Existe t-il un plafonnement d'appel de fonds de travaux ou une durée minimum pour gros travaux

Publié le 31/08/2020 Vu 681 fois 18 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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27/08/2020 10:53

Bonjour,

J'aimerais savoir s'il existe un texte régissant les petites copropriétés, texte qui encadre les appels de fonds de travaux pour gros travaux.

Mon syndic souhaitait faire un appel de fonds de travaux de 16.000 € sur 1 an pour refaire la toiture, pour ma quote part cela me fait un fond de travaux à 478 €/mois + frais de syndic à 100 €, ce qui fait une charge mensuel de 578 € pendant 1 an.

Ayant expliqué que sur un salaire de 1800 € cela m'était impossible, le syndic a donc décidé de modifier le montant mais a refusé ma demande de décaler d'un an l'appel de fonds.

Ils sont passés à 10.000 €/sur 1 an puis 6.000 € sur 2 trimestre l'année suivante, rapportés au millième soit pour ma part 359. €.

Ce qui me revient donc à 299 €/mois pour le fonds de travaux et 100 € de frais de syndic soit une charge la première année de 399 €/ mois.

Et la seconde année 359 €/mois de fonds de travaux + 100 € de frais de syndic soit 459 €/mois sur 6 mois.

N'existe pas un cadre qui dit que pour de telles sommes il faut la prévoir un certain temps avant d'exécuter les travaux ou bien un cadre qui dit que l'appel de fond de travaux ne peut pas excéder une certaine somme ?

Il y a 3 copropriétaires dans l'immeuble, dans la même famille le fils qui habite l'immeuble et le père qui est investisseur sur l'un des logements et moi même.

J'espère avoir été claire, pas éviident de trouver les bon mots.

Merci par avance d'avoir porté de l'attention à ma question.

Bien cordialement. Dernière modification : 28/08/2020 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

27/08/2020 21:49

Bonjour
Le syndic applique les décisions de votre A.G
Vous pouviez contester les décisions de votre A.G.
Salutations

27/08/2020 22:28

Nous n'avons pas encore pris de vote, l'AG se tiendra le 21, mais comme le père et le fils sont majoritaires ils ont déjà décidé à l'avance de ce qu'ils veulent délibérer et le syndic m'en a informé en me disant de toutes façons comme vous été minoritaire....

Par contre ils m'ont dit qu'on ne voterait pas la résolution pour la toiture cette année. J'ai donc demandé si c'était alors un vote pour un appel de fond de travaux.
Le syndic m'a dit oui mais que ce ne serait pas mis sur les fonds de travaux mais il ne m'a pas précisé sur quoi serait placé ces 10 000€.
Est-ce normal que ce ne soit pas mis sur le fond de travaux ??

Merci par avance pour votre réponse :)

Superviseur

27/08/2020 23:51

Bonjour
Quand l'investissement est important, la loi a prévu la possibilité de fractionner les règlements des copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord aux travaux d'amélioration en question.
Vous savez donc ce que vous pouvez faire.

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Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

28/08/2020 08:38

Merci pour votre réponse, auriez-vous la gentillesse de me donner le texte de loi qui me permet d'échelonner les paiement s'il vous plait ?



Avec mes remerciements par avance.

28/08/2020 09:02

Bonjour,

C'est l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965. Mais il ne concerne que les travaux d'amélioration. Une réfection de toiture n'est pas une amélioration.

28/08/2020 09:08

Merci pour la réponse donc je n'ai pas le droit de demander l'échelonnement vu que c'est une toiture, si j'ai bien compris.



Par ailleurs, jai une autre question :

Ils m'ont calculé ma quote part sur les millième PCG(359) et non sur les millièmes PCBât(338) qui sont bien inscrits dans le réglement de copropriété.

La page 15 de notre réglement de copropriété stipule que pour tous travaux de gros oeuvre façade, toiture etc c'est les PCBât qui doit être pris pour le calcul et le tableau est remis sous cet article du réglement.

Comment faire pour les obliger à prendre les millième du PCBât comme prévu par le réglement de copropriété ?



Merci pour vos réponses, c'est vraiment très gentil de me conseiller.

Superviseur

28/08/2020 09:24

Ravalement, rénovation ou installation d’ascenseur, réfection de toitures, etc...font partie de ce que l'on nomme gros travaux.

Modalités
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28/08/2020 09:28

Donc je suis en droit de demander que ma part soit calculé sur les millièmes PCBât.

On est d'accord ?

Merci pour votre confirmation :)

28/08/2020 10:02

Et parmi les gros travaux il faut distinguer les travaux d'entretien et les améliorations.

Comme stipulé dans le règlement de copropriété, les frais d'entretien du bâtiment sont répartis selon les tantièmes bâtiment.

Il vous suffit de faire le calcul, de verser ce que vous devez au syndic et de lui expliquer votre calcul.

28/08/2020 10:14

Merci pour votre réponse :)

Par ailleurs comme ils m'ont informés que ce ne serait pas versé sur le fond de travaux mais que c'est une avance, je suis quand même en droit de demander que ce soit les millièmes PCBÄT qui soient pris en compte pour l'avance des travaux de la toiture, même si on ne prend pas de résolution pour la toiture cette année ?

La résolution pour la toiture ne sera faite que l'année prochaine.

28/08/2020 10:27

En effet, la répartition ne sera pas la même selon qu'il faudra abonder le fonds de travaux ou payer des travaux sur le bâtiment.

