Demande de confirmation juridique

Je sollicite votre analyse juridique concernant mon lot privatif (lot n°36) afin de dissiper plusieurs doutes suite à des tensions au sein de notre copropriété.



Voici les éléments de la situation :



1. Caractéristiques du lot n°36 : Il comprend un appartement et un grenier attenant pour une surface au sol totale de 125 m² (dont 62 m² Loi Carrez garantie et 33 m² habitables selon l'acte).



2. Travaux d'aménagement : Des travaux de rénovation et d'isolation ont été réalisés exclusivement à l'intérieur de la partie grenier (partie privative).



3. Contestation de certains copropriétaires : Des voisins remettent en cause notre répartition des tantièmes et menacent de faire intervenir un géomètre ou de contester les clés de répartition des charges (notamment pour les travaux de cage d'escalier).



Pourriez-vous me confirmer par écrit les points suivants :



Stabilité des tantièmes : L'aménagement intérieur d'un lot privatif existant modifie-t-il la grille des tantièmes de copropriété sans vote à l'unanimité de l'AG (article 11 de la loi du 10 juillet 1965) ?



Accès au domicile : La copropriété peut-elle m'imposer la venue d'un géomètre pour remesurer mon lot privatif sans mon accord ?



Refus de paiement des charges : Un copropriétaire peut-il unilatéralement refuser de payer sa quote-part de travaux (ex. cage d'escalier) votée en AG sous prétexte qu'il conteste la grille des tantièmes ?



Je vous remercie par avance pour votre retour éclairé qui me permettra d'aborder la suite sereinement.



Bien cordialement,

bonjour,

vos travaux dans votre grenier augmentent-ils la surface habitable ?

si vos travaux n'impactent aucune partie commune, comme le percement d'un mur partie commune, vous n'aviez pas besoin de l'autorisation de votre A.G.

quels sont les travaux dans la cage d'escalier qui est une partie commune ?

quels sont les arguments des copropriétaires qui demandent une augmentation de vos tantièmes ?

un copropriétaire doit payer ses charges de copropriété, il ne peut pas décider unilatéralement de ne plus les payer. En cas de non paiement de ses charges, le syndic doit mettre en demeure immédiatement le copropriétaire concerné de payer ses charges.

Salutations

Je vous remercie pour votre retour clair. Voici les précisions demandées :

1. Surface habitable et Carrez : Les travaux d'isolation et d'aménagement augmentent la surface habitable du grenier, mais ne modifient pas la surface Loi Carrez (62 m²) ni l'emprise au sol totale (125 m²), qui avaient été mesurées et validées par le géomètre lors de notre achat. Ce grenier fait déjà partie intégrante de notre lot privatif (lot n°36) selon l'État Descriptif de Division.

2. Impact sur les parties communes : Les travaux se déroulent strictement à l'intérieur du volume privatif (isolation, cloisons) sans toucher à la charpente, au toit ni aux murs porteurs. Aucune partie commune n'est impactée.

3. Travaux de cage d'escalier : Il s'agit de travaux de rénovation et peinture de la cage d'escalier commune.

4. Arguments des copropriétaires : Ils estiment que l'aménagement du grenier devrait entraîner une augmentation de nos tantièmes pour nous faire payer une plus grande quote-part de charges.

Bonjour,

Article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :


Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.


Premier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 :


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.


Les tantièmes sont immuables sauf en cas d'un vote unanime ou losque des travaux ou des actes d'acquisiton ou de disposition ont été décidés par l'assemblée générale (ce qui n'est pas votre cas) ; donc unanimité impossible à obtenir puisque vous voteriez contre.

En fait vous êtes confronté à une sorte de jalousie.

Cdt.

En aménageant ce grenier, vous n'avez pas modifié les arrivées ou écoulement d'eaux? pas ouvert une fenêtre? un velux ? Tout est vraiment à l'intérieur ?

Bonjour,
Oui, nous avons effectivement ouvert des Velux et créé une terrasse tropézienne sur le toit. 
Cependant, l'ensemble de ces travaux a été dûment validé et autorisé :
Autorisations de la copropriété : Votées et approuvées en Assemblée Générale à l'époque. 
Autorisations administratives : Déclarations / permis accordés par la Mairie et purgés de tout recours. 
Pour les arrivées et écoulements d'eau, tout a été raccordé dans les règles de l'art sans impacter le fonctionnement des parties communes. 
Le problème vient uniquement du fait qu'un nouveau copropriétaire est arrivé récemment et estime qu'il faudrait maintenant changer et augmenter nos tantièmes en raison de cet aménagement.

