prescription trentenaire/usucapion

Publié le 30/11/2020 Vu 419 fois 8 Par
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29/11/2020 11:36

Dans un immeuble en copropriéré situé à Paris, un ascenseur a été installé en 1981.

Pour ce faire un des copropriétaires a mis sa cave à disposition de la copropriété en compensation d'une autre cave qui jusque là était affectée à la concièrgerie, partie commune, aux termes du règlement de copriété de février 1953.

Cet échange a été décidé à l'unanimité des copropriétaires de l'époque par une Assemblée générale d'octobre 1980, mais n'a pas fait l'objet d'un acte authentique, n'a pas été enregistré et n'a donc n'a pas été de publié à la conservation des hypothèques.

Ce copropriétaire qui disposait, par ailleurs , de deux autres caves dans l'immeuble, n'a pas pris posséssion de la cave reçue en échange du local technique de l'ascenseur et l'a laissée à la disposition des gardiens qui l'ont occupée de façon continue, sans interruption, depuis 1953.

Ceci pour la simple raison que la loge étant exiguë, la cave en constitue une dépendance indispensable pour stocker les produits et le matériel d'entretien des parties communes, et que si la copropriété veut avoir un gardien pour l'immeuble il faut que celui-ci dispose d'une cave.

En 2017, ce copropriétaire a vendu un des appartements qu'il possédait dans l'immeuble, appartement représentatif d'un lot composé de l'appartement lui-même et de la cave devenue local technique de l'ascenseur.

Le règlement de copropriété prévoyant que chaque lot ne pouvant être aliéné que totalement sans pouvoir être divisé, sauf décision de l'AG prise à l'unanimité, le notaire n'a pu qu'englober le local technique de l'ascenseur dans l'acte de vente, en signalant en marge la décision de l'AG d'octobre 1980 relative à l'échange des deux caves et en précisant qu'elle n'avait pas été régularisée par acte authentique.

L'actuel propriétaire de l'appartement et du local technique de l'ascenseur demande que la copropriété lui rachète ce local et revendique la propriété de la cave reçue en échange.

La copropriété lui opose une fin de non recevoir, considérant qu'elle est devenue propriétaire des deux caves par prescrition acquisitive trentenaire conformément aux dispositions des articles 2258 et 2261 du code civil, et d'une jurisprudence de la cour de cassation (14/01/2015).

En effet l'ascenseur a été installé depuis plus de trente ans et les gardiens ont été en possession continue de leur cave depuis 1953.

Dans ces conditions, la copropiété entend demander au notaire de rédiger un acte de propriété acquisitive, entreprendre une action en usucapion devant le tribunal de grande instance, et faire procéder à la refonte du règlement de copropriété.

Avant de se lancer dans ces opérations le syndicat de copropriété voudrait verifier qu'il est dans son bon droit.

29/11/2020 12:24

Bonjour,

Vous voulez sans doute parler de cet arrêt de principe (publié au bulletin) pourvoi n° 13-22256.

Il correspond exactement à votre cas.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

29/11/2020 14:20

Bonjour,

La prescription est indéniablement un moyen d’acquérir mais on n’est pas obligé d’en abuser. En l’espèce, les copropriétaires de l’immeuble pourraient avoir l’élégance de payer le juste prix de la cave à celui qui a rendu service à la communauté en laissant cette cave à la disposition des gardiens depuis 1953.

D’un strict point de vue juridique se posent deux questions, l’opposabilité de l’échange décidé par l’assemblée générale en 1981 aux copropriétaires actuels d’une part et la prétention du syndicat à la propriété de la cave qu’il aurait occupé à titre de propriétaire depuis 1981.

L’échange est inopposable aux ayant-droit à titre particulier de ceux qui étaient copropriétaires à la date de l’assemblée de 1981. Cependant, il est opposable à ceux qui étaient déjà copropriétaires à cette date ainsi qu’aux ayant-droit à titre universel de ces derniers, c’est à dire à ceux qui ont acquis leurs lots par succession. Mais surtout il est opposable au syndicat. Car la question de l’opposabilité de l’acte ne se pose qu’à l’égard des tiers.

