Changement de syndic et paiement charge de copro

Publié le 27/03/2021 Vu 602 fois 13 Par
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25/03/2021 11:38

Bonjour

Le syndic de notre copropriété vient d'étre racheté par un autre syndic.

Celui ci nous demande de payer les charges en début de trimestre alors que nous faisions jusqu'à présent des virements mensuels .

De plus il a mis dans une annexe de compte rendu d 'AG une ligne en charge exceptionnelle qui serait une régularisation de 2019, mais dont personne n'est au courant.

A t il le droit de faire cela ?

Merci pour vos retours

Modérateur

25/03/2021 11:48

bonjour,

que prévoit votre règlement de copropriété sur le paiement de vos charges ?

l'article 14-1 de la loi 65-557 indique:

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

votre A.G. a-t-elle votée que l'appel des charges soit mensuel ?

pour la régularisation de 2019, vous devez avoir des copropriétaires (conseil syndical) qui vérifient les comptes et qui pourraient vous renseigner.

salutations

25/03/2021 12:36

Bonjour,

En effet, la loi impose un versement en début de trimestre à moins que l’assemblée générale n’en ait décidé autrement. Le syndic est fondé à vous le rappeler pour deux raisons. La première est qu’un paiement mensuel donne un peu plus de travail au comptable : trois écritures au lieu d’une. La seconde est que le versement d’une provision en début de trimestre procure un peu plus de trésorerie au syndicat qu’un étalement sur trois mois.

Il peut arriver qu’une dépense n’ait pas été prise en compte au cours d’un exercice et qu’il faille régulariser au cours de l’exercice suivant, par exemple une facture oubliée. Il peut y avoir d’autres raisons. Quoiqu’il en soit, une erreur ne crée pas le droit. Ainsi, lorsqu’un fournisseur a oublié de facturer une prestation, cela ne lui interdit pas de réclamer son dû. Il a cinq ans pour le faire. Mais un comptable scrupuleux s'en aperçoit et inscrit tout de même la dépense sous le libellé facture en attente. A voir de près en interrogeant le conseil syndical qui est censé avoir demandé des explications..

Par ailleurs, lorsque le cabinet d’un administrateur de biens est cédé, les mandats de syndic ne sont pas automatiquement transférés, à la différence des contrats de travail. Sur le sujet, la jurisprudence est bien établie et les professionnels de la gestion d’immeubles le savent très bien. Si le repreneur n’a pris le soin de se faire confirmer par l’assemblée générale, la validité de son mandat est contestable.

25/03/2021 14:24

Bonjour

En ce qui concerne les appels de charges cela fonctionnait ainsi sous le précédent syndic à voir pour continuer avec le suivant, à la prochaine AG .

Concernant la somme demandée en 2019 c est un flou artistique. Sachant que ce serait un solde de banque clôturée en 2015 suite à un changement de syndic...pour ma part je n ai jamais vu personne clôturer un compte en négatif et réclamer l argent 5/6 ans plus tard ?

De plus j'ai regardé les comptes à cette date (2015) et je doute que quelqu'un'un ai pris le temps de jeter ne serait ce qu'un œil.....

je suis donc en recherche d'un spécialiste afin de tirer tout cela au clair !

25/03/2021 21:32

Il est possible qu'ait été glissée sous le tapis d'une façon ou d'une autre, peut-être sur un compte d'attente, une somme que le syndic en place en 2015 ne savait pas comment justifier et qu'il aurait dû prendre à sa charge. Mais si les comptes ont été approuvés, le syndic est blanchi. En outre, six ans après, c'est un peu tard pour réagir. Le délai de prescription est de cinq ans. Le nouveau syndic semble remettre de l'ordre dans la comptabilité. Si c'est bien cela, c'est plutôt positif.

26/03/2021 10:13

Bonjour,

Pour une régularisation de 2019 c’est cinq ans donc jusqu’en 2024.

Pour celles de 5 ou 6 ans (2015 en fait partie) qui sont antérieures à la loi ELAN, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, la prescription est limité jusqu'aux cinq ans postérieurs à a loi ELAN soit jusqu'au 22 novembre 2023 inclus, comme le rappelle ce lien.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

26/03/2021 11:04

Il n’y a pas de limite de temps qui puisse empêcher une régularisation comptable faisant correspondre les écritures avec la réalité. La comptabilité doit être fidèle et sincère. Des comptes de tiers qui traînent depuis des lustres des débits qu'on n'est pas capable de justifier doivent être soldés.

L'action du syndicat contre son ancien syndic n'est pas une action personnelle relative à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat visée à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais une action contractuelle de droit commun dont le délai de prescription est de cinq ans depuis 2008.

26/03/2021 14:39

Il est bien question de charges si je ne m'abuse validées par un vote en assemblée générale, même si ce serait un retard.

Le conseil syndical contrôle le syndic : sa gestion (article 21 de la loi) ; notamment la comptabilité du syndicat (article 26 du décret).

Le conseil syndical rend compte de sa mission (article 22 du décret) en particulier du contrôle des comptes, pour qu'ils puissent être validés ou non ; de plus il donne son avis (article 21 de la loi).

En appelant ce retard le syndic ne fait qu'exécuter une décision d'assemblée générale.


