copropriété - prescription acquisitive

Publié le Vu 374 fois 3 Par claudinet
02/02/2019 14:54

Bonjour,

Il y a plus de 30 ans ,j'ai hérité d'un petit immeuble de 4 appartements, en copropriété depuis 1926 avec le voisin qui n'y possède qu'une cuisine en copropriété (et 50/1000 ème de parties communes).Un réglement de copropriété symbolique a été créé en 1965. L'entente est totale et le syndic + assemblées générales inexistants !

J'ai remplacé un petit toit de ce immeuble en 1988 ("partie commune" qui s'écroulait) et j'ai du coup 1)agrandi ma terrasse(" partie commune avec jouissance exclusive") et 2) j'ai construit une nouvelle chambre sur cette terrasse (en me servant -partiellement- de la surface de cet ancien toit démoli.)J'ai donc accaparé une "partie commune" (sans m'en rendre compte...!). Actuellement, désirant vendre les appartements, un géomètre a fait le plan des nouveaux lots,millièmes etc..et j'établi un projet de nouveau réglement de propriété.Je désire faire valoir la prescription acquisitive de cette surface.

Puis-je simplement faire mention de cette usucapion dans le réglement de copropriété (comme fait établi )et faire ensuite approuver ce réglement par l'assemblée générale ?.Les 2 notaires consultés sont assez réticents quand je leur parle de "notoriété acquisitive" ...En vous remerciant vivement.

04/02/2019 08:14

Bonjour,

Questions délicates.

- "Les 2 notaires consultés sont assez réticents quand je leur parle de "notoriété acquisitive".

Dresser un acte de notoriété acquisitive, permettant de constater que les caractères de la possession utile sont bien remplis, n’est pas obligatoire. Mais sa finalité étant purement probatoire cet acte peut être très utile dans votre cas comme constitutif d’une preuve de l’accomplissement de la prescription acquisitive.

Tout en sachant qu’un tel acte est purement déclaratif et non créateur de droits et qu’un Tribunal, si la résolution proposée lors de votre AG était rejetée et contestée, peut l’écarter estimant que les conditions de cette prescription acquisitive ne sont pas réunies. Les conditions à la notoriété acquisitive sont visés sont les articles 2261 et 2272 du Code Civil. Les conditions à réunir :

1) des témoignages d’au moins deux déclarants, dignes de foi, ayant connaissance de la réunion des conditions qui vous ont permis de vous prévaloir de la prescription, et qui en attestent.

2) témoignages appuyés par des pièces telles qu’un extrait de la matrice cadastrale à votre nom, rôles des impôts fonciers acquittés, baux éventuellement consentis. Il faut donc justifier de la réalité de la possession par des actes matériels.

Pouvez vous réunir des témoins et de tels actes ? A défaut, cela peut expliquer les réticences des Notaires.

- "Puis-je simplement faire mention de cette usucapion dans le règlement de copropriété (comme fait établi) et faire ensuite approuver ce règlement par l'assemblée générale ?."

C’est un minimum. Je m’explique. Faire voter une résolution telle qu’elle sans donner d’explication préalable lors d’une AG c’est un peu court. Il faudra nécessairement faire état de la Prescription acquisitive ou usucapion trentenaire de droit commun. Cela nécessite dans votre résolution de faire un rappel ou un historique avant de passer au vote.

L’assemblée se bornera, si votre dossier est solide, à constater le jeu de la prescription et à approuver le projet de modification des documents de la copropriété, les copropriétaires n’ayant pas à consentir à l’aliénation de la partie commune considérée.

Donc :

-Approbation du règlement de copropriété

-Majorité nécessaire : Article 26 (la majorité des membres du syndicat des -copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix)

-Rappel ou Historique ou préambule

-Projet de résolution

PS -Article 26 b : La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriétédans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

SK

04/02/2019 14:57

Bonjour,

Il serait plus opportun de ne pas passer par une décision de justice aléatoire et de vous céder la partie commune.


Article 16 de la loi du 10 juillet 1965

Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.


Donc article 26.

En fait vous ne serez pas propriétaire du sol acquis mais d'un volume à délimiter (toiture, mur, fondations à vos frais). qui serait un droit de superficie sur un terrain encombré (moindre coût).

Faites cette proposition à vos notaires.

Cdt.

13/02/2019 09:41

Bonjour,

Un grand merci pour vos deux réponses.

En réalité, vous me dites de proposer aux notaires une copropriété "en volume" ?

Je leur ai parlé et ils me répondent que cette solution ne peut s'ammiquer dans mon cas d'espèce.

Quant àla solution usucapion,elle a peu de chance d'être rejetée par l'AG:

1)mon unique copropriétaire actuel a été mon premier locataire (début 1989) de l'appartement le plus transformé: j'ai retrouvé le bail et l'état des lieux décrivant tous les travaux réalisés !

2)j'ai des témoins,avis fiscaux et l'attestation de propriété d'un notaire après d"cès de mon père.La preuve de la réalité de lapossession est certaine.

Bien entendu j'expliquerai lors de l'AG l'historique de ces appropriations et travaux.

En vous remerciant et cordialement.

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