Pouvoir du conseil syndical et erreur dans l'arrété des comptes annuel

Publié le 19/03/2021 Vu 395 fois 7 Par
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Légavox

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19/03/2021 11:03

Bonjour, (on dit "Bonjour" quand on arrive sur un fotum),

Je me permets de vous communiquer ci dessous le mail retour du représentant de chez Foncia quand à la consommation d'eau déclarée dans ma précedente demande car j'aimerai votre avis.

J'ai surligné en gras tout les éléments qui me paraissent totalement hors cadre légal.

Je pense que tout ce qui est dit prouve que ce raisonement ne se fonde strictement sur aucune base de droit :

La répartition de l’eau dans votre immeuble, depuis des années, suit le même procédé.

Lors de la révision des comptes, qui s’effectue avec le CS, le syndic et le CS établissent conjointement une liste comportant le nombre d’habitants de chaque appartement.

À titre informatif, sur l’exercice allant du 01/10/2019 au 30/09/2020, deux habitants ont été relevés pour le lot dont vous êtes propriétaire. Comme je vous l’ai signalé lors de notre échange téléphonique, un bail ne constitue pas une preuve en la matière, les conjoints et enfants potentiels n’y figurant pas toujours. Le recensement effectué lors de la révision des comptes sur la base des témoignages de gens présents nous est toujours apparu plus fiable. Les multiples approbations des comptes entérinant ce mode de fonctionnement, je reviens quant à moi au principe d’équité et au respect des derniers PVs d’AG en la matière.

Vous remerciant grandement pour votre aide par avance. Dernière modification : 19/03/2021 - par Tisuisse Superviseur

19/03/2021 12:00

Bonjour,

Question ardue qui mérite réflexion et pragmatisme.

La distribution d'eau est un service collectif.

Article 10 de la loi :


Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.


Dans votre cas ces charges incombant à ce sevice collectif (distribution d'eau) ne sont pas individualisées (pas de compteur individuel).

Donc comme le nombre de personnes habitant les appartements est aléatoire car le syndic ne peut seulement savoir qui est propriétaire (un ou deux en cas d'un couple sous le régime de la communauté), il ne peut se baser que sur le type d'appartement (T1, T2, T3, etc...)

L'utilité étant la possibilité d'avoir recours à ce service grâce à un brancheement et l'objectivité ne peut être que le type de local.

De plus l'article 10 dans son troisième alinéa précise :


Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.


Il vous suffit de faire ces petits rappels à votre syndic à savoir s'il respecte les dispositions de l'article 10 qui sont d'ordre public.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

19/03/2021 12:14

Bonjour et merci pour votre retour !



Le soucis est que le gestionnaire du syndic me dit que le conseil syndical ayant arrété les comptes et ayant établit, sans m'en informer, le recensement du nombre d'habitant en fonction de l'espionnage des allers et venus de certains membre du CS il m'est impossible de rectifier ce point.



Or la vérification des comptes n'est, si je ne m'abuse, qu'un préalable permettant la préparation de l'AG.

A ce titre l'article 21 -1 de la loi de 1965 stipule que :

"La délégation de pouvoirs accordé au conseil syndical ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de
copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement."



Si une erreur est constaté elle doit donc être prise en compte par le syndic et pis encore si les informations données sont fausses.



Le responsable du syndic est convaincu que parcequ'on "a toujours fait comme ça" (ne pas respecter la loi et s'arranger sans base légale entre corpropriétaire pour établir le nombre d'habitant dans chaque logement) je n'ai rien à dire.

Votre message me rassure néanmoins et il me semble que cet agence fait manifestement fi de la loi quand ca l'arrange.

Pensez vous que le syndic peut être mise en cause si ils ne se fondent que sur cette déclaration arbitraire d'un membre du syndic , malgrès mes documents (bail signé etat des lieux de sortie etc ?)

A mon sens non content de ne pas respecter la loi ceci serait la porte ouverte à ce que par mésentente entre propriétaire je déclare 6 habitant dans le logement d'a côté et douze dans celui du dessus puiscqu'apparement c'est à moi d'apporter la preuve qu'il n'y avait qu'un habitant dans le logement (information validé par deux arrétés de comptes d'affilés mais je suppose que mon locataire a decidé de se démultiplier uniquement la dernière année :) )



Une dernière question : le gérant du syndic me dit que les décisions prisent en AG prévalent sur le réglement de copropriété or j'ai de très sérieux doute sur ce point car une décision d'AG tendant à modifier le RDC doit être soumise à l'approbation d'un notaire.



Un immense merci pour votre temps et vos retours



A mon sens la parole du CS n'a pas plus de poid que celle du propriètaire

19/03/2021 13:28

Bonjour,

Vous auriez dû continuer à la suite de la discussion initiale : https://www.legavox.fr/forum/immobilier/copropriete/pouvoir-conseil-syndical-erreur-dans_140378_1.htm

La difficulté dans cette affaire est que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), n'a pas pour objet de fournir des biens ou des prestations individuellement aux copropriétaires. C'est pour cela que le législateur a introduit un régime spécifique aux résidences-services (articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965). Pour ce qui concerne la distribution d'eau, la loi SRU du 13 décembre 2000 a posé le principe que chaque occupant d'un logement devrait être abonné directement au service public de distribution d'eau, comme cela se fait pour l'électricité, le gaz ou les télécommunications, le but étant que chaque copropriétaire paie exactement pour ce qu'il consomme. Cependant, principalement pour des raisons techniques, ce principe est très peu appliqué.

