determination des tantiemes pour calcul de charges

Publié le 08/04/2020 Vu 959 fois 19 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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05/03/2020 09:54

Bonjour,

est ce que un metre carre de jardin privatif peut representer le meme nombre de tantieme qu un metre carre batit habitable.

idem pour les combles

idem pour des caves

merci de vos reponses

Modérateur

05/03/2020 15:00

bonjour,

Les tantièmes correspondent à la quote-part de partie communes de chaque copropriétaire déterminée par la valeur relative de ses parties privatives par rapport à la valeur de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble.

il est donc possible de trouver le même valeur de tantèmes pour les parties privatives, deux garages identiques peuvent les mêmes tantièmes, des caves identiques également.

salutations

05/03/2020 16:26

un appartement de 150 m2 peut il avoir les meme tantiemes qu un appartement de 50 m2 avec 100 m2 de jardin privatif

Modérateur

05/03/2020 17:46

arithmétiquement cela peut être possible mais difficilement concevable dans une même copropriété.

quand on achète bien dans une copropriété, vous recevez le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division avec les tantièmes de tous les lots privatifs.

07/03/2020 09:36

Bonjour,

le probleme est que des personnes ont utilises des parties de jardin afin de construire d autres on construit sur leur terrasse des parties habitables.

l accord a ete donne en assemblee generale mais le reglement de copropriete n a pas ete modifie et aujourd hui je me plains car les charges pour ces gens n ont pas changes.

aucune evolution des tantiemes. est ce normal ???

je suis mis en minorite car petite copropriete. dois je subir cet etat de fait ou ai je un recours.

Modérateur

07/03/2020 11:59

bonjour,

je suppose que vous êtes en copropriété horizontale.

vous demandez l'inscription à l'ordre du jour de votre prochaine A.G. , la révision des tantièmes suite aux travaux effectués par les copropriétaires.

si l'A.G. refuse, vous pourrez contester cette décision devan tle tribunal judiciaire.

mais auparavant, il serait nécessaire que vous étiez des exemples ou l'état descripif de divisions ne correspond plus à la réalité, il y a un problème fiscal pour les taxes foncières.

salutations

11/03/2020 03:03

Bonjour,

il ne s agit pas d une copropriete horizontale.

des proprietaires ont allienes des parties communes, d autres construit une chambre sur une terrasse et ils considerent ne pas etre oblige de modifier le reglement et donc les tantiemes considerant que la terrasse leurs appartenaient.

d ou ma question un M2 de terrasse ou de jardin peut il etre egal a 1 m2 batit et habitable pour la determination des tantiemes.

merci de vos reponses

salutations

11/03/2020 09:20

Bonjour,

Terrasses et jardins, qui sont des parties communes à jouissance ou usage exclusif, sont des droits accessoires attachés à des lots (appartements) et ne sont pas des parties privatives.

Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.


Cet arrêt de la Cour de cassation vous sera utile : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019603521&fastReqId=1961529343&fastPos=1

Les extentions ne sont donc pas des parties privatives !

Article 5 de la loi du 10 juillet 1965


Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.


Cdt.

06/04/2020 21:05

Bonjour,

je suis desole mais je ne comprends pas votre reponse.

07/04/2020 09:21

Désolé pour vous, malgré les réponses qui vous ont été faites, de pas faire la différence entre une partie privative et une partie commune à jouissance privative, ni comment sont calculés les tantièmes de quote-part (article 5 de la loi cité dans ma précédente réponse).

07/04/2020 11:15

Bonjour,

j ai bien compris la difference entre une partie privative et une partie commune a jouissance privative.

je vous remercie d avoir pris le temps de me repondre

cordialement

07/04/2020 16:37

Bonjour,

En fait, vous voudriez que les montants des charges de copropriété relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes correspondent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot.

La révision des charges de copropriété se décide soit à l'unanimité des copropriétaires soit par décision judiciaire.

La cour de cassation (civ. 3, 28/01/2016, n° 14-26921) a admis que : tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

C'est votre droit. Reste à déterminer s'il est de votre intérêt de vous mettre à dos une majorité de copropriétaires et de dépenser des milliers d'euros dans un procès sans certitude de les récupérer pour une révision du montant de vos charges qui ne sera probablement pas considérable.

Si le juge admet la validité de votre demande dans son principe, il ne fixera la nouvelle répartition des charges qu'après avis d'expert et l'expert, en l'espèce un géomètre-expert, ne sera pas gratuit. C'est généralement le demandeur qui fait l'avance des honoraires d'expert.

