Modification réglement de copropriété

Publié le 29/05/2020 Vu 1446 fois 39 Par
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02.61.53.08.01

26/05/2020 22:41

Madame, Monsieur,

Nous étudions actuellement une refonte de notre règlement de copropriété.

Au cours de ce travail, nous envisageons d'ajouter une clause afin d'interdire les locations de meublées de courte durée. Ci-dessous, le texte proposé :

"Afin de prémunir l'ensemble de la résidence d'éventuelles nuisances, les copropriétaires sont informés que les locations de meublées de courte durée sont INTERDITES."

Hors par rapport à la destination de l'immeuble, nous nous interrogeons sur le fait de savoir si cela a un impact sur cette destination ou pas. S'il y a un impact sur la destination, cela implique un vote à l'unanimité, sinon le vote devrait se limiter à une majorité aux deux-tiers. Ci-dessous le texte actuel de l'article sur la destination de notre immeuble :

"L'immeuble est affecté à usage d'habitation. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré ainsi que les bureaux commerciaux ou administratifs. Dans ce cas une plaque d'un modèle défini par le Syndic. indiquant la profession exercée pourra être placée près de la porte d'entrée sur rue, à un endroit indiqué par le Syndic."

Comme vous le constatez, l'expression TOLÉRÉ est employée, cela nous ouvre-t-il une "porte" pour faire valoir qu'il n'y a pas de modification de la destination et doit on comprendre que le rajout d'un interdit n'est pas limité du fait d'un accord seulement toléré.

Merci de vos éclaircissements, cordialement,

D GAGEY

27/05/2020 09:29

Lorsqu'elle est textuellement transcrite dans le Règlement de copropriété, une interdiction ne souffre d'aucune ambigüité et devra être respectée.

Lorsqu'elle est textuellement transcrite dans le Règlement de copropriété, une tolérance implique nécessairement le droit pour l'activité présumée être autorisée.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 09:49

Si la destination de l'immeuble est MIXTE, cela suppose que les activités commerciales sont autorisées au même titre que l'usage d'habitation ou cela peut être l'autorisation pour des activités professionnelles et d'habitation [...].

Une modification tendant à interdire une catégorie très précise d'une activité commerciale telle que la location courte durée, alors que l'activité commerciale est permise ou tolérée par le Règlement de copropriété en vigueur n'impliquera pas forcément un vote à l'unanimité, mais un contentieux sérieux pourrait naître avec des copropriétaires qui auraient déjà accomplis des investissements dans la même copropriété sous l'empire de l'ancienne règlementation.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 09:54

Bonjour,

Vous n'avez pas à modifier le règlement de copropriété qui se suffit à lui même pour interdire une telle pratique.

Deux arrêts de la Cour de cassation viennent à l'appui :

- 8 mars 2018 pourvoi n° 14-15864 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036718345&fastReqId=1302836735&fastPos=1)

- 27 février 2020 pourvoi n° 18-14305 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000041701813&fastReqId=1610019193&fastPos=1)

Cdt.

27/05/2020 10:13

L'interdiction présumée de l'exercice d'une activité de location de courte durée comme activité commerciale ne sera valide que Lorsqu' "Il résulte des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale [...]." ()

() (Cass. Civ 3, 8 mars 2018, pourvoi n° 14-15.864, Inédit)



Hors, lorsque la location de courte durée s'apparente à une activité commerciale, et que le Règlement de copropriété fait état d'une "tolérance" pour des activités commerciales, une clarification s'impose quant à l'interdiction d'une activité spécifique telle que la location de courte durée, puisque elle est permise par le règlement en vigueur.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 10:39

Pour comprendre les règles relatives à la destination d'un immeuble et aux conditions d'usage des parties privatives, il est également important de distinguer juridiquement les deux types d'activités principales dans les immeubles, distinctes du seul usage d'habitation, qui sont:

-activités commerciales

-activités professionnelles (professions libérales)
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 10:59

EXEMPLE.- La DESTINATION DE L'IMMEUBLE intégrant la mention L'immeuble est destinée exclusivement à l'usage d'habitation. [...] avec des CONDITIONS DE JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES intégrant " Occupation - Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L'exercice individuel de professions libérales est toutefois toléré [...].

Une personne physique ou morale exerçant une profession libérale, sera autorisée ipso facto à créer un cabinet sur son lieu d'habitation avec parties dédiés ou dans un local de la copropriété, mais ne pourra pas faire usage de ces locaux en tant qu'Établissement Recevant du Public (ERP) pour des activités dites commerciales.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 11:11

Pour se référencer à un arrêt de la Cour de cassation l'on ne met pas en avant un extrait trituré du moyen produit par une partie, en l'occurence le défendeur finalement condamné :


"Il résulte des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale [...]." ()


Cette citation est sortie de son contexte et utilisée pour égarer tout non initié.