La cession de la cave a été valablement consentie par le syndicat cédant d’une part et par le copropriétaire cessionnaire d’autre part. Il en résulte qu’il est impossible d’alléguer la nullité de l’acte de cession même si elle n’a pas été publiée. Le défaut de publication ne peut avoir pour conséquence qu’une action en indemnisation de ceux qui ont acheté leurs lots après 1981 envers leurs vendeurs qui auraient dû les informer de la cession de la cave commune.

Le syndicat prétend avoir possédé la cave mise à disposition des gardiens à titre de propriétaire depuis 1981 et en être en conséquence devenu propriétaire par prescription. Mais le propriétaire en titre de cette cave peut prétendre à l’inverse qu’il n’en a jamais abandonné la propriété, qu’il a simplement laissé au syndicat la faculté de s'en servir. Le syndicat n’aurait alors pas possédé à titre de propriétaire mais au titre d’une simple faculté et cela ne permet pas de prescrire. Ce qui est certain, c’est que le syndicat n’a pas possédé à titre de propriétaire dès 1981 la cave utilisée par les gardiens puisqu’à cette époque il en avait expressément cédé la propriété. Mais il y a peut-être eu depuis interversion du titre. Quand ? Avant 1990 ? Difficile à dire. Il appartiendrait au juge d’apprécier souverainement.

En ce qui concerne le local technique de l’ascenseur, cette ancienne cave a été valablement cédée en 1981 au syndicat par son propriétaire et l’absence de publication n’y change rien. Ce dernier ne peut pas vendre ce qui ne lui appartient plus. L’absence de publication de cette cession a pu embarrasser le notaire qui, techniquement, a dû mentionner le local dans l’acte de vente mais en précisant tout de même que celui-ci avait été cédé au syndicat en 1981. A l’égard de l’acheteur, les choses sont claires : il n’achète que l’appartement, la cave appartenant désormais au syndicat. A l’égard du vendeur, c’est tout aussi clair : il ne peut revendiquer la propriété de ce local qu’il a volontairement cédé au syndicat.

Il se pourrait, à vérifier, que, la copropriété ayant été créée en 1953, l’état descriptif de division n’ait pas été dressé dans les normes actuellement en vigueur. Jadis un lot de copropriété pouvait être constitué de deux locaux non contigus, par exemple un appartement en étage et une cave en sous-sol. Lorsqu’il en est ainsi, il est impossible de publier un acte de vente ne portant que sur l’appartement ou sur seulement la cave. Peut-être le notaire, ne voulant pas bloquer la vente, aurait rédigé un acte englobant l’appartement et l’ancienne cave devenue local technique tout en mentionnant la situation. Quoi qu’il en soit, ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent revendiquer la propriété de ce local. Il appartient incontestablement au syndicat.

En ce qui concerne la cave servant au gardien, la situation est litigieuse. Le propriétaire en titre a d’assez bons arguments pour en revendiquer la propriété. A mon sens une solution raisonnable serait que le syndicat l’achète. Ce serait un peu moins barbare que de lui répondre : « J’y suis, j’y reste », surtout que le tribunal pourrait voir les choses différemment. Il y a peut-être une difficulté technique liée à la rédaction de l’état descriptif de division qu’il faudrait mettre aux normes en vigueur.

29/11/2020 14:30

Rien n'est litigieux, sauf avis (et encore) d'une personne qualifiée tel un avocat ou un notaire sérieux.

La lecture, de l'arrêt cité, par toute personne ayant la possibilité de raisonner normalement permet de constater un parallèle criant entre les deux cas (celui de l'arrêt et le votre).

Vous remarquerez que certain (singulier), qui semblerait ne rien comprendre à l'usucapion, se permet de retoquer l'argumentation des Hauts Magistrats de la plus haute juridiction judiciaire.
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29/11/2020 14:37

Il y a litige puisqu'un copropriétaire revendique la propriété d'une cave et que d'autres ne sont pas d'accord et ont l'intention de lui opposer une acquisition par prescription. C'est la définition même d'un litige.

