Problème de règlement de copropriété

Publié le 13/02/2021 Vu 346 fois 9 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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12/02/2021 14:43

Bonjour à tous,

Actuellement propriétaire d'un appartement de gardien dans un immeuble, je voudrais voir votre avis sur les points suivants :

Le règlement de copropriété dans son article 28 donne OBLIGATION au syndic de faire recours à un gardien et de prendre bail avec le syndicat des copropriétaires. A charge pour lui d'avoir recours à un gardien d'immeuble qui doit être logé dans l'appartement.

L'assemblée générale qui vient de se dérouler, a voté la suppression du poste de gardien et dans la foulée compte mettre de fin au bail.

En aucun cas la modification dudit règlement n'a été proposé au vote et donc à ce jour l'article 28 est toujours présent. Le fait que cet article reste présent, un nouveau vote en AG pourrait retourner cette situation dans le futur.

Questions :

1) La procédure proposée par le syndic est-elle légale ?

Y-a-t-il un recours possible pour :

Faire annuler cette résolution ?
Faire annuler cette assemblée générale ?
Imposer le statuquo sur ce logement en terme de loyer ?
Le gestionnaire n'est -il pas en défaut si le règlement n'est pas appliqué dans tous ses articles ?

2) Le fait que l'article ne soit pas retiré par une décision en assemblée générale, pose les questions suivantes :

Une location classique est-elle possible ?
Une vente de cet appartement est-elle possible ?
Le futur acquéreur ou locataire pourrait-il être ennuyé par le maintien en l'état du règlement de copropriété ?

Merci d'avance pour vos avis éclairés

Cordialement Dernière modification : 12/02/2021 - par MV

12/02/2021 15:50

Bonjour,

Il aurait mieux valu soulever ces questions avant l’assemblée qu’après.

La décision prise est contraire au règlement de copropriété. Elle est de ce fait annulable à l’initiative d’un opposant ou absent non représenté dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Le fait que cette résolution soit illicite et donc annulable ne rend pas annulable l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée.

C’est avant tout le syndicat qui est en défaut, c’est à dire l’ensemble des copropriétaires qui sont censés connaître le règlement de copropriété et qui auraient dû voter contre le projet ou décider formellement de modifier le règlement de copropriété. Le syndic a peut-être néamoins failli à son devoir de conseil : il aurait dû inscire à l'ordre du jour la modification du règlement de copropriété. Mais cela n'est pas difficile à régulariser. Une nouvelle assemblée peut être convoquée et abroger les clauses du règlement de copropriété relatives au gardien. Cela confirmerait la décision déjà prise de supprimer l'emploi de gardien et rendrait sans objet une éventuelle action en annulation.

C’est au locataire, donc au syndicat, de vous donner congé conformément aux termes du bail.

Lorsque le bail aura été résilié, qu’est-ce qui vous empêcherait de disposer de votre bien à votre guise ? Le règlement de copropriété vous impose-t-il de loger le gardien ? Ce serait étonnant et illégal, en particulier contraire à l’article 8 de la loi du 10 juillet 10965 qui dispose : Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

12/02/2021 16:29

Bonsoir YUKIKO,

Merci pour votre réponse, voici la teneur de l'article 28 du règlement de coproriété datant de Décembre 1994

Article 28 - Service de l'ensemble immobilier

Le syndicat de copropriété aura obligation d'avoir recours au service d'un gardien, qui sera logé impérativement dans l'appartement situé au rez de chaussé de l'immeuble formant le lot 1501.

Pour ce faire, le syndicat devra prendre ce logement à bail et acquitter à la société de gestion le loyer correspondant au prix du marché.

Le lot 1501 est le bien que nous possédons.

Puis-je vous demander quel est votre profil afin de pouvoir m'appuyer sur votre avis

Merci pour votre analyse.

Cordialement

Je vais suivre cette affaire

12/02/2021 17:07

C'est insensé et il est incompréhensible que le notaire qui a rédigé le règlement de copropriété ait laissé passer une telle clause. Le propriétaire de l'immeuble qui l'a vendu par lot aurait dû soit faire de cet appartement une partie commune soit le céder au syndicat mais il a voulu maximiser son profit en le vendant.

Cela dit, tant que cette clause n'est pas annulée, soit par l'assemblée générale soit par décision de justice, elle reste inscrite et il faut agir en conséquence.

Si le syndicat veut garder ce logement à sa disposition, il doit s'abstenir de vous donner congé et continuer de vous payer un loyer, ce qui n'est certainement pas dans l'intention des copropriétaires qui ont voté la suppression de l'emploi de gardien. S'il vous donne congé, il renonce implicitement à ses droits sur votre lot de copropriété et vous reprenez toute liberté d'en disposer comme vous l'entendez. Il ne peut pas demander le beurre et l'argent du beurre.

Il vous faudrait en discuter avec le conseil syndical et le syndic.

Modérateur

12/02/2021 17:24

bonjour,

l'article 26 de la loi 65-557 indique:

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

voir ce lien sur ce sujet:

https://www.coproconseils.fr/suppression-du-gardien-concierge-pas-si-simple/#:~:text=La%20suppression%20du%20poste%20de%20gardien%20concierge%20ne%20peut%20se,poste%20soit%20impossible%20%C3%A0%20supprimer.

salutations

12/02/2021 17:37

Bonsoir,

J'avais fait une proposition d'achat par la copropriété AG 2020, mais ils ont voté contre.

Je vais signifier au syndic mon intention de contester cette résolution et que je reviendrai vers lui par LRAC avec les arguments collectés

Qu'en pensez-vous ?

Cordialement

12/02/2021 17:46

Contester la résolution qui vient d'être prise de supprimer l'emploi de gardien ?

Je ne pense pas que ce soit habile. Je pense qu'il serait plus opportun de reprendre votre liberté sur votre bien et de régulariser la situation en faisant inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une modification du règlement de copropriété.

12/02/2021 17:51

Re,



Merci YUKIKO

C'est plus sage en effet.

Ce sera ma ligne de conduite.

Bonne soirée bon week eend et faites attention à votre santé

13/02/2021 10:55

Bonjour YUKIKO

Suite à votre dernière réponse, si je demande à inscrire une résolution pour modification du règlement de copropriété à la prochaine l'assemblée générale (Février 2022), qu'en est-il des loyers jusqu'à la décision ?

Cordialement

13/02/2021 12:17

L'assemblée générale vient de décider la résiliation du bail. En conséquence le syndic cessera de payer les loyers dès la fin du délai de préavis. Il ne serait pas raisonnable d'entrer en conflit avec la copropriété pour l'obliger à maintenir un bail pour un appartement vide. Le plus rationnel est de considérer qu'il n'y a plus d'obligations réciproques et que vous pouvez disposer librement de l'appartement. La modification du règlement de copropriété ne devrait être qu'une simple formalité.

Dans le cas où celle-ci serait refusée vous mettrez les copropriétaires devant l'alternative : soit vous payer un loyer pour un logement qui ne lui sert plus à rien puisqu'il n'y a plus de gardien soit vous laisser tranquille. Il y a peu de chance qu'ils ne vous laissent pas tranquille.

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