question syndic pour travaux rénovation batiment

Publié le 13/10/2020 Vu 166 fois 3 Par
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13/10/2020 15:12

Bonjour à toutes et tous,



si vous pouviez m'apporter de petites réponses cela me serait bien utile. Je vous ma petite histoire.



Il y a un peu plus de 2.5 ans nous avons voté en AG une rénovation extérieur de la façade de nos batiment avec isolation thermique etc... le syndic de copropriété avait estimé les travaux et à partir de cette estimation il nous a était demandé de verser des avances de frais (8000 euros dans mon cas)... cela en décembre 2018. (Ce syndic s'occupe de la majorité des logements sociaux de Troyes)...

J'ai donné cet argent en pensant que les travaux allaient être effectués dans l'année en cours (appel d'offres etc)... Nous somme fin d'année 2020, toujours rien. J'ai appelé le syndic pour savoir ce qu'il en était et ils m'ont répondu qu'ils attendaient des déductions de l'état, ou autres aubaines afin de faire baisser les prix des travaux. A ce rythme, j'ai l'impression que dans 5 ans les travaux ne seront toujours pas réalisés... et j'ai surtout l'impression d'avoir gonflé le prix d'achat de mon appartement de 8000 euros (il a fallu que je fasse un emprunt pour donner cette somme), au frais du syndic...

les questions sont les suivantes :

- y'a-il un délai légal que le syndic doit respecter entre le versement des sommes perçues et la réalisation des travaux votés en AG ?

- ai-je un recour pour récupérer cette argent ?

- est-ce légal de demander une somme d'argent avant d'avoir fait les appels d'offres pour la réalisation des travaux ?

13/10/2020 15:42

Bonjour,


- y'a-il un délai légal que le syndic doit respecter entre le versement des sommes perçues et la réalisation des travaux votés en AG ?


Non. En cas de délai anormal, c'est à l'assemblée générale de prendre les dispositions nécessaires.


- est-ce légal de demander une somme d'argent avant d'avoir fait les appels d'offres pour la réalisation des travaux ?


Oui. Les modalités de financement, dont les appels de fonds auprès des copropriétaires, sont décidées par l'assemblée générale.


- ai-je un recour pour récupérer cette argent ?


Tout d'abord en parler au conseil syndical qui doit avoir connaissance du problème et avoir une idée sur ce qu'il convient de faire.

Ensuite demander l'inscription d'un projet de résolution ad hoc à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

13/10/2020 16:07

Bonjour,

Je ne vois pas de recours possible à la vue des I et II de l'article 14-2 :


I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.


Article 35 du décret :



Le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.


Article 44 du décret :


Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.



En revanche il faut savoir si votre copropriété possède au plus 15 lots, car conformément à l'article 18 de la loi le syndic est obligé :


- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;


Ce qui signifie que si la copropriété comprend plus de 15 lots que le syndic doit obligatoirement porter à l'ordre du jour une résolution laissant la possibilité d'ouvrir un compte séparé dans l'établissemnt du choix du syndicat.

Ce qui signifie qu'il n'est pas question du faux compte séparé qu'une copropriété n'ayant pas plus de 15 lots peut autoriser, qui consiste à un compte séparé contenant seulement les comptes individualisés de plusieurs syndicats.

La règle est que le compte séparé intégral est la règle et que le syndicat décide dans quel établissement il doit être ouvert.

L'exception concerne les syndicats ne comprenant pas plus de 15 lots d'autoriser un compte séparé contenant des comptes individualisés de plusieurs syndicats.

Si le syndic ne s'exécute pas (ce qui inclus de porter à l'odre du jour les choix pouvant être faits par le syndicat) cela emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Car les intérêts doivent aller dans le compte séparé et non pas dans le compte du syndic.

Cdt.

13/10/2020 16:45

merci vraiment à vous 2 pour ces réponses... elles vont m'être très utiles (j'vais avoir quelques questions à poser au syndic)... j'vais aussi en parler avec les autres co-propriétaires et savoir si on engage quelque chose ou non.

Merci encore :)

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