Peut-on se retracter après la date butoir de la promesse unilatérale de vente ?

Publié le 24/05/2020 Vu 449 fois 8 Par
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24/05/2020 11:16

Bonjour,

J'ai signé une promesse unilatérale de vente fin janvier en vu de l acquisition d'un appartement. Fin février, j'ai transmis l'accord de prêt immobilier à mon notaire. La date butoir de la promesse est le 27 avril 2020. A ce jour, nous n'avons toujours pas signé l acte de vente définitif. En effet, mon notaire attendait le dossier du notaire vendeur (il l a reçu il y a quelques jours maintenant). Maintenant, mon notaire me dit être en attente du certificat d'urbanisme de la mairie. Puis je me rétracter de cette vente étant donné qu'aucun avenant à la promesse de vente n'a été signé ? Puis-je récupérer mes séquestres ou devrais-je payer une indemnité au vendeur ?

En vous remerciant par avance pour l'aide et les conseils que vous pourrez m'apporter.

Cordialement. Dernière modification : 24/05/2020 - par Tisuisse Superviseur

24/05/2020 11:44

"Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature." ()

() https://www.notaires.fr

La rétractation de la promesse de vente unilatérale par le promettant est possible pendant le délai accordé au bénéficiaire pour lever l'option.
__________________________
Sincères salutations

Fabrice R. LUCIANI
Juriste

Modérateur

24/05/2020 12:01

bonjour,

très souvent la date de la signature de l'acte authentique est une date indicative et non extinctive.

pour cause de pandémie, par différentes ordonnances le gouvernement a suspendu pratiquement tous les délais qui reprendront après la fin de l'état d'urgence sanitaire actuellement fixé au 10 juillet en particulier le délai de réponses des mairies aux DIA.

voir ce lien : http://leparticulier.lefigaro.fr/article/les-mairies-ont-plus-de-temps-pour-exercer-leur-droit-de-preemption/

dans la situation actuelle, je ne pense pas que vous puissiez renoncer à votre acquisition.

sans oublier que si les conditions mentionnées à la promesse de vente sont réalisées, la vente est parfaite en application de l'article 1583 du code civil qui indique:

Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

la signature d'un acte authentique n'est nécessaire que pour la mutation immobilière au service de la publicité foncière.

salutations

24/05/2020 12:29

Bonjour,

Merci pour ces retours.
Par ailleurs, dans la promesse de vente , sont cités les passages suivants :

" La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 27 avril 2020. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé . "

" Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation , il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir"

Étant donné que le délai de la promesse est expiré, pouvons dire qu acheteur comme vendeur sommes libres de nos engagements respectifs ?

Modérateur

24/05/2020 13:15

vous n'avez pas lu mon message,

pendant l'état d'urgense sanitaire, les délais sont suspendus.

posez la question au notaire

Superviseur

24/05/2020 13:53


dans la situation actuelle, je ne pense pas que vous puissiez renoncer à votre acquisition.

sans oublier que si les conditions mentionnées à la promesse de vente sont réalisées, la vente est parfaite en application de l'article 1583 du code civil qui indique:


Bonjour Youris,

Il semble que vous n'ayez pas vu qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente et non d'un compromis.

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, l'acheteur (ou plutôt le bénéficiaire) n'est pas obligé de lever l'option. S'il ne lève pas l'option dans le délai prévu, il est déchu du bénéfice de la promesse.

Une promesse unilatérale de vente engage le vendeur (le promettant) à vendre, mais n'engage pas l'acheteur (le bénéficiaire) à acheter. En revanche, si le bénéficiaire renonce à son achat, il laisse l'indemnité d'immobilisation au vendeur...

24/05/2020 13:53

Bonjour,


Étant donné que le délai de la promesse est expiré, pouvons dire qu acheteur comme vendeur sommes libres de nos engagements respectifs ?


A mon avis oui.

