Vente d un chalet considéré comme meuble

Bonjour

Je revends mon chalet considéré comme habitation légère et situé sur un terrain de 212 mètres carré.

Comment ventiler le prix de vente entre terrain soumis à l'imot sur la plus value et chalet considéré comme meuble ?

Le prix du terrain doit il être supérieur au prix du chalet ou conforme au prix du marché ?

Merci beaucoup pour votre réponse.

Bonjour,

Les prix doivent rester réalistes. Si le prix du terrain est manifesterment sous-évalué, cela peut donner lieu à un redressement fiscal.
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Merci de votre réponse.
A combien s'élèverait le redressement fiscal ?
Comment savoir si le prix du marché est celui qui prévaut ?
Merci de votre réponse

Bonjour,

Il semblerait que vous inversez le sens de l'article 552 du Code civil : la proprété du dessus n'emporte pas la propriété du sol.

Le chalet n'étant pas un bien immobilier il ne s'unit pas et ne s'incorpore pas au terrain (articles 546 et 551 du Code civil) vous ne pouvez vendre qu'une propriété non bâtie (terrain nu) et subsidiairement, et à part, un meuble (le chalet).

Cdt.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

En l’espèce le chalet est immeuble par destination (article 524 du code civil). Mais l’administration fiscale accepte que les objets immeubles par destination seulement qui, abstraction faite de leur usage, seraient meubles par nature, soient exonérés des taxes propres aux immeubles. Cette tolérance profite à l’acheteur.

Une sous-estimation manifeste de la valeur de l’immeuble dans la déclaration fiscale pourrait avoir pour conséquence que l’acheteur se voit réclamer un montant de taxe calculé sur la différence entre le prix déclaré et la valeur réelle estimée par l’administration, cette différence étant calculée comme une libéralité.

Le plus simple est de s’en remettre aux conseils du notaire. On peut aussi se renseigner auprès du service des impôts.
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L'article 524 concerne « les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds » et la liste qui suit concerne des « objets » agricoles :


Les ustensiles aratoires ;

Les semences données aux fermiers ou métayers ;

Les ruches à miel ;

Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;

Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;

Les pailles et engrais.


... et le dernier alinéa précise :


Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.


... et le chalet n'est pas attaché au terrain à perpétuelle demeure.

Ce qui renvoie au premier alinéa de l'article 525 :


Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.


Le chalet peut être détaché sans être fracturé ou détérioré ou briser ou détériorer le terrain (Cass. 3e Civ., 14 novembre 1990, pourvoi n° 89-11.248).
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Dans cet arrêt, il est question de portes de placard. Ces portes se retirent simplement en les soulevant de leurs gonds sans que rien ne soit fracturé, détérioré ou brisé. Elles ne sont donc pas immeubles par nature mais néanmoins immeubles par destination, installées de ce fait à perpétuelle demeure pour le service et l'exploitation du fonds. J’ai ainsi vu un vendeur retirer les poignées de porte avant la signature de l’acte authentique. L’acheteur a bien sûr exigé qu’il les remette.

La liste figurant à l’article 524 du code civil n’est pas exhaustive.

L’intérêt de la qualification d’immeuble par destination est de pouvoir déterminer ce qui est vendu avec l’immeuble lorsque l’acte ne le précise pas. On a beau s’employer a être précis en rédigeant un acte de vente, on ne va pas jusqu’à stipuler que les poignées de porte sont vendues avec l’immeuble. Elles sont évidemment immeubles par destination.

De toute manière ce n’est pas le sujet de la discussion qui porte sur ce qui est admis par l’administration fiscale. Lors de la vente d’un logement, il est courant que l’acte mentionne la cuisine équipée comme bien meuble. Il y a deux intérêts à cela. Tout d’abord cela dissipe toute ambiguïté : la cuisine équipée est bien comprise dans la vente. Ensuite cela permet de réduire légèrement les taxes qui ne s’appliqueront pas à ce qui a été déclaré comme meuble.

En l’espèce, il n’y aura qu’un acte de vente. L'article 552 du code civil n'oblige pas à conclure deux actes distincts. L'acte distinguera le terrain, immeuble, du chalet qui sera fiscalement admis comme un meuble bien qu’il soit un immeuble par destination posé à perpétuelle demeure sur une dalle destinée à le recevoir à l’instar d’une statue simplement posée dans la niche qui est destinée à la recevoir.
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La liste figurant à l’article 524 du code civil n’est pas exhaustive.


Sauf que dans le cas présent l'on ne peut opposer que le dernier alinéa de l'article 524 qui ne se vérifie pas au vu du complément apporté par le premier alinéa de l'article 525 (un article de loi peut être complété ou restreint par un autre).

Le chalet n'est pas été placé pour le service et l'exploitation du terrain sur lequel il a été posé sans y être attaché à perpétuelle demeure.

