Location d'un hangar agricole en gite - changement de destination impossible

Publié le 26/02/2024 Vu 1209 fois 12 Par
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24/02/2024 19:47

Bonjour,

j'ai un projet d'achat d'un ensemble qui comprend :

- 1 maison d'habitation

- 1 gite, construit en même temps que la maison (récemment) et déclaré par le propriétaire actuel comme bâtiment agricole (séchoir je crois). A l'intérieur il s'agit bien d'un gite tout équipé. Il le loue actuellement régulièrement sur rbnb etc.

Le terrain est agricole non constructible. Le propriétaire actuel étant exploitant agricole, il a pu faire construire dessus (résidence principale).

L'agent immobilier m'informe que le changement de destination prévu avant la vente ne peut se faire. On lui a expliqué que cela était impossible, c'est un bâtiment agricole point final.

Ma question est triple :

1- est-ce qu'un changement de destination peut se faire après la vente, en argumentant sur le fait que c'est bel et bien un gîte dans les faits et non un séchoir ?

2- quel risque si je continue de générer des revenus locatifs avec de "gite-séchoir" ?

3- L'ensemble immobilier est dévalué avec cette information nouvelle. Comment estimer la baisse de prix à considérer dans ce cas ? La surface du gite représente environ un tier de la surface gite+ maison. Baisser la valeur de moitié sur ce tiers ? moin ? plus ?

Merci pour vos réponses éclairées :)

Superviseur

26/02/2024 09:02

Bonjour et bienvenue

Ce changement ne semble pas réalisable par vous, il doit être fait préalablement à la vente, par l'exploitant agricole.

Si vous achetez en l'état, vous prenez des risques, car la destination qui figurera sur les actes sera éronnée.
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Lien pour vous guider: Justice.fr
Ici, synthèse et humilité dans nos exposés, comme empathie envers nos visiteurs, sont indispensables.

26/02/2024 09:26

Merci pour votre réponse. Quels risques exactement ? 

Il me dit que le changement de destination n'est pas possible. Du coup si j'achète en l'état il se passe quoi ensuite ? 

26/02/2024 09:30

Bonjour,

En terme de destinations cette construction ne peut pas être un gîte et un séchoir. C'est l'un ou l'autre.

Le propriétaire actuel n'a donc pas respecté son permis de construire.

De plus, un gîte est un établissement recevant du public (ERP), ce qui implique des contraintes supplémentaires d'accessibilité et de sécurité incendie. Rappelez vous ce qui s'est passé à Wintzenheim l'été dernier. Si la régularisation n'est pas possible, par exemple parce que le règlement du PLU s'y oppose, passez votre chemin. Prescription pénale/administraitve ou pas.

26/02/2024 09:38

En fait je dis gite maios ce n'est pas un gite au sens ERP. C'est une petite maison autonome avec cuisine et sdb qu'il loue sur rnbn. Comme je peut louer le studio du fond de mon jardin etc..

26/02/2024 09:47

A moins d'une référence contraire que je veux bien lire, une construction autonome destinée à la location de courte durée répond à la définition d'une ERP : art. R.143-2 et R.162-9 CCH.

26/02/2024 09:54

La lecture de ces textes m'interroge : quelle habitation n'est pas un ERP ? Ma propre maison répond à la défninition non ? Il arrive que des personnes y soient admises librement :)

Si je comprends que toute location sur rnbn doit être aux normes PMR etc alors une très grande partie si ce n'est la majorité est hors des clous...

26/02/2024 10:12

Bonjour,

Il serait très étonnant qu'il ait obtenu un permis de construire sur un terrain agricole non constructible pour une maison d'habitation à l'intérieur d'un séchoir.

La dite maison n'existant pas avant le PLU, en tant qu'agriculteur il ne pouvait construire qu'un hangar, un logement pour accueillir des saisonniers, une grange, etc...

De votre côté n'étant pas agriculteur vous avez le droit d'installer comme résidence secondaire un chalet sur piloti, un cabanon, une caravane, etc...

Comme vous risquez d'être dénoncé : Laissez tomber.

(Sources)
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

26/02/2024 10:15

En fait il a obtenu un permis pour une maison d'habitation et un séchoir. Mais il n'a pas fait de séchoir, il a fait une deuxième petite maison qu'il loue sur rbnb. Si j'achète je n'installe rien je récupère un existant don je ne suis pas à l'origine. Comment résoudre alors la situation administrative de ce bâtiment ? Cela n'a jamais été un séchoir ailleurs que sur le papier...

Je pourrai l'utiliser pour loger mes amis, ma famille ou mes enfants mais le louer ?

Superviseur

26/02/2024 10:23

Il serait peut-être utile de vous renseigner à la mairie. Il convient de jouer la carte de la prudence et de consulter tout document règlementaire d’urbanisme avant d’acheter votre coup de coeur !
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26/02/2024 10:51

Un logement pour accueillir des saisonniers c'est une maison d'habitation mais pas la résidence principale du propriétaire d'un terrain agricole non constructible.

Avant la construction de la dite habitatation où habitait-t-il ?

Après la vente où habite-t-il ?


L'agent immobilier m'informe que le changement de destination prévu avant la vente ne peut se faire. On lui a expliqué que cela était impossible, c'est un bâtiment agricole point final.


L'obligation de conseil et d'information astreint l'agent immobilier à être prudent en vous mettant en garde.

Malheureusement il semblerait bien que ce soit le point final.
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26/02/2024 11:20


En fait il a obtenu un permis pour une maison d'habitation et un séchoir. Mais il n'a pas fait de séchoir, il a fait une deuxième petite maison qu'il loue sur rbnb.

Construction en méconnaissance de l'autorisation = délit (art. L.480-4 CU).

Plusieurs conséquences :

- action pénale du procureur de la république, éteinte 6 annnées après l'achèvement des travaux (art. 8 CPP) ;

- action civile du maire pour ordonner la démolition sous 10 ans (art. L.480-14 CU) ;

- mise en demeure de régularisation sous astreinte (art. L.481-1 CU) ;

Même si les actions sont périmées, il reste que la construction est irrégulière. Le vendeur a déposé la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ? Le maire ne s'est pas opposé à la conformité ?

Une maison utilisée par son propriétaire/locataire n'est pas un ERP. Par contre, et sans indication contraire, un gîte pour locations de courte durée en est un, avec toutes les obligations inhérentes.

26/02/2024 11:56

Pour compléter...

Article D.324-13 du Code du tourisme :


L'activité de location de chambres d'hôtes mentionnée à l'article L. 324-3 est la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner. Elle est imitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d'accueil de quinze personnes. L'accueil est assuré par l'habitant.


Au dessus de quinze couchages c'est un ERP.
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