Frais de relance du Syndic inappropriés

Publié le 16/06/2015 Vu 11893 fois 13 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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03/07/2012 15:52

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un parking sur lequel je paye des charges trimestrielles. J'ai toujours payé régulièrement ces charges.
Sauf que pendant les deux derniers trimestres 2011, je m'étonnais de l'absence de courriers du syndic, courriers qui m'informent généralement des charges à payer. Mais mes occupations font que je n'y fait pas plus attention que cela.

Début 2012, je reçois un courrier du syndic qui me dit que je n'ai pas payé les charges des deux derniers trimestres et applique par la même occasion des frais d'impayés et des frais de relance. J'en ai ainsi pour 500 euros environ de frais d'impayés, de mise en demeure, etc.
Je précise que je n'ai jamais reçu aucun recommandé quelconque.
Le Syndic a-t-il le droit de me réclamer ces frais sachant qu'il n'a jamais apporté la preuve qu'il avait bien envoyé les courriers ?

04/07/2012 13:24

Bonjour,

L'article 10-1 a de la loi du 10/07/1965 (régissant le statut de la copropriété) prévoit que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".
Ainsi, lorsqu'un copropriétaire est défaillant dans le paiement de ses charges, le syndic peut ajouter directement à son compte copropriétaire les sommes nécessaires au recouvrement de la créance mais seulement à compter de la mise en demeure (lettre recommandée avec avis de réception précisant qu'il s'agit d'une mise en demeure, et qui fait suite à une première lettre simple de rappel).
Je vous invite également à vous référer au contrat de syndic (validé en AG, lors de la nomination du syndic) qui prévoit, en règle générale, de manière forfaitaire les frais qui seront imputés au copropriétaire défaillant.
__________________________
Cette réponse est donnée sous toutes réserves de stipulations spécifiques prévues par votre règlement de copropriété, de données manquantes dans l'exposé de votre question et d'évolutions législatives et règlementaires.
Pour une étude plus spécifique de votre question nous vous invitons à nous contacter…

Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires www.ancc.fr

04/07/2012 15:31

Bonjour, merci de votre réponse.
Vous précisez : "...mais seulement à compter de la mise en demeure (lettre recommandée avec avis de réception précisant qu'il s'agit d'une mise en demeure, et qui fait suite à une première lettre simple de rappel).."

Cela signifie donc que ces frais de mise en demeure et de relance (dont je ne conteste pas le principe) sont illégaux dans la mesure oùje n'ai jamais reçu de courrier en recommandé avec AR ?

04/07/2012 15:37

Bonjour,

En effet, tous les frais de relance et de recommandés envoyés avant la mise en demeure ne devraient pas vous être imputés : il s'agit de charges communes générales devant être supportées par le syndicat des copropriétaires. Ce n'est qu'à compter de la mise en demeure (qu est forcément faite en LRAR) que les coûts liés au recouvrement peuvent vous être imputés.
Il s'agit là de l'interprétation de l'article 10-1 a de la loi du 10/07/1965 cité dans mon précédent message.
Mais, malgré cette disposition légale, de nombreux syndics insèrent dans leur contrat des frais de relance qu'ils mettent à la charge du copropriétaire défaillant. Il s'agit de clauses dites "abusives" (cf. recommandation de la commission des clauses abusives sur ce thème), mais qui s'appliquent tant qu'elles ne sont pas dénoncées devant un juge.

Cette réponse est donnée sous toutes réserves de stipulations spécifiques prévues par votre règlement de copropriété, de données manquantes dans l'exposé de votre question et d'évolutions législatives et règlementaires.
Pour une étude plus spécifique de votre question nous vous invitons à nous contacter…

ANCC www.ancc.fr
__________________________
Cette réponse est donnée sous toutes réserves de stipulations spécifiques prévues par votre règlement de copropriété, de données manquantes dans l'exposé de votre question et d'évolutions législatives et règlementaires.
Pour une étude plus spécifique de votre question nous vous invitons à nous contacter…

Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires www.ancc.fr

01/01/2015 14:36

BONJOUR JE FAIS PARTER DE LA COPOPRIETE D UN IMEUBLE LE SINDIC M A FACTURER LES FRAIS DE RELANCES ET LES FRAIS DE MISE EN DEMEURE J AI REFUSER DE PAYER LA TOTALITE DE LA FACTURE TAN QUE IL NE ME RETIRE PAS SES FRAIS LA SI VOUS PLAIS COMMENT JE PEUX FAIRE MERCI CORDIALEMMENT MR BOUTAT

01/01/2015 18:13

Bjr,
si vous avez des charges impayées, les frais de relance et de mise en demeure sont à la charge du copropriétaire débiteur comme tous les frais de procédure dans une telle situation.
donc je ne vois pas à quel titre vous refusez de payer.
ce n'est pas au syndic ni aux autres copropriétaires de payer les frais relatifs à vos charges impayées.
cela est prévu dans la loi de 1965 et son décret de 1967 que vous pouvez consulter sur le site legifrance.
cdt

19/02/2015 12:13

bonjour,

voici mon cas : j'ai eu un trimestre de retard dans le paiement de mes charges de copropriété (3ème trimestre 2014), qui a été régularisé en totalité lors du paiement du 4ème trimestre.

Le syndic m'a évidemment envoyé une lettre de mise en demeure à 30.10€ que j'ai reçue en AR et que je ne conteste pas puisque effectivement j'étais en tort.

Par contre, je viens d'avoir mon nouveau décompte de charges, et je m'aperçois qu'il y a des frais d'un montant de 180€ pour une lettre comminatoire que je n'ai jamais reçue !!!

Je viens d'appeler la comptabilité, qui renvoie la balle au service contentieux en me disant de faire un mail pour leur expliquer que je n'ai pas reçu le courrier, et qu'ils vont me le renvoyer ... elle me stipule également qu'il peut s'agir d'une lettre en pli simple. A 180 € je n'espère pas !!!

mes charges sont entièrement régularisées et je conteste entièrement le fait de devoir payer un document dont je n'ai absolument pas connaissance !

comment puis-je faire ?

merci pour votre aide.

cordialement.

11/04/2015 02:10

Bonjour,
Un peu la même question que gina06, après m'avoir facturé des frais de procédure de 110 €, je reçois sur mon relevé d'apurement de charges, 2 lettres comminatoires que je n'ai jamais reçues facturées 96 € la lettre.
Est-ce légal ou un abus ?
Si on ne les paie pas, risque-t-on de nouvelles lettres comminatoires facturées 96 € et ainsi de suite ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement

15/06/2015 21:01

Bonjour,
Suite à un accord à l'amiable, J'ai obtenu du syndic par écrit, d'étaler ma dette de 4300 € (charges locatives) sur plusieurs mois.
Ce qui interrompt donc l'assignation pour saisie immobilière, prévue devant le TGI à l'initiative du syndic. Or le même syndic intègre dans cette dette les frais de son avocat, les frais d'assignation, les frais Actys et surtout les frais de procédure (non détaillés) à 3340 € que je trouve excessifs et injustifiés. Bref, avec tous ces frais, je me retrouve à devoir payer 9270 €, c'est-à-dire 4970 € en plus des 4300 € de charges locatives.
Comment puis-je contester ces sommes ? Sachant que le juge a le pouvoir d'annuler les frais de procédure, comment le saisir puisqu'il n y aura plus de procès ?
Merci de votre réponse.

15/06/2015 21:21

PS: j'apprends que l'assignation pour saisie immobilière ne peut se faire qu'après une AG des coproprietaires. Or le syndic a agit sans cette formalité. Cela peut-il m'avantager ? Comment ?

15/06/2015 22:39

Oups... je voulais dire "charges de copropriété" et non "charges locatives". Désolé

16/06/2015 15:50

Bonjour,
A croire que tous les syndics sont pareils!
Cdlmt.

16/06/2015 16:28

bjr,
le syndic peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans une décision de l'assemblée générale quand il s'agit de recouvrement de créance en application de l'article 15 du décret 67-223.
dans votre cas et s'agissant de recouvrir une créance, le syndic pouvait vous assigner devant le tribunal sans accord de l'A.G. . Cela fait partie de la mission du syndic de recouvrir les charges de copropriété.
cdt

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