Vous auriez dû donner ces informations dès le début qui confirment que le nouveau copropriétaire a absolument raison au vu de la dérogation prévue au premier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

La modification des tantièmes de répartition des charges doit être votée à la même majorité à laquelle ont été autorisés les travaux.

Dans ma première intervention j'aurais dû différencier les tantièmes de charges (premier alinéa de l'article 10) et les tantièmes généraux ou quote-part (deuxième alinéa de l'article 10).

L'on est pas dans le cas de cette jurisprudence (Cass. 3e Civ., 28 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.921).

Merci pour ces précisions jurimétriques.

Cependant, il convient de préciser un point capital : l'autorisation des travaux en AG a été votée il y a plusieurs années, et la résolution d'AG validant les travaux n'a prévu aucune modification corrélative de la grille des charges.
À ma connaissance :
1. La dérogation du premier alinéa de l'article 11 s'applique concomitamment au vote des travaux par l'Assemblée Générale. Dès lors que l'AG a autorisé les travaux sans voter de nouvelle répartition des charges, cette décision est devenue définitive et irrévocable à l'expiration du délai de contestation de 2 mois (art. 42 de la loi de 1965).
2. Un nouveau copropriétaire arrivé des années plus tard peut-il contester rétroactivement une autorisation d'AG devenue définitive et exiger un nouveau calcul des charges sans repasser par la règle de l'unanimité ?
Il me semble que la jurisprudence interdit toute révision a posteriori des charges si celle-ci n'a pas été actée lors de l'assemblée ayant autorisé les travaux.

Bonjour,

Stabilité des tantièmes

Les quotes-parts de charges communes sont inscrites dans le règlement de copropriété et les copropriétaires doivent s’y conformer.

Si des copropriétaires contestent la répartition des charges, ils peuvent soit proposer à l’assemblée générale de la modifier soit demander une décision de justice. Une modification par l’assemblée exige l’unanimité comme en dispose l’article 11. Vous êtes donc en mesure de bloquer une décision de l'assemblée générale.

Il est possible que l’aménagement du grenier et son isolation modifient la destination de votre lot de copropriété et la valeur relative de votre lot par rapport à celle des autres lots auquel cas la contestation de certains copropriétaires pourrait être justifiée. Mais l’assemblée générale ne peut y faire droit qu’à l’unanimité. Car l’autorisation donnée à l'aménagementdes combles n’avait pas été donnée sous condition d’une modification de la répartition des charges. Or une autorisation qui a été donné n ‘est ni révocable ni modifiable et faire voter maintenant à la majorité requise pour l’autorisation n’est plus possible. Le nouveau copropriétaire n’a donc maintenant que deux possibilités, soit l’obtention d’une décision prise par l’assemblée à l‘unanimité soit une décision judiciaire qu’il pourrait peut-être obtenir après avoir assigné en justice le syndicat des copropriétaires.

La modification des quotes-parts de charges communes n’aurait pas d’incidence sur les quotes-parts de parties communes qui déterminent le nombre de voix en assemblée générale.

Accès au domicile

Il ne peut vous être imposé un accès à votre domicile que pour la réalisation de travaux : article 9. A moins qu’une décision judiciaire ne vous y oblige, vous êtes en droit de refuser l’accès à vos parties privatives pour d’autres raisons que celle de travaux.

Refus de paiement des charges

On ne peut refuser de payer les charges ou provisions pour charges régulièrement décidées par l’assemblée générale et non contestées.

Si la répartition des charges est modifiée judiciairement, c’est rarement à titre rétroactif. Il y a donc peu de chances de pouvoir légitimer un refus de paiement avant le prononcé d’une décision de justice.
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À moins d'en apporter la preuve par une jurisprudence contraire et comme l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :


... la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.


« peut » et non pas « doit » ou « ne peut être décidé que » et dans la loi, à moins d'une mauvaise lecture de ma part, il n'existe pas de forclusion pour un oubli.

Lapsus de ma part concernant la jurisprudence cité dans ma précédente intervention elle s'appliquerait bien à votre cas :


Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;

Bonjour,



1. Tantièmes. Des travaux réalisés à l'intérieur de votre lot ne modifient pas la grille : seuls une décision de l'AG ou un jugement le peuvent. Modifier la répartition exige en principe l'unanimité (art. 11 de la loi du 10 juillet 1965).



