CONTRAT DE SYNDIC TYPE - LOI ALUR

Publié le Modifié le 12/10/2015 Vu 2 019 fois 0
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Afin d’améliorer la gestion des copropriétés, un décret publié au Journal officiel du samedi 28 mars 2015 fixe un modèle de contrat type de syndic auquel devront se conformer tous les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Ce décret fait suite à l’article 55 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur)

Afin d’améliorer la gestion des copropriétés, un décret publié au Journal officiel du samedi 28 mars 20

CONTRAT DE SYNDIC TYPE - LOI ALUR
Après plusieurs atermoiements, le décret définissant le contrat type de syndic de  copropriété et les prestations particulières a été publié au Journal officiel du 28  mars 2015.
Dès sa parution, ce texte a suscité de vives critiques, en particulier de la part de certains rnernbres du  Conseil  National de la Gestion et de la Transaction Immobilières (CNTGI) ; mis en place précisément par la loi ALUR.
            ·
Si le décret lui-même n'offfe que peu d'intérêt, l'essentiel est ailleurs. Il s'agit des deux annexes qui l'accompagnent ; l'annexe 1 étant consacrée au contrat type stricto sensu, l'annexe 2 comportant la liste limitative des prestations particulières pouvant  donner  lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire.

TEXTE DU DECRET DU 26 MARS 2015

Le décret proprement dit est très peu disert. Quatre articles apportent de rares éclaircissements sur la manière dont va être encadrée l'activité de syndic dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires.

L'article 1er attache une attention particulière à la lisibilité du contrat en spécifiant la police minimale des caractères à respecter : le contrat sera rédigé en caractères dont la hauteur ne peut-être inférieure à celle du corps huit. 

Cet article précise également que

- le contrat de syndic sera celui figurant en annexe 1 du présent décret, sauf exception (les copropriétés composées uniquement de personnes morales pouvant y déroger par décision prise en assemblée générale).

- la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire figure en annexe 2 du présent décret.

L'article  3 du nouveau texte précise que les  dispositions    nouvelles   seront  applicables aux contrats  de syndic  conclus   ou renouvelés après le 1er juillet  2015. 

ANNEXE 1 DU DECRET DU 26 MARS 2015 - LE CONTRAT TYPE DE SYNDIC

Nous  reprendrons  la présentation de la trame de convention telle que l'ont prévue les pouvoirs  publics.

Nom  et  qualité   des parties.  -  S'agissant  d'un   contrat   entre  le syndicat  et la personne  désignée en qualité de syndic, les parties doivent  être précisément identifiées.

Préambule.  -  Doté d'une portée manifestement informative, un préambule doit figurer  dans tout  contrat  de syndic.

Il devra  mentionner   que  :
"Le présent contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée  et des textes pris pour son application, notamment  le décret du 17 mars 1967.
Les articles 1984 et suivants du Code civil s'y appliquent de façon supplétive.
Le syndic  professionnel  est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ci-dessus mentionnée, et au décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu'au code de déontologie promulgué  en application de l'article 13-1 de cette même loi.
Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers  (article 66  du  décret  du  20 juillet   1972 précité)",

1  Missions

« Le syndicat confie au syndic qui l'accepte mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble ci-dessus désigné. L'objet de cette mission est notamment défini à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent  contrat »,
Il est fait  référence ici à l'article fondamental afférent aux principales tâches du syndic.

2  Durée  du contrat

Le contrat doit non seulement indiquer la durée pour laquelle le syndic est désigné (laquelle ne peut excéder trois ans), mais il précise expressément qu'il prendra  effet à telle date et prendra fin à telle  autre.

L'absence de renouvellement par tacite reconduction doit être expressément mentionnée.

3 -  Révocation du syndic

«Le contrat de syndic peut être révoqué par l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (L.n° 65-557, 10 juil.1965, art. 25)»,

Nous noterons la maladresse de rédaction : c'est le syndic qui peut être révoqué et non le contrat.

«  Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime ».

4 -  Démission

En application de l'article 18-V, alinéa  2, de la loi n° 65-557  du 10 juillet 1965, également apparu avec la loi ALUR, le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à la condition d'en avertir  le président du conseil syndical, à défaut chaque  copropriétaire, au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

5 -  Nouvelle désignation du syndic

«À la fin du présent contrat, l'assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété». Que l'assemblée générale désigne le même syndic ou un autre, le contrat type prend soin de souligner qu'un «nouveau contrat  est soumis   à l'approbation de  l'assemblée générale».

"L'assemblée générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s'effectue dans les conditions précisées à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965". Le décret reflète ici l'obligation systématique  de mise en concurrence, et ce quelle que soit  l'ancienneté des relations  qui  unissent le syndic au syndicat.

La loi MACRON du 6 août 2015 vient de modifier certaines de ses dispositions dont celle portant sur la mise en concurrence des syndics en stipulant aux termes de son article 88 que le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence tous les 3 ans sauf décision contraire de l’assemblée, adoptée à la majorité absolue.

