Devis exorbitant suite à un état des lieux sortant

Publié le Vu 13107 fois 6 Par HUG_Gallo
04/08/2013 18:22

Bonjour chers contributeurs legavox,
Je me permet de vous soumettre mon problème afin de recueillir vos avis et vos éventuelles solutions.

Mes parents ont déniché une jolie maison dans laquelle ils ont emménagé fin mai, après avoir donné le préavis de départ de trois mois de leur appartement. cet appartement fait partie de l'organisme "Les résidences de l'********, organisme similaire aux HLM.

Fin mars,un agent de l'organisme bailleur vient effectuer "une visite conseille" dans laquelle il était censé indiquer les travaux et rénovations à effectuer avant le fameux Etat des lieux sortant, du moins, de ce que j'en sais de notre précédent déménagement en 2009. En l'espèce, cette visite n'a été que furtive (5 minutes) après laquelle ce dernier nous a suggéré aucune rénovation, du moins, des rénovations mineures voir superficielles.

Durant l'intervalle entre la visite conseil et l'état des lieux, nous effectuons nous même les rénovations suggérées, un nettoyage des plus drastique ainsi que de nombreux travaux tel que la peinture de plusieurs pièces.
Aussi, nous déménageons dans notre nouvelle maison dans laquelle nous effectuons des travaux quasi colossaux.

Arrive enfin l’état des lieux sortant. Contre toute attente, celui-ci n'est pas réalisé par un membre de l'organisme mais par une société travaillant pour celui-ci, accompagné d'un représentant de l'organisme.

Le monsieur a effectué cet état des lieux seul, sans l'aide de mon père qui était pourtant présent. Lorsqu'il s'est proposé pour contribuer à l’état des lieux, le monsieur le lui a refusé implicitement. De plus, l’État des lieux a duré presque deux heures, le monsieur s'étant longuement et avec beaucoup d'application sur certains détails. Enfin, l'etat des lieux a été effectué sans comparaison avec l'etat des lieux entrant, alors que mon père avait le document de l'etat des lieux entrant.

Une fois fini, le monsieur tend le papier à mon père en lui demandant de signer sans lui en faire prendre connaissance. Mon père rétorquant "donc je n'ai pas le choix de lire ou non, je dois simplement signer? " le monsieur lui répond "de toute façon c'est simple, soit vous signer soit j'appelle un huissier pour faire l'expertise"... mon père a donc signé.

Le 31 mai, nous rendons les clés et déménageons.

Deux mois plus tard, à savoir le 2 Août 2013, nous recevons une lettre de l'organisme avec pour objet:
" Mise en recouvrement"
Ce document récapitule l'ensemble des rénovations (effectuées ou à effectuer, ce n'est pas précisé).
Il nous ai demandé de payer 2284 euros, sans oublier le non-remboursement de la caution de 350 euros.

Premièrement, les réparations sont farfelues car elles concernent des objets ou des parties de l'appartement auxquelles nous n'avons jamais toucher et qui ne sont aucunement détériorées ou affectées.

Deuxièmement, certaines réparations concernent des éléments qui étaient déjà défaillants à notre entrée tel que des poignets de portes pas au point ou le robinet du chauffage.

Troisièmement, ces derniers nous facturent les badges d'entrée que nous avons réalisé à nos frais.

Quatrièmement, ce devis contraste fortement avec la pré-visite de conseil qui ne nous a guidé sur aucune réparation éventuelle et qui aurait pu nous éviter un tel montant.

Enfin, il est précisé sur la lettre du 2 Aout qu'ils nous somment de réguler le montant indiqué sinon ils emploieront des moyens judiciaires (je pense qu'il s'agit d'une injonction de payer devant le TI ? )

Je tiens à préciser que le logement n'est pas insalubre ou délabré, mes parents en ont fait un usage en bon père de famille. Il reste propre, sans grosse réparation ou travaux, malgré l'usure normale avec la durée d'habitation (4 années).

Si je ne vous ai pas perdu dans la longueur de mon récit, je vous remercie d'avance de donner votre avis, et dans l'idéal, donner une brun de solution à mon problème sur le plan juridique et sur la procédure à adopter afin de contester cette "mise en recouvrement".

Bien à vous tous.

Superviseur

04/08/2013 18:40

Bonjour,
Déjà, la pré-visite n'est régie par aucune procédure légale. Elle n'est qu'une aide apportée par le bailleur à titre amiable. Vous ne pouvez donc pas vous baser dessus pour faire valoir une faute du bailleur. Vous auriez même pu refuser cette pré-visite.

Ensuite, pour l'état des lieux, votre père a été un peu "léger". Il s'agissait d'un état des lieux contradictoire, c'est à dire que les 2 parties, locataire et bailleur ont droit d'y faire noter ce qu'ils constatent. Il aurait fallu le rappeler à celui qui faisait cet état des lieux. De plus, votre père pouvait tout à fait prendre le temps de relire et de faire annoter le document avant de signer. Il pouvait enfin refuser de signer si le document n'était pas conforme à la réalité. En signant, il a confirmé que tout était correct sur ce document.
En cas de désaccord, il aurait mieux valu laisser le bailleur faire intervenir un huissier qui est un professionnel du droit impartial.

