Demande de confirmation juridique

Je sollicite votre analyse juridique concernant mon lot privatif (lot n°36) afin de dissiper plusieurs doutes suite à des tensions au sein de notre copropriété.

Voici les éléments de la situation :

1. Caractéristiques du lot n°36 : Il comprend un appartement et un grenier attenant pour une surface au sol totale de 125 m² (dont 62 m² Loi Carrez garantie et 33 m² habitables selon l'acte).

2. Travaux d'aménagement : Des travaux de rénovation et d'isolation ont été réalisés exclusivement à l'intérieur de la partie grenier (partie privative).

3. Contestation de certains copropriétaires : Des voisins remettent en cause notre répartition des tantièmes et menacent de faire intervenir un géomètre ou de contester les clés de répartition des charges (notamment pour les travaux de cage d'escalier).

Pourriez-vous me confirmer par écrit les points suivants :

Stabilité des tantièmes : L'aménagement intérieur d'un lot privatif existant modifie-t-il la grille des tantièmes de copropriété sans vote à l'unanimité de l'AG (article 11 de la loi du 10 juillet 1965) ?

Accès au domicile : La copropriété peut-elle m'imposer la venue d'un géomètre pour remesurer mon lot privatif sans mon accord ?

Refus de paiement des charges : Un copropriétaire peut-il unilatéralement refuser de payer sa quote-part de travaux (ex. cage d'escalier) votée en AG sous prétexte qu'il conteste la grille des tantièmes ?

Je vous remercie par avance pour votre retour éclairé qui me permettra d'aborder la suite sereinement.

Bien cordialement, Dernière modification : 27/09/2026 - par Ad_Cathy_Lex Superviseur

bonjour,

vos travaux dans votre grenier augmentent-ils la surface habitable ?

si vos travaux n'impactent aucune partie commune, comme le percement d'un mur partie commune, vous n'aviez pas besoin de l'autorisation de votre A.G.

quels sont les travaux dans la cage d'escalier qui est une partie commune ?

quels sont les arguments des copropriétaires qui demandent une augmentation de vos tantièmes ?

un copropriétaire doit payer ses charges de copropriété, il ne peut pas décider unilatéralement de ne plus les payer. En cas de non paiement de ses charges, le syndic doit mettre en demeure immédiatement le copropriétaire concerné de payer ses charges.

Salutations

Je vous remercie pour votre retour clair. Voici les précisions demandées :

1. Surface habitable et Carrez : Les travaux d'isolation et d'aménagement augmentent la surface habitable du grenier, mais ne modifient pas la surface Loi Carrez (62 m²) ni l'emprise au sol totale (125 m²), qui avaient été mesurées et validées par le géomètre lors de notre achat. Ce grenier fait déjà partie intégrante de notre lot privatif (lot n°36) selon l'État Descriptif de Division.

2. Impact sur les parties communes : Les travaux se déroulent strictement à l'intérieur du volume privatif (isolation, cloisons) sans toucher à la charpente, au toit ni aux murs porteurs. Aucune partie commune n'est impactée.

3. Travaux de cage d'escalier : Il s'agit de travaux de rénovation et peinture de la cage d'escalier commune.

4. Arguments des copropriétaires : Ils estiment que l'aménagement du grenier devrait entraîner une augmentation de nos tantièmes pour nous faire payer une plus grande quote-part de charges.

Bonjour,
Oui, nous avons effectivement ouvert des Velux et créé une terrasse tropézienne sur le toit. 
Cependant, l'ensemble de ces travaux a été dûment validé et autorisé :
Autorisations de la copropriété : Votées et approuvées en Assemblée Générale à l'époque. 
Autorisations administratives : Déclarations / permis accordés par la Mairie et purgés de tout recours. 
Pour les arrivées et écoulements d'eau, tout a été raccordé dans les règles de l'art sans impacter le fonctionnement des parties communes. 
Le problème vient uniquement du fait qu'un nouveau copropriétaire est arrivé récemment et estime qu'il faudrait maintenant changer et augmenter nos tantièmes en raison de cet aménagement.

Vous auriez dû donner ces informations dès le début qui confirment que le nouveau copropriétaire a absolument raison au vu de la dérogation prévue au premier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

La modification des tantièmes de répartition des charges doit être votée à la même majorité à laquelle ont été autorisés les travaux.

Dans ma première intervention j'aurais dû différencier les tantièmes de charges (premier alinéa de l'article 10) et les tantièmes généraux ou quote-part (deuxième alinéa de l'article 10).