Ce qui est certain est qu’il n’y a faute de personne. Le délai est dépassé mais les conditions suspensives n’étant pas intégralement réalisées, le promettant n’a pas droit à l’indemnité d’immobilisation.

Les parties ont librement décidé qu’elles n’étaient engagés que jusqu’au 27 avril. Le législateur n’est intervenu dans les contrats que pour suspendre l’effet des clauses pénales et de tout ce qui s’y apparente, par exemple la déchéance d’un bail pour cause de non-paiement. Mais il n’a pas contraint les parties à un contrat quelqu’il soit à en prolonger l’effet au-delà de la date convenue. Ce serait d’ailleurs, à mon avis, une atteinte à la liberté contractuelle injustifiable pour une raison d’ordre public et donc inconstitutionnelle.

Reste à déterminer quel serait votre intérêt de renoncer à l’achat. La réponse de l’administration va bien finir par arriver. Si vous renoncez à l’achat, vous allez devoir chercher un autre bien ce qui vous fera perdre encore plus de temps.

Superviseur

24/05/2020 14:01


le promettant n’a pas droit à l’indemnité d’immobilisation.


Je ne suis pas de cet avis, si le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai prévu, l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant.

24/05/2020 16:57

Je ne crois pas que ce soit si simple. Il était implicitement admis par les parties qu'à la date du 27 avril il ne devait plus y avoir d'obstacle étranger aux parties à la réalisation de la vente, notamment l'acte administratif attendu. Soit l'administration s'opposait à la vente, soit elle la permettait explicitement, soit son silence valait non-opposition tacite. Une fois l'obstacle administratif levé, le bénéficiaire pouvait décider de lever l'option ou de ne pas le faire et, en ce dernier cas, de devoir l'indemnité d'immobilisation au vendeur.

Or la situation n'a pas évolué dans le sens prévu par les parties puisque l'obsatcle administratif n'est toujours pas levé. Il faut s'interroger sur la commune intention des parties. Etait-il entendu que le bénéficiaire de la promesse pourrait être en situation de devoir lever l'option alors que l'immeuble n'était pas encore disponible à la vente ? On peut en douter. La cour de cassation (Civ. 3, 15/12/2010, n° 09-15211) s'est pronncée pour ce qui concerne une telle situation : Viole l'article 1134 du code civil une cour d'appel qui, pour décider que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant, retient que la vente ne s'est pas réalisée, peu important que cette non-réalisation trouve son origine dans l'exercice de son droit de préemption par la commune, sans qu'il résulte de ses motifs que la non-réalisation de la promesse était imputable à son bénéficiaire. Si la vente ne s'est pas réalisée dans le délai convenu, ce n'est pas du fait du bénéficiaire de la promesse qui n'a pas levé l'option, c'est l'effet d'une cause étrangère et, dès lors, le bénéficiaire n'est pas redevable de l'indemnité d'immobilisation.

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 27 avril 2020. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé.

Le vendeur ne s'est engagé que jusqu'au 27 avril. Comme il n'y a pas eu carence de sa part, il peut se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de ce délai. Mais le bénéficiaire peut-il s'en prévaloir à l'encontre du promettant ? Oui parce que cette promesse est un acte unilatéral n'engageant le promettant que sous réserve de l'acceptation du bénéféciaire qui n'a pas accepté la promesse pour une durée excédant celle de sa validité.

Cependant, pour lever toute équivoque, il suffirait de lever l'option et, dès le lendemain, mettre en demeure le promettant de signer l'acte authentique sous quinzaine. Si, entre-temps, l'obstacle administratif n'était pas levé, il pourrait faire valoir la caducité de la promesse de vente et le promettant ne pourrait exiger une indemnité d'immobilisation pour un bien qui n'est pas disponible à la vente.

Bien entendu, le promettant pourrait parallèlement faire valoir qu'il n'est plus engagé, la date du 27 avril ayant été dépassée.

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