blocage régularisation emprise amiable avec géomètre expert

Publié le 28/04/2020 Vu 717 fois 15 Par
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14460 Colombelles

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14/04/2020 15:50

Bonjour,

Je vais essayer d'être court et le plus précis possible, chose pas facile vu la situation.

Suite au décés de mon père, nous avons voulu mettre en vente une maison provenant de nos grands parents, et là les problèmes commencent.

Une tierce personne, n'étant pas de la famille de la voisine, est allée à l'agence immobilière disant qu'une partie de la maison empiétait sur le terrain du voisin. Du coup, blocage de la vete, voulant régulariser la situation nous avons fait appel à un géomêtre expert mais la voisine ne veut pas signer l'emprise de régularisation, frais qu'on prend à notre charge. Or, pour cet empiètement, mon grand père s'était mis d'accord, verbalement et pas par écrit, avec son voisin de l'époque, qu'il puisse empiéter et, en contre-partie, réaliser des travaux, un mur de soutennement pour le voisin, travaux réalisé en 1962. Cette empiètement représente 5 mètres carré et était prévu pour une douche et cabinet toilette.

De plus, la voisine actuelle a acheté sa propriété et n'a pas fait les démarches auprés de mes grands parents sous prétexte qu'ils étaient trop âgées et ne voulant pas les tracasser. Cette acquisition a été faite il y a plus de 10 ans.

Y-a-t'il prescription acquisitive du fait que les travaux ont été réalisés en 1962 et que nous remplissons toutes les conditions.

Nous faisons tout notre possible pour arranger la situation, nous avons fait une première proposition en rachetant l'empiètement au prix du terrain nu avec une majoration, elle a refusé et veut le prix d'un terrain bâti or l'empiètement est sur un terrain nu et que les travaux ont été réalisé et entretenu par mon grand père.

Nous lui avons alors demandé de nous faire une proposition. Par le biais de son notaire, elle nous demande une somme qui nous semble déraissonable, puis nous trouvons une somme, plutôt onéreuse, tant pis, nous voulons en finir avec cette histoire, mais voila que maintenant elle nous demande des servitudes de jour alors que nous n'avons pas de vue sur sa propriété, plus interdiction de d’apposer des climatiseurs ou une pompe à chaleur sur la toiture de
l’extension,
chose que nous n'acceptons pas pour le futur acquéreur.

Elle se manifeste auprés de nous qu'à partir du moment où on a voulu vendre, pas avant et de plus ca fait plus de 10 ans qu'elle en a possession.

Je tiens à préciser que nous avons fait toutes les démarches pour régulariser cette situation et que nous n'avons aucune réclamation par écrit de la part de la voisine. Est-ce que la responsabilité de son notaire peut être mise en cause pour l'acquisition de son bien ?

Quelles sont nos possibilités vis à vis de cette situation ?

Merci par avance de prendre le temps de lire et de répondre à ma requête, si vous avez besoin de plus de précisions, je vous les ferai parvenir.

Cordialement. Dernière modification : 15/04/2020 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

14/04/2020 16:57

bonjour,

ce n'est pas au notaire de vérifier qu'il y a empiètement ou pas.

dans votre situation, vous informez la voisine que vous allez entamer une procédure pour acquérir la propriété de la partie de terrain dont vous et votre père avez la possession depuis plus de 30 ans.

au final, si cette procédure aboutit, la voisine perdra la propriété de l'empiètement sans aucun dédommagement, cela devrait la faire réfléchir.

voir ce lien: https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/action-usucapion-reconnaissance-propriete-immobiliere-17070.htm

salutations

14/04/2020 17:37

Bonjour,


pour cet empiètement mon grand père s'était mis d'accord, verbalement et pas d'écrit avec son voisin de l'époque.


Autant dire une absence totale de preuve de la cession de la partie de terrain litigieuse.

Peu importe l’importance de l’empiétement. En droit français, à la différence du droit allemand, le propriétaire victime peut toujours revendiquer une restitution et n’est jamais tenu d’accepter une compensation financière. Cela changera peut-être dans un proche avenir mais ce n’est pas encore fait : le droit de propriété est inviolable et sacré.


Y-a-t'il prescription acquisitive du fait que les travaux ont été réalisé en 1962 et que nous remplissons toutes les conditions ?


Oui, à condition que vous puissiez le prouver. Ce n’est pas toujours facile de dater un fait.