L'on est pas dans le cas de cette jurisprudence (Cass. 3e Civ., 28 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.921).

Merci pour ces précisions jurimétriques.

Cependant, il convient de préciser un point capital : l'autorisation des travaux en AG a été votée il y a plusieurs années, et la résolution d'AG validant les travaux n'a prévu aucune modification corrélative de la grille des charges.
À ma connaissance :
1. La dérogation du premier alinéa de l'article 11 s'applique concomitamment au vote des travaux par l'Assemblée Générale. Dès lors que l'AG a autorisé les travaux sans voter de nouvelle répartition des charges, cette décision est devenue définitive et irrévocable à l'expiration du délai de contestation de 2 mois (art. 42 de la loi de 1965).
2. Un nouveau copropriétaire arrivé des années plus tard peut-il contester rétroactivement une autorisation d'AG devenue définitive et exiger un nouveau calcul des charges sans repasser par la règle de l'unanimité ?
Il me semble que la jurisprudence interdit toute révision a posteriori des charges si celle-ci n'a pas été actée lors de l'assemblée ayant autorisé les travaux.

À moins d'en apporter la preuve par une jurisprudence contraire et comme l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :


... la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.


« peut » et non pas « doit » ou « ne peut être décidé que » et dans la loi, à moins d'une mauvaise lecture de ma part, il n'existe pas de forclusion pour un oubli.

Lapsus de ma part concernant la jurisprudence cité dans ma précédente intervention elle s'appliquerait bien à votre cas :


Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;

Je pense que vous avez très mal interprété le premier attendu, sur le premier moyen, pris en sa première branche :


Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;


Ainsi que le premier attendu, sur le premier moyen pris en sa deuxième branche :


Vu les articles 10, alinéa 1er , et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;


À tout moment signifiant, au vu l'article 43, qu'il n'existe aucune prescription pour modifier les tantièmes permettant de calculer les charges générales (alinéa 2 de l'article 10) ainsi que ceux permettant de calculer les charges d'entretien (alinéa 1er de l'article 10) que permet, en cas de travaux, exécutés dans les parties privatives et touchant aux parties communes, autorisés par une AG.

Il n'a jamais été donné l'autorisation de modifier les tantièmes puisqu'aucune demande d'autorisation n'a été faite ; vous semblez comme beaucoup faire un amalgame qui consiste à dire que la demande de travaux dans les parties privatives et touchant aux parties communes inclut la modification des tantièmes ; la modification des tantièmes n'est qu'une possibilité devant faire l'objet d'une demande particulière.

Exemple très simple : Dans l'ordre du jour ne figure pas la modification des tantièmes et qu'un copropriétaire dénonce l'oubli ; au vu de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 elle ne peut pas être ajoutée à l'ordre du jour bien que l'AG soit consciente de cet oubli mais qu'il faille le faire et demande qu'elle soit inscritye à la prochaine AG. Que fait-on ?

D'après vous c'est rapé pour voter à la même majorité que pour les travaux ; lors d'une AG postérieure il faudra voter obligatoirement à l'unanimité.

Donc un syndic mal intentionné peut oublier volontairement d'inscrire la demande d'autorisation de modification des tantièmes, alors qu'il sait très bien que ce soit possible et nécessaire et que personne ne lui en ait fait la demande.

Vous confondez, ou faites un amalgame, avec la suppression du poste du gardien et la vente du logement qui lui était affecté (article 26c de la loi du 10 juillet 1965) :


c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.


L'article 11 n'impose pas que la décision de modifier les tantièmes, conséquence de travaux autorisés par l'AG, soit inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale. :


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

Merci pour ces précisions
Au-delà de la valeur d'usage, ma question juridique est précise :
Dès lors que la surface au sol (120 m²) et la consistance du lot faisaient déjà partie du lot d'origine, le seul fait d'isoler et d'aménager l'intérieur du grenier modifie-t-il juridiquement nos tantièmes?

@yapasdequoi, au vu des interventions, « trolls » ne méritait pas le pluriel, mais simplement le singulier ; en revanche, je suis d'accord sur le fait qu'un juge pourrait donner tort à @Justine 1998.

Pour la jurisprudence l'on ne peut pas fixer de délai pour se mettre en conformité avec une nécessité prévue par la loi.

Ce « principe » est le fruit de la mise en conformité des statuts des ASL avec l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret 2006-504 du 3 mars 2006.

