Action en usucapion : la reconnaissance de la propriété immobilière par la prescription

Publié le Modifié le 24/06/2015 Par Anthony Bem Vu 83 219 fois 40

Si l’usucapion est un moyen légal d’acquérir la propriété immobilière sous certaines conditions, elle nécessite une action en justice afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets juridiques.

Action en usucapion : la reconnaissance de la propriété immobilière par la prescription

L’usucapion ou prescription acquisitive est un moyen permettant au possesseur d’un bien d’en acquérir la propriété.

En effet, l’article 2258 du code civil dispose que :

« La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». 

En outre, l’article 712 du même code dispose que : « La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

Ainsi, l’usucapion est une des différentes manières dont on acquiert la propriété d’un bien mobilier ou immobilier.

En pratique, l’usucapion est souvent envisagée en matière immobilière. 

Toutefois, il convient de souligner que la prescription acquisitive immobilière est soumise à plusieurs conditions pour pouvoir être effective.

Avant tout, l’article 2261 du code civil dispose que : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession ».

La possession est le fait d’exercer un pouvoir physique sur une chose et suppose l’existence de deux éléments constitutifs, à savoir :

- le corpus qui renvoie aux actes matériels accomplis sur la chose, tels que ceux que serait amené à accomplir un propriétaire ;

- l’animus qui renvoie au fait de posséder une chose en se comportant comme le véritable propriétaire de la chose.

Ainsi, l’animus exclut le locataire, qui ne peut posséder le bien immobilier qu’il loue à titre de propriétaire. 

Compte tenu de ces éléments constitutifs, l’article 2261 du code civil précité exige que la possession présente l’ensemble des caractères de la possession utile, ce qui exige que la possession soit :

- continue et non interrompue (absence de discontinuité)

- paisible (absence de violence)

- publique (absence de clandestinité)

- non équivoque, et à titre de propriétaire (absence de doute sur l’origine et la manière de posséder comme le véritable propriétaire).

Ce caractère non équivoque est une condition essentielle de la possession en ce qu’il renvoie à l’animus.

En pratique, il est d’usage de faire rédiger un acte par un notaire, dit « acte de notoriété acquisitive », permettant de constater que les caractères de la possession utile sont bien remplis, mais ce n’est pas obligatoire.

Par ailleurs, en matière d’usucapion immobilière, le Code civil exige que la possession dure 30 ans.

Toutefois, ce délai de 30 ans peut être réduit à 10 ans, soit à une prescription dite « abrégée », seulement si le possesseur bénéficie de deux conditions supplémentaires, tels que :

- sa bonne foi (croyance légitime qu’il était propriétaire) ;

- un juste titre (titre qui aurait pu transférer la propriété du bien s’il émanait du véritable propriétaire).

Outre ces conditions préalables, l’acquisition de propriété par prescription nécessite obligatoirement une action en usucapion, par la voie de l’avocat du possesseur, devant le président du tribunal de grande instance afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets.

En effet, la loi ne permet pas au possesseur réunissant les conditions de l’usucapion de devenir propriétaire de plein droit.

Concrètement, la prescription invoquée permettra d’obtenir un jugement constatant l’existence de l’usucapion.

Le cas échéant, le jugement devra être publié à la conservation des hypothèques, permettant notamment de disposer d’un acte authentique et éventuellement pouvoir vendre le bien en tant que propriétaire reconnu.

Au cas par cas, il appartiendra aux juges de constater ou non l’existence de la propriété acquise par usucapion.

A cet égard, le 3 octobre 2012, la Cour de cassation a jugé que : « ayant souverainement retenu qu'il résultait des attestations produites la preuve que les actes de possession dont se prévalait M. X avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision (Cass. Civ. III, 3 octobre 2012, n°11-16405).

De plus, concernant la preuve de l’usucapion, il ressort d’un arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2015 que l’acte de notoriété acquisitive d’un immeuble ne suffit pas à prouver l’usucapion et nécessite la preuve de l’usucapion dans tous ses éléments, tels qu’exposés précédemment (Cass, Civ III, 14 janvier 2015, n°13-22256).

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’usucapion peut bénéficier à l’indivisaire cohéritier d’un immeuble en succession.

En effet, l’article 816 du code civil dispose que :

« Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription ».  

Autrement dit, le partage du bien indivis successoral n’est plus envisageable si l’un des indivisaires présente l’ensemble des caractéristiques de la « possession suffisante pour acquérir la prescription ».

Il est donc possible à l’indivisaire d’acquérir par usucapion l’intégralité du bien immobilier successoral.