Ensuite, pour savoir quelles sont les dégradations à mettre à la charge du locataire, il faut reprendre les états des lieux d'entrée et de sortie et les comparer. Toute dégradation mise en évidence par cette comparaison est à la charge du locataire. C'est pourquoi il faut faire très attention lors de la rédaction de l'état de lieux d'entrée car toute dégradation déjà existante mais qui ne serait pas notée à l'entrée peut être mise à la charge du locataire lors de sa sortie.

Pour chaque dégradation relevée, le bailleur doit ensuite fournir un devis ou une facture de professionnel pour effectuer des retenues sur le dépôt de garantie et, le cas échéant, demander un complément.

04/08/2013 19:51

De prime abord, merci de votre réponse.

Concernant l'état des lieux, je comprend qu'il s'agisse d'un acte consensuelle. Or, le monsieur, qui n'est au passage pas le bailleur ni un représentant, l'a réalisé de façon unilatérale en évinçant mon père alors que celui-ci lui a fait la remarque.

L'Etat des lieux sortant est-il valable si celui-ci n'est pas fait à la lumière de l’état des lieux entrant ? Ne pouvons nous pas invoquer sa nullité?

De plus, étant professionnel, la personne chargée de rédiger l’état des lieux n'a t-il pas failli à son obligation d'information en ne laissant pas le locataire prendre connaissance du dit document? Les circonstances font qu'il ne lui a soumis le document que pour signer, faisant ainsi de la réticence dolosive. Il n'a pas pu signer le document de façon libre et éclairée.

De plus, la façon dont il a mentionné l'huissier laissait penser à une sorte de chantage car la situation financière de mes parents était d'une apparence évidente. Personnellement, j'y vois de la violence économique entre un professionnel et mon père, partie faible.

Enfin, vous dites que le bailleur doit fournir un devis. Certes, mais le courrier en question mentionne une "mise en recouvrement", ce qui sous entend un impayé de la part de mon père. Ce courrier sous entend ainsi qu'une obligation est née antérieurement à la lettre que mon père n'a pas éteint par le paiement. Or, comment une dette peut elle naître d'un simple devis ? Dès lors il ne s'agit plus d'un devis mais d'une facture ?

Officieusement, je pense qu'il ne s'agit pas de réparations liées à notre départ, mais de travaux pensés et réfléchis à l'initiative du bailleur qui devaient être réalisés quoi qu'il arrive. Car en effet, le total des travaux est de 6 000 Euros, et en font supporter 2 284 + 350 (caution non remboursée) sur les locataires.
Les prix affichés sont eux mêmes exorbitants, démesurés et disproportionnés par rapport aux prix réels sur le marché. Par exemple, un fusible à changer facturé à 12 euros.

Merci encore pour vos réponses. Etant justes financièrement en raison de l'achat d'une maison et des travaux, je suis le seul soutien de mes parents,simple étudiant en droit, ne pouvant faire appel à un professionnel du droit.

Biens à vous tous.

Superviseur

05/08/2013 07:58


Concernant l'état des lieux, je comprend qu'il s'agisse d'un acte consensuelle. Or, le monsieur, qui n'est au passage pas le bailleur ni un représentant, l'a réalisé de façon unilatérale en évinçant mon père alors que celui-ci lui a fait la remarque.

Votre père devait refuser de signer s'il n'était pas d'accord !



L'Etat des lieux sortant est-il valable si celui-ci n'est pas fait à la lumière de l’état des lieux entrant ? Ne pouvons nous pas invoquer sa nullité?

Les deux états des lieux sont totalement indépendants, ils n'ont pas à être faits l'un par rapport à l'autre.
Un état des lieux est, en quelque sorte, une photo instantanée du logement. On y décrit ce que l'on voit.
C'est ensuite que le bailleur compare les deux états des lieux pour voir ce qui a changé pendant le bail et si ce sont des dégradations à mettre à la charge du locataire. Par exemple, si, sur l'état des lieux d'entrée il est noté "papier peint chambre 1 état neuf" et que sur l'état des lieux de sortie on voit "papier peint chambre 1 déchiré sur 20cm à 1 mètre à droite de la porte", cela fait bien ressortir une dégradation à mettre à la charge du locataire.


De plus, étant professionnel, la personne chargée de rédiger l’état des lieux n'a t-il pas failli à son obligation d'information en ne laissant pas le locataire prendre connaissance du dit document? Les circonstances font qu'il ne lui a soumis le document que pour signer, faisant ainsi de la réticence dolosive. Il n'a pas pu signer le document de façon libre et éclairée.

Bien entendu, mais votre père est grand tout de même, il sait que l'on ne signe jamais un document sans en prendre connaissance auparavant, que ce soit un bon de commande, un contrat de travail, un bail ou un état des lieux. Ce professionnel ne l'a tout de même pas menacé avec une arme pour qu'il signe ?