Si vous voyez que la situation des caves de cette immeuble parisien est identique à celle jugée par l'arrêt que vous citez, c'est qu'une fois de plus vous n'avez rien compris.

Je rappelle l'article 2261 du code civil : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

A titre de propriétaire !

Le lendemain de l'AG de 1981, qui était propriétaire de la cave ? Le copropriétaire à qui elle a été donnée en échange de celle servant de local technique.

L'a-t-il formellement rétrocédée à la copropriété ? Non.

Au lendemain de l'assemblée, la cave a-t-elle été possédée par le syndicat à titre de propriétaire ? Non. Elle n'a été possédée qu'à titre de simple faculté. Le syndicat devrait apporter la preuve d'une interversion du titre.

29/11/2020 14:51

Litige tranché par la Cour de cassation et non pas par vous !

Il n'existe pas de titre et une décision d'AG n'est pas un titre !
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

29/11/2020 14:59

Pensez ce que vous voulez.

Je suis disposé à poursuivre la discussion avec Sebec ou avec tout autre, pas avec vous.

Juste une précision (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/titre.php): D'une manière générale un "titre" peut être défini comme la qualité attachée à la source d'un droit ou un ensemble de droits. Cette source peut se présenter sous la forme d'une disposition légale, ou administrative, ou sous la forme d'une convention ou d'un jugement.

29/11/2020 22:43

Vous jouez sur les mots, en plus de décider dans quel sens j'emploie le mot titre.

Que ce soi #Sebec ou l'arrêt cité il s'agit d'un acte authentique publié aux service de la publicité foncière que je nomme titre ; allusion au titre de propriété (acte de vente) revendiqué.

Comme d'habitude vous vous arrêtez à ce qui pourrait vous servir en le sortant de son contexte.

En allant plus avant dans votre lien il est fait état d'un contrat (convention) fait en la forme authentique !

Est-ce qu'une décision d'AG est un contrat fait en la fome authentique ?
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30/11/2020 10:33

Pour que les choses soient claires, depuis 2003 la jurisprudence dit formellement que l'usucapion peut s'appliquer en copropriété ; que si l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 autorise tout acte d'acquisition de parties communes par un copropriétaire, donc par usucapion, ce même article autorise le syndicat d'acquérir lui-même, par usucapion, des parties privatives telle une cave.

#Sebec cite les articles 2258 et 2261 et aurait pu citer aussi le premier alinéa du 2272 :


2258 : La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

2261 : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

2272 : Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.


Alors que l'arrêt fait état des articles du Code civil à l'époque des faits :


2229 : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

2262 : Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.


Dans les deux cas (#Sebec et l'arrêt cité) il n'existe pas d'acte authentique concernant la soi-disant propriété d'un bien.

Enfin le RdC interdisait d'aliéner seul un lot secondaire attaché à un lot principal ou l'inverse (voir l'article 71-2 du décret n° 55-1350), que #Sebec a interprété par :


Le règlement de copropriété prévoyant que chaque lot ne pouvant être aliéné que totalement sans pouvoir être divisé, sauf décision de l'AG prise à l'unanimité, le notaire n'a pu qu'englober le local technique de l'ascenseur dans l'acte de vente, en signalant en marge la décision de l'AG d'octobre 1980 relative à l'échange des deux caves et en précisant qu'elle n'avait pas été régularisée par acte authentique.


Comme il m'a été facile de retrouver l'arrêt évoqué par #Sebec et en ayant lu attentivement la question et pris en considération tous les éléments, ce qui laissait supposer, vu leur nombre, que le syndicat avait déjà pris contact avec un notaire et un avocat et que ce dernier, au vu de jurisprudences concernant l'usucapion en copropriété et avec l'appui de l'arrêt cité, n'aurait, à priori, aucun mal à obtenir gain de cause sans qu'il soit besoin de lui en dire plus que ce que nous livre #Sebec.
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