Concernant l'arrêt cité pas besoin de jouer sur le fait qu'il s'agise de portes de placard qui ont été otées de la menuiserie attachée à perpetuelle demeure; vu qu'il comporte une Analyse :


Titrages et résumés :

Cassation civil - (Sur le premier moyen) IMMEUBLE - Immeuble par destination - Attache à perpétuelle demeure - Constatations suffisantes.

Textes appliqués :

Code civil 524 et 525


C'est exactement ce que j'indique dans ma précédente intervention :

- Le chalet n'est pas attaché à perpétuelle demeure ;

- Couplage des article 524 et 525 du Code civil.

Le chalet n'est pas affecté au service du terrain (article 524 du Code civil à l'exclusion du dernier alinéa) :

- Il n'est pas affecté à un fonds agricole ;

- Il n'est pas affecté à une exploitation industrielle ;

- Il n'est pas affecté à une exploitation commerciale.

Il n'est pas attaché à perpétuelle demeure au terrain (dernier alinéa de l'article 524 et du premier alinéa de l'article 525 du Code civil) :


Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

...

Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.


Sources : LE DROIT DANS TOUS SES ETATS et en particulier L’affectation d’un bien au service d’un fonds et L’attache à perpétuelle demeure d’un bien à un fonds.
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Le fonds est une résidence de loisir consistant en un petit terrain et le chalet sans lequel il est inexploitable.

Je ne poursuis pas plus avant une polémique dénuée de tout intérêt.
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Un terrain de 212 m² est parfaitement exploitable pour supporter une construction ou bien être exploitable en tant que potager par exemple.

En France iI n'existe pas de limites minimales légales de surface de terrain pour construire :

- Lien n° 1

- Lien n° 2

- Lien n° 3

- Lien n° 4

- Lien n° 5

Le terme exploitable de l'article 524 concerne un fonds agricole ou une exploitation industrielle ou commerciale.
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Bonjour
Merci ppur votre réponse
Ce terrain fait partie d'un parc résidentiel. Il n'est donc pas libre à la construction. Il y a un chalet "posé" dessus raccordé à l'électricité, l'eau et les évacuations d'eaux usées...
Le tout est vendu en un seul acte qui ventilé le prix entre chalet et terrain.
La question est quel est le prix du terrain ? Et quel est le prix du chalet ?
Très cordialement

Ce ne sont pas des gens qui vous racontent n’importe quoi sur le code civil et le sexe des anges qui vous diront combien vaut le terrain et le chalet qui est dessus et comment ventiler entre immeuble et meuble. Vous le saurez en vous renseignant localement. Combien vous offre-t-on pour le terrain avec le chalet ? Combien vous offrirait-on pour le terrain nu ?
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Merci pour votre réponse

Comme dit dans ma première intervention : le terrain au prix d'un terrain nu (« au prix du marché ») et la chalet à un prix libre négocié.
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(suite)

Ayant eu à faire à un PRL, pour la régularisation de l'ASL, je reprends à mon compte ce lien que je trouve particulièrement détaillé et explicite.

Un PRL est un terrain ; et dans votre cas à cession de parcelles, dont la superficie minimale doit être de 200 m² (212 m² pour la vôtre).

Pour information personnelle dans quelle région se trouve votre PRL ?
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Plus simplement un PRL, tel que le vôtre qui est une division de propriété (cession de parcelles), est régit par les textes du lotissement définit dans l'article L.442-1 du Code de l'urbanisme :


Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.


Ce qui signifie que les lots doivent être viabilisés, mais que dans le cas d'un PRL ils ne sont pas destinés à être bâtis mais occupés par une habitation légère de loisir.

Comme pour un lotissement s'appliquent les articles R.442-7 ou R.442-8 dans le cas où il existe des terrains et équipements communs :


Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs (R.442-7).

...

Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés (R.442-8).


Si votre PRL est antérieur au 1er octobre 2007 c'était l'ancienne version qui s'appliquait en particulier pour l'obligation de créer une ASL (articles R.315-6 à R.315-8) :


Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée (R.315-6).

...

Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés (R.315-7).

...

Les statuts de l'association syndicale mentionnée à l'article R. 315-6 doivent prévoir *contenu* :

a) Que seuls le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu au a ou au b de l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs ;

b) Que l'association a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;

c) Les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'association n'a pas été désigné en application des dispositions de l'article R. 315-6 (c) ;

d) La possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, la réunion d'une assemblée générale si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R. 315-6 (c) (R.315-8).


Votre PRL devant être composé de plus de cinq lots, s'il est antérieur au 1er octobre 2007, il doit donc être obligatoirement organisé en ASL (ordonnance 2004-632 et décret 2006-504).

Comme tout bien immobilier la parcelle/lot est au prix dit du marché local et comme pour un lotissement il faut tenir compte des terrains et équipements communs de loisirs et éventuellement des services fournis.
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Merci à tous pour vos réponses qui m'ont bien éclairée.

Merci à tous pour vos réponses très utiles