Pour dénoncer la manoeuvre il suffit de reprendre dans son entier le moyen produit par le défendeur qui n'a rien à voir avec l'attendu de la Cour :


Moyen produit par Me L... , avocat aux Conseils, pour M. X... et la société X... J... .

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :

D'AVOIR condamné sous astreinte Monsieur X... et la société X... J... à remettre en leur état avant travaux les quatre appartements leur appartenant dans l'immeuble sis [...] (Hautsde-Seine), sous le contrôle de l'architecte de la copropriété dont les honoraires seront supportés par Monsieur X... et la société X... J... ;

AUX MOTIFS QU'« il ressort des éléments produits que l'immeuble litigieux, à usage d'habitation et d'activités, est composé d'un rez-de-chaussée et de quatre étages identiques, en infrastructure d'un niveau de sous-sol partiel et vide sanitaire, est desservi par trois entrées et cages d'escalier comprenant pour la cage d'escalier du 4, en rez-de-chaussée hall d'entrée, deux appartements, dégagement et local à poubelles, du 1er au 4ème étage deux appartements par niveau, un escalier unique desservant les différents niveaux, pour la cage d'escalier 4 bis en rez-de-chaussée hall d'entrée, deux appartements, dégagement, local poubelles, du 1er au 4ème étage deux appartements par niveau, un escalier unique desservant les différents niveaux, pour la cage d'escalier du 4 ter en rez-de-chaussée hall d'entrée, un appartement, un local (habitation ou activités), dégagement et local poubelles, du 1er au 4ème étage deux appartements par niveaux, un escalier unique desservant les différents niveaux, et ce avant les travaux effectués par Monsieur X... et la société X... J... , soit 29 appartements de deux ou trois pièces, à l'exception de deux studios, chaque palier ne desservant que deux appartements ; que le règlement de copropriété, qui seul a valeur contractuelle, stipule, - en son article 9, que l'immeuble est destiné à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale,


Faire croire que cela serait dans l'attendu émis par la Cour ne peut qu'être considéré que comme de la manipulation.

27/05/2020 11:20

Beatles, vous avez vraiment un problème car vous insultez et vous dénigrez.

Je suis d'accord avec Yukiko à propos de votre comportement sur ce forum.

Je pense sincèrement, ce nonobstant vos capacités de recherches, que vous avez des difficultés cognitives pour comprendre la jurisprudence.

Vous éprouvez des difficultés pour analyser un arrêt de Cour de cassation afin d'en percevoir le fondement de la décision pour pouvoir en retranscrire, sans en dénaturer le sens, les principales informations. (Si vous avez vous-même admis(e) dans un précédent que vous bénéficiez des conseils d'un éminent notaire, c'est que vous n'avez pas un raisonnement par vos propres moyens dans vos propos).

Les internautes et autres juristes qui liront mes réponses sauront probablement faire la différence. Pour ma part, je n'ai pas à me mettre à votre niveau.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 11:44

Je n'insulte ni dénigre personne.

Je dénonce une manipulation qui consite à dire le contraire en manipulant le contenu d'un arrêt de la CC confirmé par un autre deux ans plus tard.

Cela s'appelle une jurisprudence constante !

Dans l'arrêt avancé il faut ne tenir compte que de ce qui précède :

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Le reste ne concerne que la plaidoirie de l'avocat du défendeur condamné et dont vous voulez faire passer un extrait pour l'être dans l'attendu de la Cour de cassation.

Quant à l'analyse la Cour de cassation s'est chargée de le faire dans les motifs de son arrêt.

Pour ce qui est de votre dernière intervention l'on ne peut qu'en déduire qu'il ne faut pas tenir compte d'un arrêt de la Cour de cassation sous le prétexte qu'il existe un risque de revirement jurisprudentiel.

Plutôt balèze comme argument !

27/05/2020 11:48

Un règlement de copropriété dont la destination n'est pas exclusivement bourgeoise qui n'intègre pas spécifiquement une "interdiction de pratiquer une activité commerciale", ne peut pas interdire la "location de courte durée", laquelle est une activité commerciale, sauf dans des cas ou la sécurité compromise et des troubles à l'ordre public seraient constatés.

Seulement si la Destination de l'immeuble n'est pas exclusivement bourgeoise et qu'elle tolère ou autorise une profession libérale [...].
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 11:59

modérée pour non respect des CGU.

27/05/2020 13:33

Bonjour,

Je partage l’avis de fabriceluciani. Les activités professionnelles et même commerciales sont tolérées. Par toléré il faut entendre : autorisé tant que ce n’est pas incompatible avec la destination de l’immeuble qui est principalement dédié à l’habitation. Cela exclut les ERP, à savoir les boutiques, showrooms, musées, salles de spectacles ou autres lieux de réunions, mais cela n’exclut pas la location de courte durée qui, tout en étant une activité commerciale, reste une forme d’habitation. Ma conclusion est que l’inscription d’une interdiction de la location de courte durée dans le règlement de copropriété risquerait d’être contestée et déclarée non écrite, à moins qu’elle ne soit décidée à l’unanimité des copropriétaires.