De plus, la façon dont il a mentionné l'huissier laissait penser à une sorte de chantage car la situation financière de mes parents était d'une apparence évidente. Personnellement, j'y vois de la violence économique entre un professionnel et mon père, partie faible.

Le recours à huissier pour l'état des lieux n'est pas une menace, bien au contraire. Et vu comment les choses se sont passées, c'est votre père lui même qui aurait du le demander. Mieux vaut un état des lieux rédigé par huissier qu'une mascarade d'état des lieux contradictoire.


Enfin, vous dites que le bailleur doit fournir un devis. Certes, mais le courrier en question mentionne une "mise en recouvrement", ce qui sous entend un impayé de la part de mon père. Ce courrier sous entend ainsi qu'une obligation est née antérieurement à la lettre que mon père n'a pas éteint par le paiement. Or, comment une dette peut elle naître d'un simple devis ? Dès lors il ne s'agit plus d'un devis mais d'une facture ?

Vous êtes étudiant en droit, vous connaissez la jurisprudence, la cour de cassation a maintes fois confirmé que les retenues sur dépôt de garantie devaient être justifiées par devis ou facture. Pourquoi un devis est-il valable ? Tout simplement parce que les retenues (ou facturation supplémentaires si le dépôt de garantie est insuffisant) sont considérées avant tout comme dédommagement du bailleur pour la perte de valeur de son bien et qu'il n'a pas obligation de réaliser les travaux (alors qu'une facture supposerait l'obligation de faire les travaux).


Officieusement, je pense qu'il ne s'agit pas de réparations liées à notre départ, mais de travaux pensés et réfléchis à l'initiative du bailleur qui devaient être réalisés quoi qu'il arrive. Car en effet, le total des travaux est de 6 000 Euros, et en font supporter 2 284 + 350 (caution non remboursée) sur les locataires.
Les prix affichés sont eux mêmes exorbitants, démesurés et disproportionnés par rapport aux prix réels sur le marché. Par exemple, un fusible à changer facturé à 12 euros.

Comme déjà dit, il vous faut vérifier pour chaque retenue (ou facturation supplémentaire) que la dégradation nécessitant cette remise en état est bien mise en évidence par comparaison des états des lieux et que la réparation prévue ou faite est bien proportionnelle à cette dégradation (on ne peut retenir au locataire le cout d'une peinture de tout le logement pour un trait de stylo de 10cm dans une seule pièce) et aussi que la vétusté est prise en compte (on ne peut compter la même part au locataire pour la réfection d'une peinture âgée de 2 ans ou de 20 ans).
Pour ce qui est des prix, je vous invite à appeler un électricien pour changer un fusible et vous me direz s'il ne vous facture que 12€ !!!

05/08/2013 14:41

Merci de votre réponse, sincèrement.

je vais m'atteler à effectuer un comparatif rigoureux de chaque retenue en ce qui concerne le fond.

Seulement pour la forme, concernant la signature mon père a expressement déclaré à la personne effectuant l'Etat des lieux qu'il ne contait pas signer.

Après avoir évoqué l'huissier, mon père a sciemment omis de ne pas écrire "Lu et approuvé" comme il est expressément indiqué sur le document, et l'a fait remarquer à la personne en charge de l'EDL car il ne l'a pas lu, ni approuvé ! Ne pouvons nous pas faire valoir une nullité partielle ?

Bien à vous

Superviseur

05/08/2013 16:26

Contrairement à la croyance, la mention "lu et approuvé" n'apporte rien de plus au document, seule la signature suffit.

Voir par exemple : http://www.leclercq-avocat.com/actu-avocat-la-portee-juridique-de-la-mention-lu-et-approuve--74.html
La portée juridique de la mention "lu et approuvé"
Contrats

Nous sommes tous confrontés à la demande parfois insistante de faire précéder, sur des documents plus ou moins officiels, notre signature de la mention "lu et approuvé".

Cette mention n'a évidemment aucune portée juridique.
Bizarrement, la Cour de cassation est régulièrement amenée à le rappeler de manière expresse.

Tel est le cas d'un arrêt rendu par la 1ère Chambre civile le 30 octobre 2008.
En l'espèce, une Cour d'appel avait refusé l'application d'un document contractuel au motif que la signature n'avait pas été précédée de la mention "lu et approuvé" "comme cela est d'usage".
La Cour de cassation, après avoir rappelé que "en dehors des exceptions prévues par la loi, l'acte sous seing privé n'est soumis à aucune condition de forme que la signature de ceux qui s'y obligent", casse immanquablement l'arrêt de la Cour d'appel.
En conséquence, en l'absence de contestation sur l'auteur de la signature du contrat, ce dernier est parfaitement valable et lie les parties.

Par analogie, l'apposition de l'expression "bon pour accord" n'a guère plus d'effet probant...

21/09/2014 12:58

Bonjour, mon propriétaire a fait un trait à chaque case pour mentionner ???? B=Bon état et cela n' est pas notifié.
Est ce que mon état des lieux est valable ou pas ???

Cordialement
Mme LE CRAS HELENE

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