Interdiction de location meublée

Publié le 16/09/2020 Vu 1991 fois 44 Par
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15/09/2020 00:02

Ce qu’on appelle le règlement de copropriété d’un immeuble en copropriété est généralement un document qui comprend trois parties. La première comprend l’historique du terrain sur au moins les trente dernières années, la seconde est l’état descriptif de division qui énumère les différents lots de copropriété avec leurs quotes-parts de parties communes et la troisième partie est le règlement de copropriété proprement dit. La première partie est similaire à la description de l’immeuble et l’indication des servitudes qu’on trouve dans tout acte de propriété. Sont assimilées à des servitudes ce qui résulte du cahier des charges de la ZUP. Ce ne sont pas des servitudes telles que définies dans le code civil. Ce sont plutôt des règles d’urbanismes particulières à la ZUP ainsi que les clauses de contrats administratifs portant sur des équipements et services publics comme le chauffage urbain le cas échéant, le traitement des eaux, les transports etc.

Ces règles d’urbanisme ont été abrogées par l’article 23 de la loi d’orientation pour la ville du 13 juillet 1991 : Les zones à urbaniser en priorité sont supprimées de plein droit à compter du premier jour du troisième mois qui suit la publication de la loi d'orientation de la ville no 91-662 du 13 juillet 1991. L'abrogation ne porte pas atteinte aux relations contractuelles éventuelles entre les collectivités publiques concédantes et les concessionnaires.
"Les dispositions d'urbanisme incluses dans les cahiers des charges de concession et dans les cahiers des charges de cession de terrains approuvés restent applicables pendant un délai de deux ans à compter de la publication de la loi précitée.

Les articles du cahier des charges de cession de terrains, dont celui concernant la location meublée, qui figurent dans la première partie du document intitulé Règlement de copropriété contiennent des dispositions qui ont été abrogées en 1993. Ils sont donc caducs.

Superviseur

15/09/2020 07:57

Comme dit par ailleurs, attention, notre interlocuteur va s'y perdre !

Restons logique et comme déjà dit par Tisuisse et moi même, le RC s'impose et s'il n'est pas respecté, le tribunal peut être saisi par le syndicat des copropriétaires, le syndic ou n'importe quel copropriétaire, après constat par un huissier.

C'est pourquoi j'ai précisé qu'il est primordial d'en débattre d'abord avec le syndic ou les membres du syndicat.
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15/09/2020 09:47

Je suis parfaitement logique. Il n'y a rien de compliqué. Il n'y a pas de quoi se perdre.

Dans la plupart des documents intitulés règlements de copropriété figure un préamble qui n'est pas le règlement de copropriété stricto sensu, qui sert à identifier l'immeuble par ses références cadastrales et à en présenter l'histoire de la propriété sur au moins les trentes dernières années. C'est dans ce préambule que sont mentionnés les actes par lesquels a été créée la ZUP, parmi lesquels le cahier des charges pouvant créer des obligations sur les copropriétaires, dont une interdiction des locations meublées.

Le règlement de copropriété, qui est la troisième partie du document intitulé par abus de langage règlement de copropriété dont les deux premières parties sont le préambule et l'état descriptif de division, ne reprend pas dans ses clauses l'interdiction des locations meublées.

Celle-ci n'est imposée que par le seul cahier des charges de la ZUP, document abrogé en 1993.

La location meublée n'est donc plus interdite depuis 27 ans. Le personnel du service d'urbanisme de la commune ne se souvient même plus de ce cahier des charges et ne sait pas quoi répondre quand on l'interroge. Il a fini par déterrer ce cahier des charges dans les archives mais il ne présente plus qu'un intérêt historique. Les dispositions du cahier des charges de la ZUP qui auraient pu être maintenues figurent maintenant dans le PLU. Mais on n'y trouvera certainement pas une interdiction de louer en meublé.

On peut toujours en discuter avec le syndic ou le conseil syndical mais je n'en vois pas l'intérêt.

15/09/2020 10:25

Bonjour ESP,

Je vous remercie, en ne vous substituant pas à un juge, de confirmer la généralité de l'opposabilité d'un règlement de copropriété et les conséquences d'un passage en force conseillé, en se passant d'une décision de justice, ce qui permet de compléter la démache légale qui consiste à acquérir un lot, puis de saisir un juge pour faire annuler une clause que l'on estime illicite, bien que le syndicat s'en satisfasse depuis 39 ans, avec le risque de se voir débouté.

En revanche je confirme l'inutilité d'un soi-disant débat, avec le syndic et le conseil syndical, qui ne peut être que transparent ; surtout si c'est avec un tiers auxquel ils n'ont pas vocation de répondre.