6 -  Fiche synthétique de copropriété

Il s'agit d'un document créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. La fiche  synthétique  de l'immeuble  est mentionnée par  l'article 8.2 de la loi du 10 juillet 1965, comme  l'une  des obligations qui  pèsent  sur le syndic.

À moins que le syndic n'administre un immeuble à destination totale autre que d'habitation, le contrat type doit comporter un rappel  des dispositions    légales   suivantes.
« En application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret (non publié à l'heure actuelle). Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété  chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par (préciser : lettre recommandée avec accusé de réception ou autres modalités). A défaut, il est tenu à la pénalité financière suivante : € par jour de retard. 
Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice. 
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. 
Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation"
.

7 -  Prestations

La convention  devra ensuite détailler  les jours et heures ouvrables de référence  pour  la détermination   des modalités  de la rémunération  du  syndic.
De plus, sauf en cas d'urgence, il faudra indiquer que les démarches individuelles de chaque  copropriétaire ou occupant de l'immeuble auprès du syndic, s'effectuent aux jours et heures définis au contrat, en distinguant, l'accueil physique  de l'accueil téléphonique.

La mention selon  laquelle "la rémunération   du syndic  professionnel  est déterminée  de manière forfaitaire, mais que, toutefois, une rémunération spécifique  peut être perçue  en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et dans les conditions stipulées au 7.2 du  contrat  type" est obligatoire.

7.1 Le principe du forfait

Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967.

La nouvelle philosophie est celle d'une rémunération tout compris à l'exception de quelques prestations particulières réglementairement limitées (principe du "TOUT SAUF").

En  application de  la clause 7.1.1, in fine, la liste non  limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au contrat.

Les prestations non mentionnées dans cette liste et non définies par le décret comme des prestations particulières ne peuvent donner lieu à une rému­nération complémentaire.   

Le forfait comprend ainsi d'abord l'exécution par le syndic d'un certain nombre de tâches administratives qui permettent au formalisme de la copropriété de se réaliser au quotidien   :
­ Les visites  de la copropriété (leur nombre  et leur durée, la rédaction ou non d'un rapport de visite, la présence ou non du président du  conseil syndical), la gestion des sinistres trouvant  leur source dans les parties  communes ou les affectant  ainsi que la gestion des règlements aux bénéficiaires, la mise à disposition de l'extranet (le syndic professionnel a l'obligation  de propo­ser cet outil mais les coproprié­taires peuvent s'y opposer), les frais de reprographie, les frais administratifs afférents aux prestations du forfait, ­la conservation des archives, la mise à jour annuelle de l'immatriculation du syndicat, l'élaboration  et la mise à jour  de la fiche synthétique.

La convention aborde aussi certaines prévisions sur la tenue de l'assemblée générale  annuelle. À ce titre, « les parties conviennent que l'assernblée générale annuelle sera tenue pour une durée de ... heures à l'intérieur d'une plage horaire allant de ... heures à... heures, par le syndic ou un ou plusieurs préposé(s) »,

Par ailleurs, certaines prestations peuvent être exclues des missions du syndic ; il s'agit des décisions  tendant à :

-dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (copropriétés de moins de 15 lots principaux), 

-dispenser le syndic d'offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés,

-confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.

7.2. Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire (ANNEXE 2)

L'annexe  2  du  décret  du  26  mars 2015  énumère une  liste  limitative  des  prestations  particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire exigible du syndicat  des copropriétaires. Cette liste fera l'objet d'une concertation tous les deux ans en vue de son  éventuelle révision

7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé) 

7.2.3. Prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division

7.2.4. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres

7.2.5. Prestations relatives aux travaux et études techniques

7.2.6. Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)

7.2.7. Autres prestations

À cette  énumération, il convient d'ajouter le droit au remboursement de certains frais, par exemple postaux, exposés par le syndic pour le bénéfice de la copropriété.

D'autres frais et honoraires sont  imputables aux seuls copropriétaires.

9.1. Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)

9.2. Frais et honoraires liés aux mutations

9.3 Frais de délivrance des documents sur support papier (art. 33 du décret du 17 mars 1967 et R. 134-3 du code de la construction et de l'habitation).

Par la création d’un contrat de syndic type,la loi Alur vise à une plus grande transparence en facilitant la comparaison entre les contrats et à mieux encadrer la rémunération du syndic. Le décret liste ainsi les clauses du contrat type de syndic et prévoit que ce dernier perçoive une « rémunération forfaitaire » pour assurer les prestations courantes liées à sa mission, dont une liste « non limitative » est dressée en annexe.


Décret N°2015-342 du 26 mars 2015 (en ce compris les annexes) http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030405166&categorieLien=id

Pour aller plus loin : 

http://www.rybia-immobilier.com/

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