Un commerce demande une issue de secours dans l'entrée de l'immeuble

Publié le 03/02/2021 Vu 1084 fois 7 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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28/01/2021 22:25

Bonjour,

Nous sommes une petite copropriété de 11 appartements + un local commercial au rez-de-chaussé.

Le commerce souhaite créer une issue de secours de son magasin vers l'entrée privative de l'immeuble. (mur porteur - il n'y a jamais eu de porte jusqu'à présent).

Le commerce demande un accord en AGE et précise :

"n'étant pas une servitude de passage régulier, la SCI est dégagée de tout entretien futur et ne lui pourrait dans ces conditions lui être attribué des tantièmes pour le sas".

Ma question :

- est ce légal

- le commerce ne doit-il pas se voir attribuer des tantièmes ?

- est-il nécessaire / obligatoire de revoir le règlement de copropriété ?

Merci d'avance pour votre contribution. Dernière modification : 29/01/2021 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

29/01/2021 11:52

Bonjour,

avis personnel, votre assemblée générale peut tout à fait refuser le percement du porte dans un mur partie commune.

les frais générés par cette assemblée générale en dehors de l'assemblée générale annuelle sont à la charge du demandeur.

vous devez exiger que le copropriétaire présente un projet agréé par un architecte.

une servitude de droit de passage peut exister pour un usage réduit voir exceptionnel.

qu'en pense votre syndic ?

salutations

02/02/2021 15:08

Bonjour,

Nous vous remercions pour votre réponse intéressante.

En fait, nous sommes notre propre syndic avec l'aide d'une plate-forme. Nous nous entendons tous bien et la proposition devrait être rejetée.

Dans le cas présent, la servitude de droit de passage serait exceptionnelle. (issue de secours). Et le projet sera présenté via un architecte vraisemblablement.

La législation demeure floue sur certains points et même notre assistance juridique de la plate-forme ne donne pas des réponses précises sur certains points.

Les derniers points à soulever sont :

- Quelle majorité pour le vote d'une telle résolution ?. (majorité absolue, majorité des 2/3). Cela dépend de l'utilité de la servitude..

- Dans la mesure où les travaux vont concerner une entrée d'immeuble privée ; que le magasin n'a pas de tantième dans cette partie. Est-on obligé de rédiger un nouveau règlement de copropriété ?

Et s'il n'y a pas rédaction d'un nouveau RC, le magasin qui n'a pas de tantième pour l'entrée privée, a-t-il le droit de voter ou non cette résolution spécifique ?

Si un contributeur connait la réponse, qu'il n'hésite à nous aider.



Merci d'avance à tous,





02/02/2021 18:42

Bonsoir,

Vous avez la réponse dans ce lien !

Que vous pouvez compléter par certains articles de la loi du 10 juillet 1965...

Article 24 :


I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;


Article 41-11 :


En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu'elle désigne un nouveau syndic ou qu'elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.


Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

02/02/2021 21:28

Bonjour,

Le propriétaire du local commercial demande l'autorisation d'ouvrir une porte de secours dans le mur séparant son local et le hall d'entrée de l'immeuble.

Il s'agit d'une demande prévue au b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est accordée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, comme prévu à l'article 25-1, à l'issue d'un second vote à la majorité des présents, représentés ou votant par correspondance si elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier scrutin.

L'assemblée peut bien sûr poser des conditions telle celle d'un contrôle par un architecte. Si le projet présente un danger pour la structure de l'immeuble, un refus est légitime.

Il n'y a pas de servitude d'un lot sur les parties communes en copropriété. L'ouverture d'un accès du local commercial sur le hall, qui est partie commune, ne crée pas de servitude et ne peut donner lieu à augmentation de la quote-part des charges d'entretien et de conservation de l'immeuble afférentes au local commercial. Le propriétaire de ce local possède, comme tous les autres copropriétaires, une quote-part de propriété des parties communes dont le hall d'entrée. Cela fait fréquemment l'objet de litiges avec les commerçants du rez-de-chaussée lors de travaux de rénovation de l'entrée de l'immeuble et de la cage d'escalier mais la jurisprudence est bien établie : tous les copropriétaires doivent participer aux frais d'entretien, même les commerçants qui n'utilisent que leur accès privatif.

Le copropriétaire qui demande une autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes participe au vote puisque'il possède, comme les autres copropriétaires, une part de propriété sur les parties communes.

Si vous craignez des abus à l'avenir, vous pouvez conditionner l'autorisation à l'acception par son bénéficiaire d'une restriction d'usage de l'accès créé à celui de sortie de secours qui peut faire l'objet d'une nouvelle clause à insérer dans le règlement de copropriété. Cette modification du règlement de copropriété étant annexe à l'autorisation de travaux, elle ne nécessite pas un vote à la majorité de l'article 26.

Un refus de l'assemblée pourrait être contesté en justice par le demandeur avec une forte chance d'obtenir gain de cause.

03/02/2021 10:23

Reprise assez fidèle (mot pour mot) du contenu du lien donné, en particulier sur l'article 25b et de possibles restrictions.