En cela, l’usucapion d’un indivisaire est une exception au principe du partage de l’indivision.

A cet égard, il est de jurisprudence constante que l’indivisaire voulant acquérir la propriété du bien immobilier indivis doit prouver l’ensemble des éléments constitutifs de l’usucapion et notamment qu’il possède de manière exclusive et sans équivoque le bien indivis (Cass, Civ I, 10 décembre 1968 ; Cass. Civ. III, 5 mai 1982, n°80-10978).

De plus, l’arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2012 précité est un exemple d’application du mécanisme de l’usucapion à l’indivisaire, déclarant que : «(…) les actes de possession dont se prévalait M. X avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire (…)».

En matière d’indivision, seule la prescription acquisitive de trente ans est applicable puisque la prescription abrégée de 10 ans, nécessitant un juste titre, est exclue dans l’hypothèse d’une indivision successorale.

Enfin, cette reconnaissance de propriété aura un effet rétroactif depuis l’origine de la possession, ce qui signifie que tous les actes de l’ancien possesseur seront considérés comme ayant été accomplis par le véritable propriétaire depuis le début de la possession.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
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Publié par fern1343
30/03/15 11:11

bonjour mon ex mari m a fait une attestation sur l honneur que mon bien propre (maison acheter avant mariage)et qu il ne ferait aucune demande ni reclamation.bien entendu qu il y aeu toujours emploi et reemploi

Publié par fanny77perhaps
06/04/16 19:28

Bonjour, je suis en procédure pour annulation de la vente de la maison que j'ai acheté, une partie de celle-ci ayant été construite sur une cour commune, empiétant donc sur celle-ci.Mes vendeurs invoquent la prescription acquisitive du fait de la jonction de possession et alors que la portion concernée n'a jamais été mentionnée dans les actes successifs de vente.
Ma question: les vendeurs peuvent ils l'évoquer utilement alors qu'ils n'ont fait aucune démarche en ce sens lorsqu'ils étaient propriétaires?

Publié par Visiteur
16/04/16 20:57

bonjour maitre ,
je sqauate une maison qui appartient à la mairie et cela depuis 10ans et demi je touche le rsa depuis 2 ans , personne n'est jamais venu me dire de partir de la maison puis je garder cette maisin définitivement?

Publié par Maitre Anthony Bem
17/04/16 08:57

Bonjour fanny77perhaps,

Vos vendeurs ne me semble pas pouvoir évoquer utilement la prescription acquisitive alors qu'ils n'ont fait aucune démarche en ce sens en tant que possesseurs lorsqu'ils étaient propriétaires.

Cordialement.

Publié par Visiteur
08/05/16 11:41

je cherche a Paris 7ème un notaire pour terminer un partage successoral(1988) définit par un testament partage validé par jugement.2 héritiers.1 foret et un ensemble de 2 immeubles avec dépendances.pas d'indivision ' jouissance immédiate de son lot bien séparé.tout ceci au Sud des Vosges à Le Val d'Ajol.Problèmes importants avec mon frère qui change d'avis depuis le début.Pas encore séparé.Et grandes contestation de mon frère qui change d'avis sans cesse.Donc je veux une adresse de Notaire qui m'aide à obtenir ma petite part. Immeubles.

Publié par Visiteur
08/05/16 11:43

je n'en peux plus de payer les charges sans profiter de mon lot alors que mon frère jouit du sien depuis 1987.....Il faut que j'en sorte .

Publié par Visiteur
21/11/16 03:31

Joe avez vous eu une réponse à votre question concernant lecteur que vous squatter une maison de mairie?

Publié par Visiteur
06/12/16 11:48

Bonjour,
Si ma pocession acquisitive est contesté le testament que j'ai fais sur ce bien est nul?
Si j'étais en indivision celui qui fait un bail alors qu'il détient 1/3 est nul?
Enfin la notoriété acquisitive est elle fait au bout de 30ans chez le notaire?
Merci

Publié par Visiteur
26/12/16 22:59

Bonjour la grand-mère possède une maison qui vient d'être considéré comme abandon par la mairie. ma grand-mère est morte mais elle a encore trois filles qui sont encore vivantes, Dont ma mère. Ça fait plus de 10 ans que ma mère paye l'assurance de sa maison qui est à présent abandonné. Elle a également fait entretenir durant quelques années le terrain autour de la maison mais suite à des disputes familiales elle n'a plus fait. cependant elle paie toujours l.assurance de la maison. Je souhaiterais savoir si elle pourrait tenir l'acte de propriété à son nom par la loi de l'usucapion puisqu'elle peut justifier le paiement de l'assurance de la maison depuis plus de 10 ans.