Est ce que la responsabilité de son notaire peut être mis en cause pour l'acquisition de son bien?


Non.


Quelles sont nos possibilités vis à vis de cette situation?


L’idéal serait de prouver la prescription, le plus difficile étant de dater l’empiétement.

Au pire, vous détruisez l’extension et restituez les 5 m² en question.

Dans l'hypothèse de la prescription, il y a deux façons de procéder.

Le plus simple est de faire dresser un acte de notoriété par votre notaire, à charge pour la voisine de le contester si elle le souhaite. Si les preuves de la prescription sont en béton, c'est à privilégier. L'inconvénient est que cette perspective de contestation peut inquiéter des acheteurs potentiels.

L'autre moyen est d'assigner la voisine devant le tribunal afin que celui-ci fasse droit à votre revendication d'acquisition par prescription. L'inconvénient est que cela prendra un certain temps, plusieurs années s'il y a appel voire pourvoi en cassation, et vous coûtera une somme non négligeable en honoraires d'avocat.

14/04/2020 22:58

Tout d'abord merci infiniment Youris et Yukiko de votre réponse rapide.

Dans un premier temps, elle aurait pu régler le litige avec mes gands parents, certes âgés mais avaient bien toutes leurs têtes. Comment pourrait elle se retourner contre nous? Nous avons un courrier de sa part expliquant tout cela, une preuve écrite de sa non réaction.

La loi dit : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». Je dois mal l'interpréter mais j'insite sur "sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre", nous pouvons donc introduire une action possessoire pour revendiquer notre propriété sur ce bout de terrain dans le cadre d'un procés en revendication et c'est à la voisine de contre attaquer, c'est bien ça?

Dans un deuxième temps, avec la perte de mon père ma mère s'est retrouvé fragilisé et c'est humain, du coup voulant bien faire elle a fait appel à un géomètre expert et trouver un accord à l'amiable pour que la voisine ne sente pas flouer. Nous renseignant de notre côté, si on allait en justice et en prenant le pire des cas: la démolition, forcément ça lui a fait peur. Ca va faire un an que la voisine fait traîner cette histoire (vacances, notaire n'est pas là etc) alors que ma mère a fait toutes les démarches et prend tout à sa charge, désolé de l'expression "trop bon trop con", ça me parait important de le dire car d'un côté nous voulons arranger les choses pour pouvoir vendre et de l'autre rien ça traîne des pieds.

Vu que ma mère a engagé cette procédure à l'amiable avec le géomètre, devons nous faire appel à un médiateur ou devons nous aller directement en justice?

Sachant que nous avons fait une propositions de prix terrain nu refusé, ensuite par le biais de son notaire nous acceptons de payer comme si c'était un terrain bâti fourchette basse me parait plus que convenable je n'ose même pas vous dire combien, mais bien sûr la voisine profitant de la situation, demande des servitudes de jour à une fenêtre qui ne donne pas vue chez elle et à un fenestron du grenier qui existe depuis la création de la maison c'est à dire des lustres et qu'elle même a fait une ouverture de vue de son côté à son étage cad au niveau du fénestron, c'est un peu trop demander non?

Espérant de trouver un accord le plus rapidement possible car pour ma mère ça devient trés dure c'est épuisant pour elle.

Encore une fois merci d'avance de prendre le temps de lire et le temps de répondre.

Cordialement.

18/04/2020 10:36

Bonjour,

Pour apporter plus de précision, la voisine a acheté son bien il y a 12 ans, avant même d'acheter son bien la voisine était au courant de cet empiétement car nous avons un courrier de l'agence immobilière demandant de régulariser cet empiètement et mon père avait fait valoir la prescription acquisitive. Aucune poursuite n'a été engagée en notre encontre et malgré cela la voisine a acheté son bien.

On peut dater les travaux 1962 car nous avons un papier de la mairie de l'époque attestant l'agrandissement de la maison pour l'amélioration des sanitaires en contre partie de réaliser des travaux d'égouts devant desservir la maison.

Vous en pensez quoi?

18/04/2020 12:56

La voisine a acheté son bien il y a douze ans en connaissance de la situation litigieuse et le courrier de l’agence prouve au moins une chose, que la possession utile dure au moins depuis douze ans. S’abstenir d’agir ne vaut pas acceptation mais laisse néanmoins courir le délai de prescription.

