vente en occupé : Droit du locataire

Publié le 04/10/2010 Vu 2562 fois 5 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

01/10/2010 16:34

Bonjour,

1. Je suis locataire avec un bail de 3 ans renouvelable soumis à la loi du 6 juillet 1989 (date anniversaire : fin aout 2012)

2. Le mandataire de mon propriétaire m'a annoncé par téléphone que le bien était mis en vente. Il m'a demandé oralement si j'étais intéressé pour l'acheter au tarif demandé par le propriétaire, qui est bien au dessus des prix du marché pour un bien libre (alors qu'il est occupé).

3.Devant ma réponse négative, le mandataire m'a alors dit que le propriétaire était disposé à me faire une remise d'un mois de loyer si je consentais à quitter l'appartement le mois suivant la réalisation de la vente. "Offre" que j'ai bien sûr refusée. Je leur ai annoncé que je n'excluais pas une négociation amiable pour départ avant la fin de bail, mais certainement pas à ses conditions. Et que je comptais bien dès lors rester jusqu'au non-renouvellement de mon bail et d'user de mon droit de préemption si congé m'était donné.

4. Lors du RDV pour fixer les visites, devant mon refus de donner mon accord pour la réalisation et l'utilisation de photos de l'appartement, et leur refus de me laisser choisir les horaires des visites dans la limite de 2 heures par jour (excepté le dimanche), le mandataire m'a "menacé" de faire venir huissier, et de me donner mon congé.

5. Depuis, je n'ai pas reçu mon avis d'échéance, alors que l'agence me facture illégalement depuis 2006 des frais d'avis d'échéance.

Je tiens à signaler que mes rapports avec cette agence ont toujours été conflictuels (refus de faire effectuer des réparations autre que locatives...)

Quels sont mes droits et recours possibles pour faire face à ces pressions?

Comment m'assurer dès à présent de faire encaisser mes loyers et de ne pas me mettre en défaut de mes obligations en tant que locataire?

Merci pour vos réponses éclairées.

01/10/2010 21:04

Bonjour,

Comment m'assurer dès à présent de faire encaisser mes loyers et de ne pas me mettre en défaut de mes obligations en tant que locataire?
Tout simplement en payant votre loyer à la date indiquée dans le bail.

refus de faire effectuer des réparations autre que locatives.
Que voulez vous dire ?

02/10/2010 03:59

Le locataire doit payer son loyer de lui-même, à la date convenue sur le bail, sans avoir besoin de recevoir un avis d'échéance ni une relance. Donc vous payez normalement votre loyer et les charges (est-ce que c'est prélevé ? Si non, payez par virement ou en main propre contre reçu, ils ne pourront pas prétendre ne pas avoir reçu le chèque)

Vous adressez une LRAR de mise en demeure au BAILLEUR avec copie à l'agence.
- de rembourser tous les frais d'avis d'échéance depuis le début du bail (faites un compte)
- si les charges ne sont pas régularisées tous les ans, exigez le décompte des charges depuis que vous êtes dans les lieux.
- recalculez avec attention l'augmentation annuelle de loyer (notamment regardez s'ils n'ont pas augmenté le loyer le 1er janvier de l'année suivant la signature du bail, c'est courant et c'est illégal). Soyez sur de votre calcul.
- exigez les réparations non locatives en ayant pris soin, au préalable, de vous être assuré que c'est légitime (donc répondre à la question de loe)

Vous en profitez pour décrire au bailleur les problèmes liés à la vente, réitérez le fait que vous n'êtes pas fermé à la négociation.

PS : hélas, le truc à la mode c'est d'envoyer un congé pour reprise. C'est sans recours car la jurisprudence confirme qu'on ne peut pas contester le congé avant d'avoir quitté les lieux et que le bailleur ne fait aucune reprise (et là, on ne peut avoir que des dommmages et intérêts). Sauf évidemment si le bailleur est une personne morale (et là, le bail est de 6 ans d'office)

02/10/2010 13:06

bonjour et merci pour vos réponses.