Cdt.

15/09/2020 10:46

Je le répète, le règlement de copropriété ne contient pas de clause interdisant les locations meublées. Il suffit de le lire, il n'y a même pas besoin d'interpréter. Il n'y a pas que les juges qui sachent lire. C'est à la portée de tout le monde (depuis que Jules Ferry a rendu l'école obligatoire pour tous).

15/09/2020 11:12

Je reconnais avoir improprement baptisé l'interdiction de louer règle d'urbanisme alors que ce n'est qu'une convention entre concédent et concessionnaire.

L'article 23 de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dispose :

En premier lieu :


Les zones à urbaniser en priorité sont supprimées de plein droit à compter du premier jour du troisième mois qui suit la publication de la loi d'orientation de la ville no 91-662 du 13 juillet 1991. L'abrogation ne porte pas atteinte aux relations contractuelles éventuelles entre les collectivités publiques concédantes et les concessionnaires.

Les dispositions d'urbanisme incluses dans les cahiers des charges de concession et dans les cahiers des charges de cession de terrains approuvés restent applicables pendant un délai de deux ans à compter de la publication de la loi précitée.


Dans un second temps :


Dans les douze mois suivant la publication de la loi visée à l'alinéa précédent, le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent élabore pour le quartier considéré, dans les conditions prévues à l'article L.300-2, un programme de référence.

Ce programme sert de cadre aux actions ou opérations d'aménagement au sens de l'article L.300-1, visant notamment à assurer l'insertion du quartier dans l'agglomération, le développement des services et des activités, l'amélioration du cadre de vie et la diversification de l'habitat.

Dans le délai prévu au deuxième alinéa, l'autorité compétente élabore pour ce même quartier, dans les conditions prévues aux articles L.123-1 et suivants, un plan d'occupation des sols qui prend en considération le programme de référence.


Donc, sans rien sortir de son contexte, à voir...

15/09/2020 12:01

Les relations contractuelles visée par l'article 23 de la loi du 13 juillet 1991 sont les contrats administratifs portant sur des équipements publics par opposition à tout le reste qualifié de règles d'urbanisme. Il n'y a pas dans les ZUP et les ZAC l'équivalent du cahier des charges d'un lotissement, contrat de droit privé. Le cahier des charges d'une ZUP ou ZAC correspond au règlement d'un lotissement.

Exemple de relation contractuelle visée par l'article 23 de la loi du 13 juillet 1991 : l'obligation pour un immeuble de se raccorder au chauffage urbain (arrêt 05-18172 du 22 mai 2007).

15/09/2020 12:47

L'administration (une Commune) peut conclure des contrats administratifs... et privés (https://www.vie-publique.fr/fiches/20260-les-contrats-administratifs-definition-et-criteres).

Vous occultez donc les contrats privés, qui peuvent concerner l'interdiction de louer dans certaines zones, pour les inclure subrepticement dans les règles d'urbanisme.

15/09/2020 12:58

Non, un cahier des charges d'une opération d'aménagement approuvé par la commune est un acte administratif.

15/09/2020 14:49

Comme nous en informe #phixia l'interdiction de louer (17/09/2020 19:43) n'est pas une servitude administrative/urbanisme mais bien une servitude de droit privé et donc pas une règle d'urbanisme (https://www.mementodumaire.net/responsabilites-du-maire-2/r4-mesures-de-controle-et-pouvoirs-de-police-du-maire/).

Servitude d'urbanisme = servitude d'utilité publique (http://avocat-thibaud.com/2018/02/21/servitudes-dutilite-publique-et-droit-de-propriete/) où il n'est pas question de l'interdiction de louer.


Non, un cahier des charges d'une opération d'aménagement approuvé par la commune est un acte administratif.


Mais dixit #phixia :


J'envisage l'achat d'un appartement pour un projet d'investissement locatif en meublé dans l'Essonne, et le règlement de copropriété de l'immeuble, écrit en 1981, fait référence à un "Cahier des charges générales établi par la ville le 9 février 1966" en en citant certains extraits dont celui-ci :


Ce n'est pas un cahier des charges approuvé mais établi ! C'est un contrat d'adhésion qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties (article 1110 du Code civil) : la Commune (l'Administration).

Ce qui obligeait le concessionnaire a inclure cette clause d'interdiction dans le règlement de copropriété (contrat de droit privé entre les copropriétaires) et chacun est libre de contracter.

Qu'allez-vous opposer ? Preuves à l'appui (ce qui exclut toutes affirmations sans fondement ou déformées) !