Le meilleur moyen de faire payer aux copropriétaires exactement ce qu'ils consomment est d'installer des compteurs d'eau, ce qui se décide à la majorité de l'article 25 ou, éventuellement, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut de compteurs divisionnaires, l'usage suivi quasi généralement est d'assimiler la consommation d'eau à un service commun et d'en répartir le coût en fonction de l'utilité objective présentée par la fourniture d'eau pour chaque lot de copropriété desservi, en pratique à proportion des tantièmes de charges générales.

La répartition en fonction du nombre d'occupants n'a néanmoins rien d'illégal et serait même plus proche de l'objectif de faire payer à chacun ce qu'il consomme mais, comme déjà dit dans le premier fil, c'est compliqué et source de litiges.

Le syndic a raison lorsqu'il dit qu'un bail ne constitue pas une preuve en la matière, les conjoints et enfants potentiels n’y figurant pas toujours, mais il a tort lorsqu'il prétend que le constat du syndic et du conseil syndical font autorité. Pour cela il faudrait que les membres du conseil syndical soient assermentés. Se poserait aussi la question du respect de la vie privée si l'on se met à surveiller étroitement l'occupation des logements.

les multiples approbations des comptes entérinant ce mode de fonctionnement : très contestable. Tout d'abord, en ce qui concerne la répartition des charges, ce qui fait loi est le règlement de copropriété et non l'usage suivi dans la copropriété. S'il faut modifier le règlement de copropriété en la matière, la majorité requise est l'unanimité des copropriétaires. Ensuite, l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne fait pas obstacle à ce qu'un copropriétaire conteste le montant de son compte individuel. En cas de litige porté en justice, si le règlement de copropriété ne stipule pas expressément une répartition selon le nombre d'occupants de chaque logement, il faut s'attendre à ce que le juge tranche en adoptant le mode de répartition consacré par l'usage qui est la répartition selon la quote-part de charges communes afférente à chaque lot.

19/03/2021 13:36

Le syndic est responsable de l'ordre du jour et le conseil syndical, à moins d'être coopératif, n'a pas le pouvoir d'arrêter les comptes comme le rappelle la loi.

Il n'a pas non plus à se livrer à un recensement qui correspond à de l'espionage.

L'article 8 de la loi, qui est d'ordre public, dispose :


Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.


L'article 9, qui l'est autant, dispose quant à lui :


I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.


A moins que le destination de votre immeuble autorise par un tel contrôle cette restriction de liberté qui porte atteinte à la vie privée, cette démarche est illégale.

Je vous dis simplement ce qu'il en est ; maintenant à vous de voir avec un avocat spécialiste ce que vous pouvez intenter contre le syndic et si besoin est sur chaque membre du conseil syndical pris individuellement.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

19/03/2021 13:48

Merci pour vos réponses !

N'étant pas familier des forums j'ai oublié qu'il est d'usage de rependre le fil du début par un "bonjour" et je ne voulais pas innonder Yukiko de questions sans laisser la possibilité à d'autres de prendre le relai.

Tout ce que vous dites va dans le sens de mes recherches et me conforte dans l'idée que je ne demande pas l'impossible mais que soit nous passions aux tantièmes pour la répartition des dépenses d'eau soit à l'installation de compteur divisionnaires.

En revanche de l'ensemble de cette conversation ressort que le conseil syndical n'a pas de pouvoir décisionnel ni de prérogative de droit en matière de recensement du nombre d'habitant.

A ce titre Yukiko le RDC est clair : l'eau est en clé de repartition 001 (ensemble des corpropriétaires) tout le reste n'est q'usage dans la copro.



Un immense merci à vous deux pour votre temps et votre réactivité !

19/03/2021 14:07


Le soucis est que le gestionnaire du syndic me dit que le conseil syndical ayant arrété les comptes et ayant établit, sans m'en informer, le recensement du nombre d'habitant en fonction de l'espionnage des allers et venus de certains membre du CS il m'est impossible de rectifier ce point.


Le conseil syndical n’arrête pas les comptes, il les vérifie et donne son avis au syndic et à l’assemblée générale. L’approbation des comptes est donnée par l’assemblée générale. Par ailleurs, tout copropriétaire peut contester à tout moment le montant de son compte individuel même si les comptes ont été approuvés.

Le mode de répartition de la consommation d’eau selon le nombre des occupants de chaque logement est très peu pratiqué et ne peut l’être qu’à condition qu’il y ait consensus sur le recensement, ce qui implique logiquement de se fonder sur les déclarations des occupants et non sur une surveillance policière de la part du conseil syndical.


Pensez vous que le syndic peut être mise en cause …


C’est d’abord le syndicat des copropriétaires qui doit être mis en cause.


le gérant du syndic me dit que les décisions prisent en AG prévalent sur le réglement de copropriété


Non, le règlement de copropriété est le contrat qu’il faut appliquer. Certes, l’assemblée générale peut le modifier, quoiqu’à l’unanimité seulement pour les clauses essentielles telles que la répartition des charges, mais alors il faut que la question inscrite à l’ordre du jour ne soit pas équivoque : il s’agit bien de modifier durablement le règlement de copropriété et non de prendre une décision de circonstance.


... une décision d'AG tendant à modifier le RDC doit être soumise à l'approbation d'un notaire.


Non. L’assemblée est souveraine. Le notaire n’intervient qu’en vue de la publication de la modification du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette publication est indispensable pour que le règlement de copropriété soit opposable aux tiers, en particulier aux copropriétaires ayant acheté leur lot postérieurement à la date de la modification du règlement.

19/03/2021 19:08

Je prends note de tous ces éléments et revient vers vous pour de nouvelles aventures immobilière.



Un grand merci à vous !

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