En revanche pas de remarque sur le fait que le l'on a à faire à une étude du 10 novembre 2016 concernant un jugement en appel, à la date du 9 novembre 2016, faisant suite à un premier jugement, lui-même objet d'une assignation qui doit être antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui a modifié, par son article 59, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (24.II.a et 24.II.b reproduits après la citation du lien).

L'ouverture d'une issue de secours correspond bien à des travaux nécessaires à la sécurité physique des occupants, que sont les clients et le personnel d'un local commercial, rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et règlementaires ; alors que l'article 24 antérieur était rédigé comme suit :


Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.


Il me semblait que l'antériorité, évidente, des faits méritait ce rappel de l'évolution de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

03/02/2021 14:42

A nouveau une attaque personnelle de Beatles à mon encontre. C’est systématique et inacceptable.

C’est d’autant plus inacceptable que :

1. L’accusation de plagiat n’est pas fondée. J’ai pris grand soin de ne pas reprendre un seul mot ni de l’intervention de Beatles ni du billet de Me Neu-Janicky vers lequel Beatles donne un lien et de ne commenter ni l’intervention de Beatles ni le billet de Me Neu-Janicky.

2. Ce que publie Me Neu-Janicky n’appartient pas à Beatles mais Me Neu-Janicky.

L’intérêt de l’arrêt de la CA d’appel de Paris commenté par Me Neu-Janicky est l’interprétation donnée au quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 : il peut être appliqué à des travaux d’amélioration qui ne profitent qu’à un seul copropriétaire, en l’espèce la création d’une issue de secours d’un local commercial. Incidemment, confirmation est donnée que l’autorisation demandée se vote à la majorité de l’article 25 puisque l’article 30 se rapporte à l’article 25.

En effet cette demande d’autorisation est prévue à l’article 25 et non à l’article 24 et elle se vote à la majorité prévue à l’article 25 ou, le cas échéant, à l’article 25-1.

Elle n’entre pas dans le champ de l’article 24. Notamment le a) de cet article ne vise que des travaux entrepris par le syndicat et non par par un ou plusieurs copropriétaires, idem pour le b) qui ne vise que des obligations notifiées au syndicat.

Il est sans aucun intérêt de rechercher quel était le texte de la loi en vigueur dans le passé. La question soumise au vote des copropriétaires étant actuel, on n'a à se préoccucper que du texte en vigueur actuellement.

Le président de séance peut être confronté à un dilemme dans l’hypothèse où le nombre de voix favorables à l’autorisation a atteint la majorité de l’article 24 sans atteindre celle de la majorité de l’article 25-1. En toute rigueur, il doit proclamer que l’autorisation a été refusée. Mais ce faisant, il peut redouter une contestation du demandeur avec un certain risque que le juge donne gain de cause à ce dernier. Aussi, afin d’éviter ce risque, peut-il être tenté de proclamer l’autorisation accordée au risque cette fois qu’un copropriétaire ne conteste. Si personne ne conteste, à l’issue du délai de deux mois, l’autorisation donnée par l’assemblée, même à une majorité insuffisante, ne serait plus contestable.

Si la création d’une sortie de secours est une obligation pour le commerçant exploitant le local, le syndicat aurait tort de refuser l’autorisation. Si ce n’est pas une obligation, il faut peser les intérêts et inconvénients réciproques afin d’évaluer si un refus d’autorisation serait légitime ou, au contraire, constituerait un abus de droit.

Dans les grandes lignes, les obligations en matière de sécurité qui s’appliquent à un local commercial sont résumées ci-après

Une boutique située au rez-de-chaussée destinée à recevoir moins de 200 personnes est un ERP de catégorie 5 et de type M. Ce nombre de personnes est déterminé par la surface accessible au public : 3 personnes par m².

Le respect des règles de sécurité applicables aux ERP est contrôlé par la Commission Consultative Départementale de Sécurité et d'Accessibilité (CCDSA) ou par la commission municipale si elle existe.

L’ouverture d’une boutique de catégorie 5 ne nécessite aucune visite préalable de la commission de sécurité mais elle peut être consultée par l'intéressé s'il l'estime utile.

Le règlement de sécurité contre l’incendie impose :

- pour les établissements recevant moins de vingt personnes (moins de 60 m²) un seul dégagement d’une largeur minimale de 90 cm,
- pour les établissements recevant de 20 à 50 personnes (de 60 à 150 m²), un seul dégagement large d’au moins 1,40 m ou un dégagement de largeur minimale de 90 cm complété par un second de largeur minimale de 60 cm.

Il n’est donc pas certain à première vue que l’ouverture d’une issue de secours soit une obligation.

Il y aurait lieu à demander au copropriétaire demandeur de justifier du sérieux de sa demande.

03/02/2021 16:36

Arrêtez votre paranoïa de l'attaque permanente pour toute remarque qui ne va pas dans votre sens !

Je constate que, si vous reprenez par une habile tournure le contenu du lien, vous n'avez pas saisi le pourquoi de la référence à la nouvelle version de l'article 24.

En fait d'un lien parfaitement compatible avec l'objet de la question, très explicite et concis grâce à un exemple, et une remarque qui s'impose à cause de l'antériorité des faits, vous en faites un développement délayé dans lequel l'on risque de s'égarer.

Je répète : je ne fais que constater en fonction du sens que j'ai voulu donner à mon intervention initiale.
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