07/04/2020 16:48

Bonjour,

oui c exactement ca sauf que j ai admis la nouvelle cle de repartion que nous avons vote lors de la derniere assemblee.

1 an plus tard le proprietaire ayant construit une chambre sur sa terrasse remet en cause le vote et est entrain de retourner la majorite pretextant que "le fait d avoir construit sur sa terrasse qui etait a jouissance exclusive ne change en rien sa quote part", je lui demande de faire trancher ca par un geometre expert a ses frais bien evidemment afin d eclarcir definitivement ce probleme plutot que mettre au vote une resolution sur des bases erronees et d acté le reglement de copropriete.

07/04/2020 17:15

Vous dites d'abord :

l accord a ete donne en assemblee generale mais le reglement de copropriete n a pas ete modifie et aujourd hui je me plains car les charges pour ces gens n ont pas changes.
aucune evolution des tantiemes. est ce normal ???

et ensuite le contraire :

j ai admis la nouvelle cle de repartion que nous avons vote lors de la derniere assemblee.
Il faudrait savoir.

La répartition des charges votée en assemblée devrait faire l'objet d'un acte notarié et d'une publication.

A défaut elle ne sera pas opposable aux nouveaux copropriétaires.

Si elle n'a pas été votée à l'unanimité des copropriétaires, elle est susceptible d'être déclarée judiciairement non écrite.

07/04/2020 17:38


1 an plus tard le proprietaire ayant construit une chambre sur sa terrasse remet en cause le vote et est entrain de retourner la majorite pretextant que "le fait d avoir construit sur sa terrasse qui etait a jouissance exclusive ne change en rien sa quote part", je lui demande de faire trancher ca par un geometre expert a ses frais bien evidemment afin d eclarcir definitivement ce probleme plutot que mettre au vote une resolution sur des bases erronees et d acté le reglement de copropriete.


La remise en cause d'un vote se fait normalement dans le délai de deux mois mentionné à l'article 42.

Le vote des nouvelles répartitions a-t-il été pris à l'unanimité ? Si non, il était contestable par les copropriétaires oppposants dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Peu de chance de succès si contestation au-delà de ce délai et aucune chance si celui qui conteste avait voté favorablement.

Un géomètre ne tranche pas. Trancher est le propre du juge.

07/04/2020 17:52

Vous refusez d'admettre l'évidence qui est dans l'arrêt que je vous livre dans une précédente intervention (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019603521&fastReqId=1961529343&fastPos=1).

Un copropriétaire a construit deux avancées sur une partie commune à jouissance privative !

Ces avancées couvertes donc habitables en tant que pièces ne sont pas des parties privatives et ne peuvent donc pas rentrer dans le calcul de la quote-part donc des tantièmes !

Mieux qu'un géomètre la Cour de cassation (l'arrêt que je cite) a déjà tranché une telle situation !

07/04/2020 18:31

je penses ne pas etre compris donc je ne dois surement pas etre tres clair en meme temps il s agit d une situation ubuesque.

donc en 2018 nous avons vote une nouvelle repartition de charge car deux lots ont allienes des jardins pour y construire des chambres et un troisieme a construit une chambre sur sa terrasse.

tout cela a eu lieu avant mon acquisition. de plus les charges n etaient pas calculees au tantieme mais divise par 8 bien que le reglement de copropriete distrubuait les tantiemes par lot.

j ai le plus petit des lots et ai donc conteste la methode de calcul en demandant que les proprietaires ayant modifier leur lot se charge de regulariser et inscrire les modifications aux reglement de copropriete a leurs frais.

cela m a ete refuse mais nous avons trouve un accord vote en assemblee en 2018.

mais a l assemblee de 2019 un des proprietaires remet en cause le vote et presente un plan de geometre reprenant l ensemble des surfaces sans distinctions entre les partis habitables jar din terrasse debarras et souhaites que les tantiemes soit determines au prorata des metres carres de chacun sans aucune distinction.

voila l objet de ma demande en esperant avoir ete plus explicite

07/04/2020 18:40

dans tous les cas merci pour vos reponses.

07/04/2020 23:28

Une régularisation rigoureuse consisterait à créer trois nouveaux lots de copropriété là où ont été construites les extensions tout en conservant les quotes-parts de charges existantes.

08/04/2020 10:15

Nous en revenons toujours à l'article 5 :


Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.


Puis au 11 :


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.


Donc au 12 :


Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.


Une modifications des charges ne peut se faire que conformémént aux conditions des articles ci-dessus.

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