15/09/2020 16:02

Comme nous en informe #phixia l'interdiction de louer (17/09/2020 19:43) n'est pas une servitude administrative/urbanisme mais bien une servitude de droit privé et donc pas une règle d'urbanisme
Pourquoi ? Sur quoi repose cette affirmation ? Vous avez une preuve judiciaire ?

Une règle imposée par une autorité publique dans le cadre d'une opération d'aménagement urbain décidée par cette autorité n'est pas une règle contractuelle de droit privé.

Ce n'est pas un cahier des charges approuvé mais établi !
Un cahier des charges établi et imposé par la commune au concessionaire est un cahier des charges approuvé.

15/09/2020 16:35

Donc, fort de prétendre posséder toutes les garanties possibles vérifiables, vous conseillez fortement à #phixia d'acquérir ce lot et de le mettre en location.

Donc la moindre des choses c'est de vous porter garant de l'opération (par écrit) pour règler les frais de justice en cas de probable condamnation pour violation d'une clause du règlement de copropriété ; plutôt que de conseiller la prudence en prenant conseil auprès d'un avocat réellement spécialiste de l'immobilier et de l'urbanisme.

Je ne peut qu'attendre de vous que vous certifez sur l'honneur par un message personnel, comprenant vos coordonnées exactes et vérifiables, adressé à #phixia, dans lequel vous vous porterez garant comme indiqué ci-dessus.

De mon côté et pour les administrateurs du site, s'ils le souhaitent, nous ne pourrons constater votre courageux engagement que par une confimation de #phixa par messages personnels, ou général à l'attention de tous les membres du site.

15/09/2020 16:58


Donc, fort de prétendre posséder toutes les garanties possibles vérifiables, vous conseillez fortement à #phixia d'acquérir ce lot et de le mettre en location.


Je ne conseille rien. Personnellement, je déconseille l'investissement dans l'immobilier physique pour lui préférer la pierre-papier tant qu'on n'a pas les moyens de posséder un moins une dizaine de logements. Mais j'affirme tout d'abord que le règlement de copropriété n'interdit pas les locations meublées et ensuite qu'il n'y a plus aucune interdiction à l'échelle de la ZUP. Du reste y en aurait-il qu'il serait illégal d'interdire de louer meublé un logement destiné devenir la résidence principale de son locataire.

Je n'ai que faire de vos leçons de morale qui n'ont pas leur place sur ce forum.

15/09/2020 17:11

Donc, courageusement, vous garantissez qu'il ne faut pas tenir compte d'une clause du règlement de copropriété ce qui laisse le champ libre pour acquérir un lot sans aucun risque.

Pour le commun des mortel, qui reste logique, cela ne peut être qu'un conseil qui garantit que #phixa n'a rien à craindre, si après acquisition d'un lot, il ou elle viole une clause du règlement de copropriété soi-disant obsolète !

Je ne doute pas que vous lui fournirez tous les justificatifs légaux, règlementaires et jurisprudentiels comme preuves irréfutables, dont il ou elle pourra se prévaloir sans devoir craindre un retour de bâton.

15/09/2020 17:14


Donc, courageusement, vous garantissez qu'il ne faut pas tenir compte d'une clause du règlement de copropriété ce qui laisse le champ libre pour acquérir un lot sans aucun risque.


J'ai déjà expliqué que cette interdiction de location meublée n'était pas une clause du règlement de copropriété. On tourne en rond. J'arrête.

Superviseur

15/09/2020 17:24

Pour Beatles...
Lorsque nous je préconise d'en discuter avec les membres du conseil syndicale ou/et le syndic, c'est parce qu'il l existe une chance de recueillir un accord au cas où le RC interdit la location meublée...

Même vis à vis de la location saisonnière ou de courte durée, permise par la décision 2014-691 du Conseil Constitutionnel, à condition que l’intéressé en ait fait la demande préalablement et que la majorité des copropriétaires aient donné leur accord lors d’une assemblée générale.
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15/09/2020 18:02

En préambule, je me permets de rappeler qu'il est question de location tout court et non pas d'un certain type de location ; et je constate que depuis 39 ans le syndicat s'accommode de cette interdiction, en particulier les acquéreurs succssifs faisant suite aux acquisitions initiales.

Un accord ne peut être qu'une décision prise exclusivement en assemblée générale et non pas par le conseil syndical ni le syndic qui n'ont aucun pouvoir décisionnaire.

À moins que l'entretien aurait pour but de chercher à influencer une assemblée générale moutonnière comme il en existe beaucoup.

Je constate que pour certains il suffit d'expliquer sans apporter de preuve en s'appuyant sur des règles incontournables (lois, décrets, jurisprudences, etc...).