L’interprétation du règlement de copropriété est laissée à l’appréciation du juge du fond. La cour de cassation se garde bien de décréter (ce qu’elle n’a pas le droit de faire, article 5 du code civil) que la location de courte durée est interdite dans les immeubles d’habitation.

Dans les deux affaires sur lesquelles portent les arrêts qui ont été mentionnés, des copropriétaires ont été condamnés pour s’être livré à la location de courte durée, activité de nature commerciale, alors que le règlement de copropriété excluait toute activité commerciale.
Or, dans le cas présent, les activités commerciales sont tolérées.

27/05/2020 13:35

Merci pour les Hauts Magistrats que moi je respecte.

Suite modérée pour non respect des CGU.

Personnellement je ne fais pas une analyse ni ne donne un avis, je rapporte un attendu d'un arrêt de la Cour de cassation, qui dit comment doit être lue et interprétée la loi, et je n'ai pas la prétention d'avoir un avis personnel contrairement aux élucubrations de certains.

Pour ce qui est del'article 5 du Code civil vous ne faites que mettre en avant une parade de polichinelle sans cter l'article 4.m

Vous êtes ..modéré pour non respect des CGU. ne connait pas ce que serait la soi-disant contradiction entre les articles 4 et 5 du Code civil.

Renseignez-vous avant d'avancer de telles affirmations !

27/05/2020 15:11

Bonjour,

Je retiens le message de FAbrice Luciani en date du 27/05/20 à savoir :

Si le RC n'interdit pas formellement l'activité commerciale ,le copro peut

pratiquer la location courte durée sans autorisation de l'AG ?

27/05/2020 15:36

"..
Le règlement, qui a valeur contractuelle, s’impose à tous les copropriétaires.

Ils doivent par conséquent respecter ses stipulations relatives à l’affectation donnée aux différents lots de l’immeuble.

La destination de chacun des lots doit normalement figurer dans le règlement de copropriété proprement dit.
..."
() https://www.village-justice.com/
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 15:37

Dixit Jamesadieuva :


L'immeuble est affecté à usage d'habitation. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré ainsi que les bureaux commerciaux ou administratifs.


1 - L'immeuble est affecté à l'usage d'habitation !

2 - L'exercice de professions libérales est toléré (https://www.capital.fr/votre-carriere/profession-liberale-un-statut-a-part-entiere-pour-des-activites-diverses-qui-peuvent-etre-reglementees-1180945) ; ce qui exclut les professions qui relèvent d'une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole !

3 - Toutefois les bureaux commerciaux ou administratifs sont tolérés... ce qui n'a rien à voir avec les locations meublées de courte durée qui sont des activités commerciales !

4 - Il en est de même pour l'arrêt du 27 février 2020 !

Conclusion :

1 - Une profession libérale n'est pas une activité commerciale !

2 - Les seule activités commerciales tolérées sont des bureaux commerciaux ou administratifs !

3 - Les locations meublées de courte durée ne sont pas des bureaux commerciaux ou administratifs !

4 - La destination de l'immeuble interdit donc les locations meublées de courte durée !

Alors le couple canin l'on continu d'aboyer !

27/05/2020 15:58

Je croyais que le fil concernait la destination d'un immeuble et non pas un recueil de citations, ce qui, de la part de l'initiateur, ne peut être qu'une dérive caractérielle volontaire.

27/05/2020 15:59

Certes, un bureau commercial doit être distingué d'un local d'habitation susceptible de faire l'objet d'une activité commerciale par la location de courte durée.



Néanmoins, si "les bureaux commerciaux ou administratifs" sont tolérés, cela suppose tout de même qu'un public susceptible de générer des nuisances (Car c'est le fond du problème dans la copropriété, sujet du débat) est donc autorisé à pénétrer dans les lieux.

Quelle est la distinction juridique entre bureau commercial et local commercial ?



Il résulte de ce qui précède qu'une clarification du Règlement de copropriété serait tout de même préférable, voir nécessaire, pour interdire la location de courte durée comme activité commerciale, et surtout pour éviter tout contentieux sur le manque de précisions de certaines rédactions.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 16:39

Le jusqu'au boutisme vous pousse à dire n'importe quoi en dépit de toute logique.

Si des bureaux commerciaux ou administratifs impliquaient une réelle activité commerciale alors pourquoi dire que les professions libérales sont tolérées ?

Une profession libérale (avocat, médecin, notaire) implique une clientelle !

Alors autant ne pas poser de limite !