Dans sa version initiale l'article 60 de l'ordonnance 2004-632 disposait que les ASL constituées préalablement à cette dernière avaient deux ans à la date de la parution au JO du décret 2006-504 pour se mettre en conformité ; ce qui signifiait qu'elles perdaient leurs droits au 5 mars 2008 ; ce qui a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation qui a appliqué strictement l'article précité (Cass. 3e Civ., 5 juillet 2011, pourvoi n° 10-15.374) ; mais suite à une demande de QPC (non-lieu) et au vu de l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, de l'article 23-2 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel, la Cour de cassation a opéré un revirement (Cass. 3e Civ., 13 février 2014, pourvoi n° 13-22.383) en décidant que les ASL : « ont la possibilité de recouvrer leur droit d'ester en justice en accomplissant, même après l'expiration du délai prévu par l'article 60, les mesures de publicité prévues par l'article 8 de ladite ordonnance » ; ce qui a eu pour conséquence que l'article 59 de la loi ALUR du 24 mars 2014 à modifié l'article 60 de l'ordonnance 2004-632 en ajoutant un troisième alinéa au I ; le problème ne se posait pas pour les ASA et ASCO puisque si passé le délai les statuts n'avaient pas été mis en conformité « l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires. » ; ce revirement étant confirmé par un arrêt postérieur (Cass. 3e Civ., 19 mai 2015, pourvoi n° 14-11.197).

Donc il serait très étonnant que la justice annule une modification de tantièmes, rendue nécessaire au vu du premier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, postérieurement à la décision d'autoriser les travaux.

En cas de « litige » le premier alinéa de l'article 11 et le « c » de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 devraient subir le même sort que l'article 60 de l'ordonnance 2004-632.

« Pour rappel, mon cas concerne une copropriété classique (Loi de 1965) et la structure exacte de mon lot est la suivante :
1. Lot d'origine préexistant : Le lot 36 a été acheté avec une emprise au sol totale de 120 m², englobant dès l'origine l'appartement et le grenier privatif. 
2. Tantièmes inchangés : Les millièmes appliqués par le géomètre lors de la création de la copropriété prenaient déjà en compte l'ensemble de cette emprise de 120 m² au sol (avec la pondération d'origine).
3. Travaux privatifs : Il s'agit uniquement de l'isolation/aménagement intérieur de ce grenier privatif existant, sans aucune annexion de partie commune ni modification de l'emprise au sol d'origine.
4. Autorisations d'AG purgées : Les Velux et la terrasse ont été régulièrement autorisés en AG et en Mairie il y a des années, sans vote de modification de la grille des charges, décision aujourd'hui définitive (art. 42).
Ma question ne porte pas sur la création d'un nouveau lot ou une extension sur partie commune, mais strictement sur ceci :
L'aménagement intérieur d'un espace privatif préexistant (déjà comptabilisé dans l'emprise au sol du lot) permet-il à la copropriété d'imposer un recalcul des tantièmes sans un vote à l'unanimité (art. 11) ? »

Bonsoir,

le co pro contestataire devra prendre un avocat .Dans ce genre d'affaire ,c'est environ 5000€ d'avance pour qu'un avocat spécialisé prenne l'affaire.Il faudra également que le demandeur demande la nomination d'un géomètre expert judiciaire à ses frais avancés.

De quoi dissuader le co pro d'agir en justice contre une décision d'AG .Une telle action en justice peut durer plusieurs années ,pour un résultat final très aléatoire .

Cordialement

Pourquoi commencer par prendre un avocat alors qu'il suffit qu'il fasse inscrire à l'ODJ, de la prochaine AG, une résolution pour une augmentation nécessaire des tantièmes d'un lot suite à des travaux accordés en AG ; ce n'est que si cette augmentation est refusée qu'il pourra à tout moment saisir un juge.

Je réitère mon intervention supprimée qui faisait suite à celle de @Lingénu, le 27/09/2026 à 11:35 et à laquelle je répondais que c'était une appréciation personnelle inventée contraire aux textes ; dérive constatée lorsque l'on voudrait à tout prix lire quelque chose qui n'est pas écrit.

Je rappellerais donc le dernier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 13 du décret du 17 mars 1967 :


Article 42 de la loi :

S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.

Article 13 du décret :

L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.


Dans le cas présent il n'y a jamais eu de décision puisque pas de question inscrite dans un ordre du jour et rien n'oblige, légalement, que la question des tantièmes soit inscrite au même ordre du jour que les travaux..