Deux nuances :







Le changement d'usage. Si le grenier est devenu habitable, l'AG peut modifier à la majorité de l'article 25 la répartition des charges de services et d'équipements (art. 25 f). L'escalier en fait souvent partie.






L'action en justice. Un copropriétaire peut demander au juge de réviser la répartition si l'écart dépasse un quart (art. 12). Il doit agir dans les cinq ans de la publication du règlement, ou dans les deux ans de la première vente d'un lot qui suit cette publication. Il peut aussi contester une clause de répartition contraire à l'article 10 (art. 43).






2. Géomètre. Personne ne peut entrer chez vous sans votre accord. Seul un juge peut l'imposer, en ordonnant une expertise. Un refus systématique serait toutefois mal perçu dans ce cadre.



3. Refus de payer. Non. Tant qu'une résolution d'AG n'a pas été annulée (contestation dans les deux mois, art. 42) et qu'aucun jugement n'a modifié la grille, les charges votées doivent être payées selon la répartition en vigueur. Le syndic peut en poursuivre le recouvrement, et une révision éventuelle ne vaut en principe que pour l'avenir.



Un point à vérifier de votre côté : si les travaux ont touché la toiture, la charpente, des fenêtres de toit ou des réseaux communs, une autorisation d'AG était nécessaire (art. 25 b). Ce serait le véritable angle d'attaque de vos voisins.



Maître Marie Cayette, avocate en droit immobilier

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Marie Cayette

Selarl 544

Avocat en droit Immobilier

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Nous sommes d’accord. Pour ce qui concerne les équipements ou services communs la majorité de l’article 25 f peut suffire en raison du changement d’usage mais pour les charges d’administration ou de conservation, l'unanimité est exigée.


peut » et non pas « doit » ou « ne peut être décidé que » et dans la loi, à moins d'une mauvaise lecture de ma part, il n'existe pas de forclusion pour un oubli.

Très mauvaise lecture de votre part. Ce n’est pas une question de forclusion mais de nature juridique d’une autorisation. Quand elle est donnée, elle est donnée. On ne la modifie plus a posteriori. Donc le vote à la majorité de l’article 25 est exclu. C'est l’unanimité. On est dans le cas de l'arrêt de la cour de cassation du 28 janvier 2016, 14-26.921.
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Je pense que vous avez très mal interprété le premier attendu, sur le premier moyen, pris en sa première branche :


Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;


Ainsi que le premier attendu, sur le premier moyen pris en sa deuxième branche :


Vu les articles 10, alinéa 1er , et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;


À tout moment signifiant, au vu l'article 43, qu'il n'existe aucune prescription pour modifier les tantièmes permettant de calculer les charges générales (alinéa 2 de l'article 10) ainsi que ceux permettant de calculer les charges d'entretien (alinéa 1er de l'article 10) que permet, en cas de travaux, exécutés dans les parties privatives et touchant aux parties communes, autorisés par une AG.

Il n'a jamais été donné l'autorisation de modifier les tantième puisqu'aucune demande d'autorisation n'a été faite ; vous sembler comme beaucoup faire un amalgame qui consiste à dire que la demande de travaux dans les parties privatives et touchant aux parties communes inclut la modification des tantièmes ; la modification des tantièmes n'est qu'une possibilité devant faire l'objet d'une demande particulière.

Exemple très simple : Dans l'ordre du jour ne figure pas la modification des tantièmes et qu'un copropriétaire dénonce l'oubli ; au vu de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 elle ne peut pas être ajoutée à l'ordre du jour bien que l'AG soit consciente de cet oubli mais qu'il faille le faire et demande qu'elle soit inscritye à la prochaine AG. Que fait-on ?

D'après vous c'est rapé pour voter à la même majorité que pour les travaux ; lors d'une AG postérieure il faudra voter obligatoirement à l'unanimité.

Donc un syndic mal intentionné peut oublier volontairement d'inscrire la demande d'autorisation de modification des tantièmes, alors qu'il sait très bien que ce soit possible et nécessaire et que personne ne lui en ait fait la demande.

Vous confondez, ou faites un amalgame, avec la suppression du poste du gardien et la vente du logement qui lui était affecté (article 26c de la loi du 10 juillet 1965) :


c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.


L'article 11 n'impose pas que la décision de modifier les tantièmes, conséquence de travaux autorisé par l'AG, soit inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale. :


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

STOP.
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