Le comportement de la voisine manque de délicatesse, mais elle est dans son droit. Son calcul est simple : abstraction faite de la question de la prescription, elle peut exiger la démolition de la construction qui empiète sur son terrain. Le sachant, elle peut faire monter très haut le prix de la contrepartie de la cession de la portion de terrain objet de l’empiétement. C’est ainsi, c’est un fait qui s’impose. Déplorer l’indélicatesse morale de la voisine devant un tribunal ne servira à rien.

Les solutions possibles sont :

- vous démolissez ce qui dépasse de la limite du terrain ;

- vous négociez un arrangement, nécessairement coûteux, que vous rendez définitif par le moyen d’une convention passée devant notaire ;

- vous ne faites rien, si ce n'est éventuellement un acte de notorité, laissant la possibilité à la voisine de revendiquer la portion de terrain accaparée, sachant que la prescription est très probablement acquise, mais que la perspective d’un procès risque d’indisposer les acheteurs potentiels ;

- vous prenez l’initiative de faire constater la prescription en justice, ce qui peut prendre du temps, et soit vous attendez l’issue définitive du procès avant de vendre, soit vous vendez avec un procès en cours ce qui risque aussi d’indisposer les acheteurs potentiels.

Je ne vois pas d’autres solutions.

Si vous ne savez quelle décision prendre, il faut prendre avis d’un avocat.

18/04/2020 17:08

Merci Yukiko de votre réponse,

J'ai la preuve que mon grand père a fait les travaux en 1962, cad il acheté et fait l'agrandissement de la maison la même année, nous avons un papier de la mairie daté de 1962 qui l'atteste, il y a eu plusieurs propriétaires de la parcelle sans qu'aucuns n'aient réclamé cet empiètement. De ce fait par prescription acquisitive, mes grands parents deviennent propriétaire de l'empiètement car les trentes années se sont écoulés et ont réunis toutes les conditions avant même que la voisine n'achète. (1962 à 2008 : 46 ans ce sont écoulées).

De plus, lorsque la voisine a acheté, mes grands parents étaient encore là, et j'ai une lettre de sa part disant qu'elle n'a pas fait les démarches auprés d'eux sous prétexte qu'ils étaient trop âgées et ne voulant pas les tracasser. Excusez moi de l'expression je trouve ça fort en besogne.

Dans ce cas, pouvons nous faire une prescription acquisitive abrégée (10 ans)? (Car aujourd'hui le "nous" représente ma mère, mon frère et moi même)

Car nous sommes de bonne foi et nous remplissons encore une fois les conditions, nous nous sommes comporter comme les véritables propriétaires et nous avons toujours connu la maison telle qu'elle est.

Merci encore par avance de votre réponse.

Cordialement

18/04/2020 21:05

La prescription abrégée suppose un titre que vous n'avez pas. La bonne foi est insuffisante. Mais peu importe puisque la prescription trentenaire est acquise.

19/04/2020 10:19

Bonjour et merci Yukiko,

Au regret de vous faire répéter mais aussi que j'ai bien compris, si la prescription trentenaire est acquise, de ce fait nous sommes bien les propriètaires de cet empiètement en faisant certaines démarches, bien sur :

Soit nous faisons un acte de notoriété acquisitive auprés d'un notaire., le moins à priviligier.

Soit nous allons au TGI pour faire valoir nos droits en prescription acquisitive, à priviligier comment pourrait on nous contester notre prescription acquisitive?

A la base ma mère avait priviligié la piste de la négociation à l'amiable (bientôt un an) car nous ne contestons pas l'empiètement mais la voisine exige en plus des servitudes de jour : concernant la fenêtre de l'extension, la voisine est d'accord pour que cette fenêtre soit revêtue d'un film plastique (c'est déjà le cas).
Concernant la servitude de jour du fenestron du grenier, il conviendrait de pouvoir empécher toute vue, lors d'une rénovation éventuelle sur sa propriété.
Ne pourrait-on pas néanmoins prévoir cette servitude de jour et non
de vue, identique à celle de la fenêtre de l'extension, pour le cas où les propriétaires feraient des travaux d'aménagement des combles? et interdiction d’apposer des climatiseurs ou une pompe à chaleur sur la toiture de l’extension.

Chose que pour le moment nous n'acceptons pas car ceux sont des contraintes pour nous pour vendre mais aussi pour le futur acquéreur.

Pour nous elle profite de la situation, peut elle demander toutes ses contraintes ? Sachant qu'à la base c'est un problème d'empiètement.