Mais même cela ne suffira pas puisque, comme dans tout contrat, il faut l'accord des deux parties c'est à dire celui la Commune après une décision favorable du Conseil Municipal.

15/09/2020 18:52

Pour ce qui est de la décision du Conseil Constitutionnel, certains articles de la loi ALUR étaient contestés par soixante députés et plus de soixante sénateurs : 1er, 5, 6, 16, 19, 23, 24, 92 et 153 (https://www.conseil-constitutionnel.fr/actualites/communique/decision-n-2014-691-dc-du-20-mars-2014-communique-de-presse) :

Par sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel s'est prononcé sur la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dont il avait été saisi par plus de soixante députés et plus de soixante sénateurs. Était contestée la conformité à la Constitution de dispositions des articles 1er, 5, 6, 16, 19, 23, 24, 92 et 153 de la loi. Le Conseil constitutionnel a globalement écarté les griefs, jugeant la plupart de ces dispositions conformes à la Constitution à l'exception de dispositions ponctuelles.
Le Conseil constitutionnel a été saisi, dans les conditions prévues à l'article 61, deuxième alinéa, de la Constitution, de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, le 24 février 2014, par (https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2014/2014691DC.htm)…


- SUR L'ARTICLE 19 :

Considérant que l'article 19 de la loi insère dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 631-7-1 B qui permet à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble relevant du statut de la copropriété de décider, à la majorité définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, de soumettre à son accord préalable, à la majorité définie à l'article 24 de cette loi, « toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage » ; que ces dispositions ne sont toutefois pas applicables à l'autorisation temporaire mentionnée à l'article L. 631-7-1 A ;

Considérant que les députés requérants soutiennent que l'article 19 porte atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle ;

Considérant qu'il appartient au législateur compétent, en application de l'article 34 de la Constitution, pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d'un immeuble bâti sans porter d'atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires ;

Considérant que le législateur, afin de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location, a permis à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre discrétionnairement à son accord préalable, et sans préjudice des pouvoirs conférés à l'autorité administrative par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, « toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage » ; qu'il a ainsi, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, permis à l'assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ;

Considérant, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre grief, que l'article 19 de la loi doit être déclaré contraire à la Constitution ;

15/09/2020 21:39

je constate que depuis 39 ans le syndicat s'accommode de cette interdiction, en particulier les acquéreurs succssifs faisant suite aux acquisitions initiales.
Vous ne constatez rien du tout. Vous ne savez que deux choses : il y a aujourd'hui beaucoup de locations en meublé sur cette ville et : le service d'urbanisme de la mairie ne sait pas de quoi il s'agit. On peut tout imaginer :
- l'interdiction a été respecté un certain temps puis est tombée en désuétude ;
- elle été respectée jusqu'à ce que les ZUP soient supprimées ;
- personne ne s'en est jamais soucié.

Je constate que pour certains il suffit d'expliquer sans apporter de preuve en s'appuyant sur des règles incontournables (lois, décrets, jurisprudences, etc...).
Je constate que certains qui ne savent pas lire polluent la discussion en racontant n'importe quoi et en donnant des leçons de morale ridicules.

Si la location meublée sert de résidence principale au locataire, il n'y a pas de problème, sauf peut-être dans quelques copropriétés de grand standing (respect de la destination de l'immeuble réservé aux bourgeois d'où sont exclus ouvriers et autres va-nu-pied qui louent des appartement meublés). S'il s'agit d'une location de courte durée, c'est autre chose parce que la location consiste alors moins à fournir un logement qu'une prestation d'hôtellerie et qu'il y a donc un changement de destination du local loué. Il faut alors examiner le règlement de copropriété.

16/09/2020 09:42

Je croyez que vous deviez arrêter ; et je suis surpris de découvrir ce matin qu'il n'en est rien.

Comme le suggère ESP la logique veut que si l'intervenant pose la question c'est que le possible vendeur s'est accomodé, comme les différents acquéreurs successifs des lots, de cette interdiction de louer et l'on peut constater qu'il n'y a pas eu de tentative du syndicat pour faire disparaître cette clause, sinon #phixia en aurait fait état.

Pour ce qui est de la pollution, la question concerne une clause du RdC, incluse obligatoirement suite à un contrat/servitude privé passé entre un concédent et un concessionnaire, interdisant de louer que ce soit en meublé ou non et en courte durée ou non ; donc la pollution est amenés par ceux qui soi-disant expliquent que cette clause est obsolète sans apporter de preuve en s'appuyant sur des règles incontournables (lois, décrets, jurisprudences, etc...).

Le reste n'est que délayage, dérives et/ou du hors sujet.

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