Il faut d'abord que la décision soit prise en assemblée générale. Ensuite seront appliquées les décisions de l'assemblée générale. Il faudra exiger de la rigueur dans la rédaction des propositions de résolutions soumises aux copropriétaires.

28/08/2020 11:20

Oui vous avez raison faut que je demande de la rigueur.

Pensez-vous qu'on peut abonder une avance de travaux sans avoir préaablement voter un plan pluriannuel de travaux et sans avoir voter la relection de la toiture ?

Je viens de recevoir ma convocation et il n'y a juste qu'un point qui parle de cette provision :



7- Avance de travaux (ancien article 18-2) (article 25)



Prenant acte de ce que la constitution d'avances de travaux n'est pas interdite par les textes, DECIDE conformément à l'article 36 de la loi du 21 juillet 1994, modifiant l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (avant sa modification par la loi ALUR) de constituer une provision spéciale en vue de faire aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d'équipement communs succetibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par une assemblée générale.

FIXE son montant annuel à la somme de 10 000€

Cette somme sera appelée par quart chaque trimestre à partir d'octobre 2020. Cette provision est constitué restera inscrite au compte de chaque copropriétaire. En cas de mutation la quote part contributive du ou des lots cédé(s) ne sera pas remboursée par le syndicat des copropriétaires au cédant.

Etant donné qu'ils ne parlent que d'avance de travaux pour entretien, alors que c'est pour refaire la toiture, comment puis je demander à que les millièmes soient pris sur le PCBÂT et non sur le PCG ?

En effet pour moi cela fait une grosse différence sur la somme à payer. Ne pouvait-il pas être plus claire en désignant que cette avance est faite pour la toiture ?



Merci merci merci pour votre réponse.

28/08/2020 12:04

Il n'est pas strictement interdit de constituer des provisions dont l'obligation n'existe plus. Mais c'est n'importe quoi. S'il faut refaire la toiture, on décide de refaire la toiture, même si l'on prévoit de ne commencer les travaux que dans un an.

Si l'on veut absolument constituer ces provisions dans le but évident de refaire la toiture, on appelle des fonds selon la même répartition que celle des travaux de toiture. Ce n'est pas du droit, seulement du bon sens.

En cas de mutation la quote part contributive du ou des lots cédé(s) ne sera pas remboursée par le syndicat des copropriétaires au cédant.
C'est illégal. L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que les avances sont remboursables. Il n'y a qu'une exception : le fonds de travaux, qui est, lui, obligatoire. Pour ne pas rendre ces avances remboursables, c'est tout simple. Il suffit de décider de faire des travaux pour un certain montant après appel de provisions échelonnées. Les provisions ne sont pas remboursables.

En procédant de façon sensée, c'est plus simple.

28/08/2020 12:31

Je vous remercie très chaleureusement pour votre réponse, je vais interpeller le Syndic sur la désignation du Point 7 de la convocation à l'AG.



Je vais voir ce qu'ils vont me répondre, mais j'ai bien peur qu'ils ne fassent rien :/

Merci de tout coeur pour votre aide !

31/08/2020 10:20

Bonjour,



J'ai envoyé un mail au juriste du syndic pour demander un éclaircissement de la convocation sur le point 7 concernant l'avance de travaux.

Pensez-vous que je suis dans mes droits d'envoyer un recommandé pour demander à ce que la convocation soit revue et soit plus claire.

Qu'il y figure un nouveau point concernant un vote pour définir le type de travaux ici à l'occurance la réfléction de la toiture. Car aucun vote n'est prévu pour des travaux...

Et que le point concernant l'avance de travaux qu'il y figure que ce soit pour la toiture afin que les bons millièmes soient appliqués sur les avances de travaux comme le stipule notre réglement de copropriété.

Merci par avance pour votre soutien.

Je vous souhaite un bon début de journée à tous.

31/08/2020 12:39

La convocation étant partie, il est trop tard pour la modifier. Mais il ne sera pas trop tard, lors de l'assemblée, pour amender le projet.

Par la suite, si la résolution est adoptée sans changement, vous avez un recours en annulation mais l'issue en serait incertaine et, comme les travaux se feront de toute façon, je n'en vois pas l'intérêt.

31/08/2020 12:47

Mais s'ils refusent d'amender l'ordre du jour cela veut dire qu'ils vont me faire des avances de travaux pour entretien général vu qu'ils n'ont pas stipulé que c'est pour la toiture.

Les millièmes pour l'entretien général ne sont pas les mêmes dans le réglément de copropriété soit PCG 359 alors que pour le gros oeuvre PCBât c'est 338, sur 18 000€ cela ne fait pas le même montant pour moi.

Et j'aimerais que mes avances soient effectuées sur les millièmes qui correspond au type de travaux.



Je vous remercie d'avoir répondu.

31/08/2020 20:19

Bonsoir
Reportez-vous à la loi et au décret dont je donne les références in fine. Vous y trouverez les réponses à vos interrogations.
Reportez vous au décret d'application de 1967 (modifié) pour la définition des gros travaux. Vers l'article 40 Vous verrez la définition des travaux qui sont de maintenance et ceux qui n'en sont pas et sont donc des travaux de gros entretien.
Par ailleurs s'il y a travaux sur la toiture, il y aura certainement de quoi améliorer l'isolation thermique. Donc travaux d'amélioration.
Etudiez les articles sur la possibilité de demander l'étalement des appels de fonds sur dix ans. Attention il faut pour cela voter Non aux travaux.
Cordialement. Wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pécher. Pdt Mao. RDC

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