’interpréter dans un sens ou dans l’autre ou de surseoir pour recueillir l’avis d’un technicien appartient à l’assemblée, qui est souveraine, et non au syndic.

Crependant elle propose désormais de s'adjoindre un géomètre expert pour mieux lire ce RCP pourtant très clair.
Il serait bon que le conseil syndical lui dise que la facture de ce technicien, dont l’intervention serait inutile, sera rejetée lors de l’approbation des comptes.

Selon vos dires, il n’y a aucune ambiguïté. L’entretien d’un bâtiment particulier est presque toujours une charge commune spéciale aux copropriétaires de ce bâtiment. J’ai l’impression que le syndic voit un problème où il n’y en a pas.

04/03/2021 12:05

Merci beaucoup pour ces réponses précieuses. pour précision:

Le syndic prétend que le tableau de répartition des charges spéciales sur lequel il est précisé "couverture et façade " n'est pas assez précis et qu'il se réfère à l'article 5 du RCP dans lequel ces charges spéciales ne sont pas énumérées précisément. Il est juste annoncé dans cet article 5 que les charges communes sont soit applicables à l'ensemble des copropriétaires, soit à un groupement de certains d'entre eux.

Le tableau de répartition des charges spéciales répartit les charges "couverture et façade" selon le bâtiment A ou le bâtiment B. Et l'EDD précise bien à quel bâtiment appartient chaque lot.

Mais certains copro du bâtiment B ont dû contester pour faire payer la réfection de leur mur de façade par le bâtiment A.

Le syndic a envoyé une convocation à l'AG sur laquelle il était bien précisé que cette réfection du mur portera sur les charges spéciales au bâtiment B mais le jour de l'AG la résolution avait été modifiée dans l'ordre du jour et annonçait que ces travaux seraient à la charge de l'ensemble de la copro. Cela n'a pas été voté cependant au vu du nombre trop réduit de copropriétaires présents ou représentés lors de cette AG. En revanche, ce qui a été voté c'est une résolution concernant le passage d'un expert pour déterminer le type de travaux à effectuer sur ce mur, aux frais de l'ensemble des copro.

L'ayant découvert après l'AG, j'ai contesté cette réolution par mail et elle a été annulée en introduction du PV d'AG. Le syndic annonce alors sur cette introduction au PV d'AG que le RCP étant flou et imprécis, la résolution en question est annulée mais elle rpopose de faire passer une géomètre expert pour revoir et repréciser le RCP qui semble trop imprécis ou injuste. En gros, le syndic refuse d'appliquer la clef de répartition des charges spéciales faisant partie du RCP, soit disant imprécise et injuste!!!!!!!!!

Cependant,

1) cette clef de répartition spéciale a toujours été appliquée telle quelle: travaux de façade bâtiment A pris en charge par le bâtiment A exclusivement, travaux de couverture bâtiment B pris en charge par bâtiment B.

2) Ce mur est bien celui du bâtiment B et ne continue pas du tout sur le ba^timent A: cela est bien visible sur le plan de la copro et sur site. Or le syndic a suggéré que peut-être ce mur continuait sur bâtiment A sans même avoir vérifié ni sur site ni sur plan!

3) Ce mur est bien un gros mur porteur et de façade mais le syndic a tenté d'en changer la désignation en le faisant passer pour un "mur pignon".

4) Il me semble que c'est aux corpopriétaires de demander de faire passer un géomètre si besoin et non au syndic, non? Le syndic doit être capable de lire et de rendre opposable à l'ensemble des copropriétaires le RCP, c'est bien pour cela qu'on le paye?? Or dans notre cas, le syndic sème de trouble et crée des litiges dans la corpopriété sur un point qui semblait pourtant très clair...

Je remercie par avance chaleureusement tous ceux qui prennent le temps de lire et de répondre à ces questions,

Pinkvador

04/03/2021 12:41

Ne connaissant pas les lieux et n’ayant pas le règlement de copropriété sous les yeux, je ne suis pas en mesure de vous en donner mon interprétation ni d’apprécier si les scrupules du syndic sont justifiés ou non. Je suppose tout de même qu’il doit avoir quelque raison de se compliquer la vie.

L’idée de consulter un géomètre-expert n’est peut-être pas stupide mais la dépense risque d’être jugée injustifiée lors de l’approbation des comptes. Elle pourrait être justifiée si elle répondait à une demande du conseil syndical, qui a le droit de se faire conseiller par des techniciens, dans la mesure où une telle dépense entrerait dans le cadre du budget de gestion courante. Sinon, c’est à l’assemblée générale de décider d’une telle dépense.

04/03/2021 12:53

Bonjour
Même si vs m'avez trouvé hors sujet, toute personne ayant un connaissance suffisante de la copropriété ne peut qu'approuver votre raisonnement.
L'art. 5 de votre RdC annonce qu'il y a des charges spéciales. Pour ne pas surcharger, ellles sont spécifiées dans le tableau particulier. Il n'y a qu'à exécuter conformément au RdC.
Le Conseil syndical doit âvoir une connaissance suffisante du statut de la copro pour n'étre pas dupe des manquements du syndic dans son devoir de conseil et dans les atributions que lui confère le statut ou le RdC.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

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