Dérogation à l'article 1721 du code civil dans un bail commercial

Publié le 02/05/2021 Vu 186 fois 2 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

01/05/2021 10:18

Bonjour

Nous sommes propriétaires en indivision de locaux commerciaux présentant un caractère de vétusté, de.olus l'électricité n'est pas aux normes et les locaux sont amiantés. Un locataire très motivé se présente actuellement, prêt selon ses déclarations à prendre à sa charge l'énsemble des travaux nécessaires à l'usage prévu dans le projet de bail, moyennant une réduction de loyer durant les 6 premiers mois.

Le projet de bail a été rédigé comme suit par le notaire :

"le preneur devra prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, tant lors de l'entrée en jouissance qu'en cours de bail, aucuns travaux, ni remise en état, le preneur renonçant par ailleurs expressément à tous recours à l'encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée, par dérogation à l'article 1721 du code civil"

Il nous semble que cette clause n'est pas valable, du fait de la loi Pinel de 2014 et d'éléments de jurisprudence favorables au preneur. D'un autre côté il nous semble que la jurisprudence porte sur les éléments relatifs à l'article 606 du code civil (qui ne nous semble pas concerner l'électricité et l'amiante ?)

Autre article de la proposition de bail sur lequel nous avons un doute : "le preneur devra effectuer à ses frais tous les travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives lors de l'entrée en jouissance ou en cours de bail, en conformité avec la réglementation actuelle ou future, quelle que soit la nature des prescriptions administratives (hygiène, sécurité, installation électrique, moyens de secours, environnement, performance énergétique, législation du travail, accessibilité des personnes à mobilité réduite, etc...) de telle façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété ni même recherché a ce sujet, mais a l'exclusion de tous les travaux relevant de l'article 606 du code civil"

Nous nous demandons si les aspects réglementaires cités ici, qui empechent l'usage du lieu prévu par le bail si les travaux ne sont pas réalisés, peuvent faire l'objet d'une telle clause qui nous semble peut être contraire à la jurisprudence sur l'article 1721 du code civil

Que pensez-vous, pour votre part, de la valeur et de la portée de ces articles du bail tel qu'ils sont rédigés ?

Merci

01/05/2021 11:29

Bonjour,

La loi Pinel a mis fin à des pratiques léonines de certains bailleurs comme de mettre à la charge du locataire absolument toutes les réparations même celles mentionnées à l’article 606 du code civil. Elle a de plus imposé un état des lieux, l’inscription dans le bail de clauses précises sur les charges et réparations locatives ainsi que des états prévisionnels et récapitulatifs périodiques sur les travaux effectués par le bailleur : articles L 149-40-1 et L 149-40-2 du code de commerce.

Cela étant, le régime des baux commerciaux laisse une très grande liberté aux parties. Son but est essentiellement de protéger la propriété du fonds de commerce par le droit au renouvellement du bail et l’encadrement du loyer. Tout le reste, ou presque, se négocie librement.

L’idée du candidat à la location est de prendre des locaux vétustes dans l’état où ils sont et de prendre à sa charge le coût des aménagements nécessaires à l’exercice de son activité. C’est parfaitement licite et c’est même courant. Il n’est ainsi pas rare que des locaux commerciaux neufs soient remis bruts de béton aux locataires pour qu’ils les aménagent à leur gré. L’article 1721 du code civil est le pendant pour les locations de l’article 1641 qui porte sur les ventes. Ces deux articles sont supplétifs comme beaucoup de dispositions du code civil.

02/05/2021 10:25

Bonjour,

Si vous cliquez sur « Modèle de bail commercial » dans ce lien, qui rappelle qu'un état des lieux est obligatoire, ce projet est légal.

Pour ce faire, cliquez sur le modèle « miniaturisé » de l'imprimé situé à droite de l'écran, puis cliquez sur la « loupe » pour obtenir l'agrandissement de l'imprimé, enfin cliquez deux fois sur la flèche de droite pour trouver les points 6-1 et suivants dont s'est inspiré le notaire pour rédiger le projet de bail.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Répondre

Avez-vous déjà un compte sur le site ?

Si oui, veuillez compléter les champs email et mot de passe sur le formulaire en haut de page pour vous connecter.

Sinon, complétez le formulaire d'inscription express ci-dessous pour créer votre compte.

Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.


Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. MADIOT

Droit de l'immobilier

13 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

11 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.