Le pragmatisme et vous ça fait deux !

Vous faites une RAZ instantanée et permanente !

Vous semez en cours de route !

27/05/2020 17:00

Les restrictions d'usages dans certaines copropriétés ont pour objectif d'éviter des nuisances.

On ne pénètre pas dans des locaux d'un "professionnel libéral" (avocats, huissiers...) comme dans un "bureau commercial", le risque de nuisance est très inférieur dans le cas d'une copropriété en tolérance d'une activité libérale, c'est également pour cela qu'on distingue une activité professionnelle d'une activité commerciale, cette dernière étant susceptible de supposer qu'il s'agisse par exemple d'une Entreprise Recevant du Public (ERP) et que la notion de "bureau commercial", qui est obligatoirement un ERP suppose un doute quant à l'autorisation d'autres activités dites commerciales au sein d'une même copropriété. [...]
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

27/05/2020 19:23

Mais qu'est-ce que vous allez chercher !

Arrêtez de divaguer !

Un bureau commercial au même titre qu'un bureau administratif ne reçois pas obligatoirement du public sinon des relations liées ou nécessaires à la profession !

Si un lieu fermé doit recevoir du public l'on emploi plutôt les termes local ou guichet et non pas bureau.

Les bureau d'une activité commerciale telle qu'une start-up n'implique pas l'obligation de recevoir du public !

Un bureau commercial peut avoir comme activité commerciale de recevoir des appels tel qu'un centre d'appel dont le but n'est pas de recevoir du public !

Je ne sais pas si vous vous rendez compte de ce qu'implique un ERP comme règlementation (https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31684) !

Si les professions libérales sont tolérées c'est à cause de la discrétion de leur clientelle, et ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit.

Donc si l'on tolère des bureaux commerciaux ou administratif c'est que la clientelle, si elle existe, sera limité et discrète ce qui n'a rien à voir avec des ERP qui impacterait l'immeuble qui devrait s'adapter aux règles régissant les ERP, surtout si à l'origine il est prévu pour l'habitation.

27/05/2020 21:47


Au cours de ce travail, nous envisageons d'ajouter une clause afin d'interdire les locations de meublées de courte durée.


Il faut se garder d’ajouter dans le règlement de copropriété des restrictions au droit d’usage de leur lot par les copropriétaires en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 195 : L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

S'il est souhaité ajouter une telle clause, c'est par un souci de clarification. Mais si ce souci apparaît, c'est que l'interprétation à donner au règlement de copropriété n'est pas évidente. La nouvelle clause pourrait être déclarée ultérieurement non écrite. Il est malsain de donner à penser aux copropriétaires qu'ils détiennent le pouvoir discrétionnaire de réglementer les agissements de leurs voisins.

La clarification souhaitée devrait plutôt prendre la forme d’une résolution interprétative de l’assemblée générale, prise à la majorité de l’article 24 telle que : « l’assemblée considère que les locations de courte durée ne sont pas conformes aux usages des lots tels qu’ils sont définis par le règlement de copropriété, décide de s’y opposer et donne instruction au syndic de mettre en demeure tout copropriétaire qui se livrerait à cette activité d'y mettre fin. ».

27/05/2020 22:15

Pas besoin de rajouter quoi que ce soit au RdC !

Article 8 :


Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.


Article 9 :


Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.


Dixit le règlement de copropriété de Jamesadieuvat :


L'immeuble est affecté à usage d'habitation. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré ainsi que les bureaux commerciaux ou administratifs.


Cela n'est rien d'autre que la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères !

Son caractère c'est qu'il est réservé à l'habitation, mais que les professions libérales sont tolérées ce qui interdit toutes activitées commerciales hormis des bureaux commerciaux ou administratifs ; ce qui implique que tout ERP est interdit vu que le fait d'être destiné au départ à l'habitation est incompatible avec la règlementation des ERP.

Donc affecter un lot à autre chose que l'habitation (hors activité commerciale telle que des locations de courtes durées) qu'à une profession libérale et qu'à des bureaux commerciaux ou administratif (hors ERP) porte atteinte à la destination de l'immeuble

28/05/2020 07:34

Règlement de copropriété et location de courte durée en copropriété



Pour anticiper les conséquences contentieuses possibles d'une décision d'interdiction d'une activité de location de courte durée dans une copropriété, il faut définir les distinctions possibles quant à la destination de l'immeuble en tenant compte des autorisations effectives pour d'autres activités, ainsi que les différents types d'activités relatives à la location.



La stipulation au Règlement de copropriété de la destination de l'immeuble qui précise "L'immeuble est affecté à usage d'habitation. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré ainsi que les bureaux commerciaux ou administratifs [...]" fait-elle référence:

-à une copropriété principalement résidentielle avec un usage mixte ?

-à une copropriété MIXTE de fait ?
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

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