Publié par Visiteur
30/12/16 23:49

Bonjour Maître;
Merci beaucoup pour tes conseils.
Moi je souhaite savoir si la prescription trentenaire s'applique sur mon cas?
J'ai acheté une maison presque un an il se trouve que mon cabanon au fond du jardin il se trouve sur une petite parcelle du voisin. Les anciens propriétaires il m'en rédige une attestation en me certifiant que depuis 40 ans le cabanon et la délimitation actuelle du jardin leur appartiennent, sachant que sur le plan cadastre et délimitation parcelle du géomètre des années 1960, le cabanon se trouve sur la parcelle du voisin.
Est-ce que la prescription trentenaire s'applique ?, et je peux revendiquer la propriété officielle du cabanon ?
Merci

Publié par Maitre Anthony Bem
31/12/16 00:22

Bonjour Marc,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
28/02/17 15:53

Bonjour maitre
Je vis depuis 1971 dans une maison qui appartenait à mon père (décédé en oct.2006), que lui même tenait de son père.Elle est aujourd'hui en indivision, la succession n'étant pas réglée car l'épouse de mon père a gardé l'usufruit.Depuis cette date (1971) je prends en charge tout ce qui concerne cette maison, factures, taxes locales et foncières,assurances, améliorations diverses, entretient courant etc... Je désire savoir si je peux faire acte d'usucation, et comment proceder.
Merci

Publié par Visiteur
15/07/17 23:34

Bonjour maitre,
J'ai achete une maison en copropriete de sol en 2011 qui a un jardin en face. Lors de la mise en vente de ma maison, on a du a demande le reglement de copropriete et les plans. Il se trouve que ce jardin d'apres les plans sont une partie commune. Pourtant dans mon acte de copropriete ce jardin figure. Le notaire dit q'il n'avais pas l' obligation de fournir le reglement en 2011 et que la loi Allur le demande ---mais il a rien a se reproch .
Moi j'ai voulu faire un modificatif de reglement de copropriété, mais les voisins refusent de signe l'acquisition de ce jardin. Pourtant le geomettre a fait le travail. Impasse. Aucun moyen de convaincre les 3 coproprietaires de vote a AG pour mon modificatif.
es que la usucapion de 10 ans peut etre demande dans mon cas. D'apres mes voisins il a eu 4 ventes avant moi comme ca , en etat, donc avec le jardin ferme. Ils disent que c'est depuis 2002. Comment savoir et comment avoir ces preuves, vu que nous on a achete que en 2011.
Es que il y a une solution???

Publié par Maitre Anthony Bem
16/07/17 08:44

Bonjour irinuta,

La prescription acquisitive décennale peut trouver à s'appliquer dans votre cas.

Cependant, de ce fait il n'y a pas d'action à mener pour obtenir un titre de propriété.

Celui s'acquiert grâce à l'écoulement du temps passé et vous pourriez faire valoir l'usucapion en cas de recours en revendication qui serait intenté à votre encontre de la part de l'éventuel propriétaire de ce terrain.

Cordialement.

Publié par Visiteur
16/08/17 09:00

Bonjour Maître

mon arrière grand pére est décédé depuis plus de trente ans, il a laissé sa maison a l'abandon, j'entretien le terrain et la maison maintenant depuis 1999, j'ai aucun document car il ont été certainement perdu ou volé, les voisins sont prés a signé pour justifier que j'occupe bien cette maison et le terrain depuis plus de 30 ans. Puije faire une prescription acquisitive.
Je vous en remercie d'avance pour vôtre réponse.

Publié par Maitre Anthony Bem
16/08/17 11:17

Bonjour Jean Bernard,

Il n'y a pas lieu à revendiquer le bénéfice de la prescription acquisitive dans votre cas puisque personne ne semble revendiquer la propriété la maison de votre arrière grand père.

Cordialement

Publié par Visiteur
02/09/17 18:28

Bonjour maître. J'ai trouver une maison abandonner dans ma commune depuis près de 25ans. En me renseignant j'ai su que c'était une maison saisi par la banque. Est ce que si je la retape et je l'occupe et pourrai bénéficier de l'usucapion si personne ne vient réclamer la récupération de la dite maison. Ou est ce que je risque de faire des travaux dedans et au final a ce que la banque la récupère quand même si elle s'en rend compte.

Publié par Visiteur
04/10/17 17:03

Bonjour Maître,

Mon grand père occupait un terrain depuis plus de trente ans, à son décès mon père l'occupait et suite au décès de notre père nous l'occupons. Pouvons nous faire valoir la prescription acquisitive (abrégée ou trentenaire), chez le notaire ou au tribunal.