A t il le droit de faire cela ?


Oui puisque l'AG l'a validé (PV d'AG) !

Donc si #Stelmar veut contester, par une action personnelle, c'est contre le syndicat qu'il doit le faire et non pas contre le syndic.

C'est une régularisation de 2019 concernant une somme, oubliée, due par le syndicat en 2015.

Le syndic appelle donc des charges qui auraient dû être appellées en 2015 par une régularisation en 2019.

Comme 2015 est antérieur à la loi ELAN les cinq ans courraient qu'à partir de la promulgation de la loi ELAN soit le 22 novembre 2023, puisqu'entre la date ou les charges devaient être appellées (2015) et la promulgation de la loi ELAN (2018) il n'y a pas plus de cinq ans ; #Stelmar pourrait donc contester jusqu'au 22 novembre 2023.

Mai si l'on prend 2019 il pourrait le faire jusqu'en 2024.
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27/03/2021 07:57

Bonjour

C est bien plus complexe que cela

En 2015, lors de l'AG le syndic initial est remplacé par un autre que nous appellerons "X".

En 2020 "X" décide de vendre son syndi et avant la revente sur une réédition de charge nous avons une ligne que se nomme charges exceptionnelles qui vient en supplément .

Comme j'ai voulu des explications au départ le comptable a dit que c'était une somme sur un compte d'attente et qu'il fallait solder. Jusque là rien d'anormal.

Mais je demande à voir les comptes ( j'y suis allée hier ) après quelques heures , on m'explique que cette somme est réclamée car les écritures en comptabilité ne correspondent pas à la banque, mais pas d'autre explication. On peut quand même se poser des questions sur cette situation?Et il semble que "X" à l'époque à repris les comptes sans tout vérifier....

Merci beaucoup pour vos réponses qui me font apprendre beaucoup de chose !

27/03/2021 09:32

Comme j'ai voulu des explications au départ le comptable a dit que c'était une somme sur un compte d'attente et qu'il fallait solder. Jusque là rien d'anormal.
Si, là réside toute l'anomalie. En principe, sauf cas exceptionnel parfaitement justifié, un compte d'attente ne doit pas exister. Dans votre copropriété, on a mis en compte d'attente des sommes litigieuses à défaut de pouvoir ou savoir comment régler un litige comme on peut glisser de la poussière sous un tapis au lieu de la ramasser.

X n'aurait pas dû attendre 2020 pour régulariser la situation comptable. Mais les copropriétaires auraient pu demander depuis longtemps à quoi correspondaient les sommes figurant en compte 47 sur l'annexe I.

Les comptes ont-ils été approuvés par l'assemblée générale sans réserves sur ces comptes d'attente ? Si oui, il n'est plus possible de rechercher la responsabilité du syndic.

Si non, la question de la responsbilité du syndic peut se poser, sachant que le délai de prescription est de cinq ans (responsabiité contractuelle de droit commun). Si l'anomalie date de 2015, c'est trop tard.

27/03/2021 10:54

Bonjour
Le petit problème c est que dans les comptes en annexe 1 en compte 47 rien n’ apparaît sur les exercices précédents ni sur l AG de 2019.
C est sur l exercice 2020 et la somme n’ est pas la même que celle que l on nous demande ! Ça sort du chapeau ....

27/03/2021 11:33

Finalement je ne comprends pas votre démarche de savoir la régularité d'une « décision » comptable de votre syndic puisque vous lui avez accordé ce droit en approuvant les comptes.

La décision est donc régulière !

Si vous la jugez irrégulière et que vous vous soyez opposé à l'approbation des comptes ou que vous êtiez absent lors de cette approbation, il vous reste le moyen de contester dans les délais prévus à cet effet, mais contre le syndicat.

Mais comme il semblerait que vous avez approuvé les comptes votre démarche n'aurait aucun sens.
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27/03/2021 12:09

Même si les comptes ont été approuvés, il est intéressant de savoir ce qui a été fait ne serait-ce que pour mettre fin à des pratiques douteuses et pour mieux savoir sur quoi porter son attention à l’avenir.

Un comptable doit pouvoir expliquer pourquoi il a passé telle écriture à telle date. les écritures en comptabilité ne correspondent pas à la banque n’est pas une explication.

Si vous faites partie du conseil syndical, il y aurait lieu de prendre le taureau par les cornes et demander au syndic, au nom du conseil syndical, de vous fournir les livres comptables et de les analyser à moins que la somme en question soit trop modique pour qu’on y passe des heures. Pour une telle recherche, il faudrait disposer non seulement du grand-livre mais aussi du livre-journal et ce sur plusieurs exercices si nécessaire. Les deux sont redondants mais le livre-journal est intéressant parce qu’il présente les écritures dans l’ordre chronologique ce qui permet de voir immédiatement quelle est la contrepartie d’un mouvement sur un compte, le compte 47 en l’occurence.

Si vous ne faites pas partie du conseil syndical, vous vous retrouverez vite tel don Quichotte se battant contre des moulins à vent mais vous pouvez néanmoins alerter le conseil syndical et exprimer une réserve sur les comptes au cours de l’assemblée générale.

27/03/2021 12:49

Donc ce serait donc une information sous la forme d'un témoignage plutôt qu'une question !
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