En réponse @ loe :
1. Concernant les réparations :
Il s'agit de toutes les réparations autres que les réparations locatives visées par le décret n°87 - 712 (26 aout 1987) / loi N° 86 -1290 article 7(23 décembre 1986)incombant au propriétaire.
"le bailleur est obligé d'entretenir les locaux loués en l'état de servir à l'usage prévu par le contrat de location et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués."
(Selon le bail et les annexes fournies par le mandataire)
En réponse @ Domil :

2. Concernant les règlements:
Je n'ai pas opté pour le virement. Je paie par chèque à échéance tous les mois et j'ai déjà hélas envoyé mon règlement par courrier simple sans tenir compte du fait que je n'avais pas reçu d'avis d'échéance, en signalant simplement innocemment au mandataire mon étonnement de ne plus recevoir d'avis d'échéance et de quittance.
Et comme bien sûr la simple remise d'un chèque ne vaut libération du débiteur qu'après son encaissement (CF: bail), je suis un peu ennuyée. Il va donc me falloir me déplacer à l'agence pour exiger mon reçu ou refaire un chèque s'ils m'opposent une non-réception de règlement.

3. Concernant la nécessité d'avis d'échéance :
Le loyer doit être indexé ce mois. Cette indexation est toujours appelée au mois d'octobre pour régularisation du mois de septembre. Indexation IRC que je peux calculer moi même bien évidemment.
Mais concernant les régularisations de charges et de TOM, sans documents, c'est impossible.
Problème réglé puisque j'en suis réduite visiblement à me déplacer à l'agence pour demander mes reçus et quittances.

4. Concernant les remboursement des frais d'avis d'échéance acquittées :
Le loyer étant stipulé PORTABLE,le locataire s'engage à régler au bailleur ou à son mandataire, en même temps que le loyer, les frais d'envoi de la quittance émise, à moins qu'il ne vienne la retirer" (CF: bail).
C'est ce que le mandataire retourne comme argument.
Or selon l'Adil :
La loi dispose clairement : “Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la
demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges”
(article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; ajoutons que cet article est réputé d'ordre public en application de
l'article 2 de la même loi et “qu'on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l'ordre
public” (Art. 6 du code civil).
Une Réponse Ministérielle précise : “l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire. (“in” JCP [N] – 1985, Pratique p.180 ; Rép. Quest. Ecrite n. 56620 : J.O. Déb. Ass. Nat., 3 décembre 1984, p. 5333).

Mon seul recours ne serait-il pas d'envoyer une requête au juge de proximité ou au tribunal d'instance pour injonction de payer et de faire?

Merci pour vos réponses.

02/10/2010 14:24

1) Le décret que vous mentionnez comporte en annexe une liste NON exhaustive des réparations locatives. Ce n'est donc pas parce qu'une réparation n'est pas dans cette liste qu'elle est du ressort du bailleur. De plus, même si une réparation n'est pas locative, il n'est pas obligatoirement à faire par le bailleur (il faut que le problème engendre un défaut de jouissance du bien loué). Il faut donc voir, par le détail, chaque problème, pour savoir si c'est du ressort du bailleur ET que le locataire peut exiger la réparation.

2) il appartient au locataire de payer
- le loyer avec l'augmentation (en théorie, le bailleur n'a pas à faire le calcul) de lui-même
- les avances sur charges locatives sont à payer sans augmentation tant que le bailleur ne fait pas la régularisation des charges en calculant la nouvelle avance sur charges locatives en divisant les charges locatives réelles de l'exercice précédent par 12 (il ne peut anticiper une hausse)
Donc avis d'échéance ou pas, ça ne change RIEN

3) Pour les frais de quittance, vous n'avez qu'à invoquer
Article 21 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

Cet article a été modifié en 2009, avant au lieu de "transmettre", c'était "remettre" donc la quittance est passé de "quérable" à "portable". l'ADIL est hélas pas à jour (et ce n'est pas la première fois qu'on constate que les renseignements de l'ADIL ne sont pas fiables)

PS : une réponse ministérielle sur le sujet n'a aucune valeur. On a déjà vu des gens s'y référer et se faire tacler en cassation (notamment sur le droit au préavis réduit en cas de RMI où la cour de Cassation a dit exactement le contraire qu'une réponse ministérielle).

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