Publié par Maitre Anthony Bem
05/10/17 21:52

Bonjour Tom,

Il n’y a pas d’action judiciaire à intenter afin de se prévaloir de la prescription acquisitive immobilière car il s’agit d’une situation de fait.

De même, les actes de notoriété établient par les notaires ne sont juridiquement d’aucune utilité puisqu’ils sont contestables.

Cordialement.

Publié par Visiteur
19/10/17 16:16

Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un rez de chaussée avec Jardin en copropriété. Dans le RDP tous les lots avec Jardin apparaissent sauf celui ci qui apparaît comme un lot classique sans la mention " jardin".
Le syndic m'a confié qu'il s'agissait probablement de parties communes mais comme il est configuré de cette façon (face aux baies vitrées) il a du être utilisé en jardin depuis de début de la construction 1961. La propriétaire est décédé, il s'agit de son fils qui veut vendre et qui n'a jamais habité dedans. Peut on faire jouer l'usucapion ? Merci de me repondre, je dois signer la promesse trés bientot. Mélanie

Publié par Visiteur
06/11/17 07:57

Bonjour Maître, j ai acheté ma maison il y a 8 ans, maison de 1975 en copropriété. Mon jardin est complètement clôturé par des murs de ciment depuis plus de 30 ans. Je désire vendre et on me dit que sur 680metres carrés je ne suis propriétaire que de 233 ! Puis je faire valoir le droit d usucapion? Si oui comment faire pour pouvoir vendre ma maison avec son vrai terrain ? Merci à vous de m éclairer sur ce sujet? Le notaire dit on laisse tout comme cela, que j en aie la jouissance! Je ne suis pas d accord! Qu en pensez vous

Publié par Maitre Anthony Bem
06/11/17 13:20

Bonjour Odile,

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Cordialement.

Publié par Visiteur
08/11/17 10:24

Bonjour, Maître, ma fille vient d'acquérir une maison avec jardin.Son jardin comprends un petit cabanon appuyé sur le mur de la maison, il semblerait que ce cabanon qui est fermé sur le coté donnant chez le voisin lui appartienne.Lors de l'achat de la maison ni le notaire ni l'agence immobilière n'avait précisé que cette enclave était propriété du voisin.Depuis des décennies ,les propriétaires passés en avaient la jouissance.Que peut faire ma fille pour garder cette enclave?

Publié par Maitre Anthony Bem
09/11/17 22:32

Bonjour jeanne,

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Publié par Visiteur
28/11/17 17:19

Bonjour maître
Nous avons signé un compromis de vente en juillet pour une maison familiale de 1954, or un geometre est venu et a constaté que mon grand-père en 1954 avait construit la maison sur 30cm du terrain voisin abandonné depuis 1954.
Apparemment il y aurait des héritiers sur ce terrain, le notaire nous dit qu'il faut obligatoirement trouver les héritiers et leur racheter les 30cm, est ce correct ou peut-on conclure la vente en l'état ?
Merci
Cordialement

Publié par Visiteur
11/01/18 16:54

Bonjour Maitre,

je suis propriétaire d'un Rez de jardin, mais je n'ai pas la jouissance de la terrasse et du jardin devant mon appartement.
Après avoir voté un accord avec la copro pour installé des bacs devant la terrasse (securité, etc..) on nous a mis des plantes devant maintenant au bout de 2ans on devait retirer les bacs a conditions que la haie soit biens aux normes voter en AG, mais elle ne l'ai pas et nous avons des copro tres compliqué a gérer vu que la terrasse est une partie commune et dés qu'ils l'on su le jour de notre achat car avant c’était un bureau et sur règlement de copro il n'y a marqué qu"un seul "lot" peut être un oubli a l’époque de l’architecte a qui voulait vous que cette terrasse appartienne a part a ceux qui vivent devant? Je vous demande donc si l'usucapion s'applique pour nous? merci de vos lumières.

Publié par Visiteur
11/01/18 16:58

PS: nous ne désirons que la terrasse devant pas le jardin.

Publié par Maitre Anthony Bem
11/01/18 17:58

Bonjour laurent26,

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Publié par Visiteur
11/01/18 18:04

pour info: les pots on était voté en conseil syndicale depuis 6 ANS nous vivons comme cela mais entre temps une AG EST Passé pour que les plantes poussent

Publié par Visiteur
11/01/18 18:31

TRES BIEN MERCI

Publié par Visiteur
09/02/18 19:38

Bonjour,
Si le titre de propriété s'acquiert grâce à l'écoulement du temps, comment faire valoir cette acquisition?