19/04/2020 13:12

Si la prescription trentenaire est acquise, vous êtes d'ores et déjà propriétaire, automatiquement. C'est l'opposabilité aux tiers qui n'est pas automatique et qui peut être obtenue par un acte de notoriété.

Le moyen de contester la prescription est de contester les preuves que vous produisez. Si elles sont irréfutables, la voisine n'a aucune chance d'être entendue par le juge.


nous ne contestons pas l'empiètement

Phrase dangereuse qui pourrait être interprétée comme : "Nous reconnaissons que nous ne sommes pas propriétaires de la partie de terrain litigieuse", alors que le principe de la prescription acquisitive suppose qu'on se comporte comme propriétaire.

Votre voisine peut demander ce qu'elle veut, à vous de répondre négativement si cela ne vous convient pas. Elle fera monter les enchères d'autant plus haut que vous paraîtrez disposés à trouver un arrangement.

20/04/2020 09:05

Bonjour,

Je me suis mal exprimer à propos de "nous ne contestons pas" je me suis mal relu sinon je n'aurai jamais mis ça, ce que je voulais dire c'est que la voisine a un titre de propriété et le droit de la propriété est sacré chose que nous ne contestons pas, mais la loi est aussi pour nous avec la prescription acquisitive.

Ma mère a eu peur, et a voulu régulariser le problème à l'amiable car plus rapide et pas besoin d'aller au tribunal (rien que le mot tribunal elle n'aime pas du tout ça). C'est mon père qui gérait tous les papiers et avec son décès plus cette histoire, elle s'est affolée, c'est humain, du coup elle s'est précipitée faisant appel à un géomètre expert et qu'elle a pris tout à sa charge.

J'essaie de lui expliquer que ça aurait dû être à la voisine, vu qu'elle invoque son droit de propriété, de faire appel à un géomètre expert, qu'on partage les frais de celui-ci et d'entamer les négociations afin de trouver un accord.

Pour ma part et ça n'engage que moi, le fait d'entamer une négociation et de trouver un accord à l'amiable est un aveu de faiblesse, mais je comprend de faire cette démarche car plus rapide et moins coûteux (chose que je doute vu combien était prête à lui céder). Or je suis chez moi jusqu'à preuve du contraire.

Etant joueur de poker, ma vision est que la voisine tente un gros de poker car lorsque mon père invoquant la prescription acquisitive, elle n'a ni rétorqué et ni attaqué. Preuve qu'elle n'a rien contre nous et qu'elle aurait du accepter cette somme mais elle a voulu être trop gourmande. Désolé pour l'analogie mais c'est le fond de ma pensée, si ça tenait qu'à moi je ferai valoir mes droits et ainsi obtenir le titre de propriété, mais je ne suis pas tout seul,

A force d'expliquer à ma mère que nous sommes dans nos droits du coup que nous sommes les propriétaires mais aussi tous les cas de figure qui se présente à nous, son regard sur la situation commence à changer et passe de l'état défensif à l'état offensif. Vu la somme demandé je ne pense pas que ça nous coûterai beaucoup plus chère d'aller au tribunal pour faire valoir nos droits et du coup, si on a gain de cause, c'est à elle que ça va coûter cher.

Encore merci Yukiko de votre aide précieuse, des renseignements apportés et du temps que vous m'avez consacré.

Cordialement.

28/04/2020 10:35

Bonjour, j'espère que vous allez bien.

Nouveau rebondissement on a fait mesurer sa fenêtre, elle est à 45 cm de notre mur au lieu des 60 cm prévu par la loi.
Quelles sont les procédures pour pouvoir l'attaquer?
Merci d'avance de vos réponses.

Modérateur

28/04/2020 10:42

bonjour,

depuis combien de temps existe cette situation de 45 cm entre votre limite de propriété et la fenêtre de la voisine ?

salutations

28/04/2020 10:47

Bonjour Youris,

Le premis de construire est de 2008 et surement sans autorisation de mes grands parents on lui demandera si ca était acté par un notaire ou sous seing.

Modérateur

28/04/2020 11:04

le mur est bien sur votre terrain et non sur l'empiètement ?

la distance minimale d'une vue droite selon l'article 678 du code civil est de 1,90.

28/04/2020 11:18

Elle a vu sur sa cour et notre empiètement est à plus de 1.90 m, c'est donc une vue oblique qui doit être à 60 cm or elle ne l'est pas.

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