Publié par Visiteur
13/02/18 19:13

Bonjour,

J'ai fait l'acquisition d'un appartement au dernier étage. Au dessus se trouvent des combles (h inf 1m80) dont le seul accès est dans mon appartement. L'ancien propriétaire a entreposé ses affaires pendant 30 ans. Est il possible de faire jouer le droit d'usucapion afin de faire des travaux dans ces combles ?
Merci

Publié par Visiteur
24/02/18 22:49

bonjour
on a acheté une maison et on a signé le droit de servitude du puit qui est dans notre jardin .on a donné le droit de pompage au voisin . peut on changer ce droit car le voisin a changer de visage depuis kil a obtenu ce qu'il voulait

Publié par Visiteur
01/03/18 19:45

Bonjour,
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire d'un lot au dernier étage de l'immeuble a construit une extension sur une partie de la terrasse. Il a fait cela il y a 20 ans sans que cela provoque de réaction dans la copropriété.
Si j'achète aujourd'hui ce lot est-ce que je deviens propriétaire de l'extension au bout de 10 ans ou faudra-t-il que j'attende 30 ans?
Autrement dit, est-ce que le changement de propriétaire remet le compteur de la prescription à 0 ou pas?

Publié par Visiteur
18/03/18 18:14

Mon oncle à acheté un terrain il y a 54 ans sur lequel il a construit une maison. J ai racheté la propriété il y a 42 ans. Suite à la prochaine vente d un terrain confinant au nôtre un bornage à été fait et on me dit que l entrée de la propriété ainsi que qq mètres ne nous appartiennent pas alors que des pureté et plantation avaient été faîtes par mon oncle et que les propriétaires de cette parcelle mitoyenne habitaient à qq mètres de mon oncle et ils n ont jamais rien dit pendant tt ces années.
C est nous qui avons tjr entrenus l entrée de la propriété.
Je vous remercie de me dire votre sentiment.

Publié par Visiteur
01/04/18 23:44

Bonjour, ma mère vivait depuis son enfance sur un terrain qui ne les appartient pas et nous ses enfants y vivent maintenant.Nous avons fait une demande d u surcapion au après du tribunal qui nous a débouter 2 fois. Aujourd'hui le terrain est présumée domaniale. Que me conseillez vous se faire.

Publié par Visiteur
13/04/18 12:24

la propriété a été bornée en 1973 par un géomètre et a bornée celle-ci avec demande de l'ancien propriétaire Car il n'y avait rien de fait par la mairie. Celle-ci me demande de bien vouloir ouvrir la barrière que soit disant avoir installer. car devant chez nous nous sommes sur un chemin rural Que faire ?

Publié par Visiteur
02/05/18 06:48

Bonjour
J'ai 27 ans j'habite depuis 1992 avec ma maman et ma sœur 22ans dans la maison de mon père décédée en 2008. L'acte de propriété est au nom de ma grand mère décédée en 2002. Mon père avait reconstruit entièrement la maison. Sachant qu'il à 6 frères et sœurs puis-je faire une demande d'usucapion ?

Publié par mosu
28/06/18 23:02

Bonsoir,
Mon voisin et moi avons fait l'acquisition de nos biens fin 2000
Dans mon terrain se trouve une parcelle de 25 m2 qui figure dans son acte de propriété, mais par ailleurs il empiète sur environ 20 m2 de mon terrain.
Cette parcelle trouve son origine dans un projet urbain de la commune dans les années 30.
Mes recherches m'ont permis de trouver une erreur entre les actes d'acquisition et de cession de l'époque.
A savoir la commune devait acheter un terrain à un Mr X pour le revendre ou l'échanger à des propriétaires.
Il se trouve que dans l'acte d'acquisition n'est pas porté la parcelle dans laquelle se retrouve ces 25m2
De ce fait la commune à vendu aux propriétaires antérieurs à mon voisin un terrain qu'il ne détenait pas.
Que puis-je faire pour récupérer mes 20 m2 et conserver cette parcelle de 25m2
Isabelle M

Publié par Visiteur
07/12/18 18:16

Bonjour maitre dans le cas d'espèce est ce que chez moi au Benin l'usucapion peut être utilisé.je vous raconte mon papa a acheté une parcelle il y'a 44ans et quelqu'un nous assigne en justice pour dire que celle ci appartient à son grand père est ce que l'usucapion peut être utilisée dans ce cas? Nous vivons encore dans la maison.et nous sommes à l'étape de la cassation pour le procès

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