Interdiction de location meublée

Publié le 16/09/2020 Vu 1960 fois 44 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

18/08/2020 15:20

Bonjour,

J'envisage l'achat d'un appartement pour un projet d'investissement locatif en meublé dans l'Essonne, et le règlement de copropriété de l'immeuble, écrit en 1981, fait référence à un "Cahier des charges générales établi par la ville le 9 février 1966" en en citant certains extraits dont celui-ci :

Article 21 : "... Dans les immeubles à usage d'habitation, toute location en meublé ou sous-location en meublé est interdite. L'acte de location ou de sous-location serait nul et de non effet..."

Cela me semble très surprenant, car il y a aujourd'hui beaucoup de locations en meublé sur cette ville. Le service d'urbanisme de la mairie que j'ai contacté ne sait pas de quoi il s'agit, et ne retrouve pas le document en question.

Il est possible que depuis 1966 ce règlement ait évolué ou soit même tombé en désuétude mais les pouvoirs publics n'en retrouvent aucune trace.

Sachant cela, le fait de mettre le logement en location meublé peut-il être contesté ?

Merci par avance. Dernière modification : 22/08/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

21/08/2020 13:32

Bonjour

A l'heure d'aujourd'hui, ces dispositions exitent toujours et sont même en augmentation car beaucoup de copropriétaires ne souhaitent pas un turn-over important de locataires de courte durée, mais elles peuvent être débattues.

https://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/clause-habitation-bourgeoise-controle-destination-21669.htm

https://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/clauses-habitation-bourgeoise-dans-reglements-26444.htm
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

21/08/2020 14:22

Bonjour, merci pour votre réponse. Je précise que dans mon cas il s'agirait de location meublée classique (donc pas de AirBnb). Ce règlement est il applicable malgré tout, même si la mairie n'en retrouve pas la trace?

21/08/2020 14:50

Bonjour,

Il pourrait s'agir du cahier des charges d'un lotissement. Ce serait alors un document de nature contractuel dont la durée n'est pas limitée. Le règlement de copropriété doit donner quelques références sur l'historique de la propriété.

Dans le cadre de la copropriété, les restrictions apportées par le règlement de copropriété au droit des copropriétaires d'user de leurs lots doivent se justifier par la destination de l'immeuble. A défaut elles peuvent être jugées non écrites.

Modérateur

21/08/2020 14:59

bonjour,

ce qui compte en copropriété, ce sont les dispositions du règlement de copropriété.

si votre R.C. qui est une contrat entre copropriétaires interdit toute location en meublé ou sous-location en meublé, vous devez vous-y conformer .

salutations

21/08/2020 16:00

Bonjour,

Surtout que l'aticle 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :


Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.


L'on aurait donc à faire à un immeuble à usage d'habitation situé dans une Commune de l'Essonne dont le cahier des charges générales interdit la location ou la sous-location.

Cdt.

21/08/2020 22:42

Bonsoir,

Que la location meublée style AirBnb soit interdite par le RCP rien d'anormal ,mais que ce soit interdit pour une location meublée classique avec bail ,c'est autre chose .

1/La co proprièté ne peut pas interdire la location de courte durée au titre d'un bail mobilité,car cela ne change pas la destination de l'immeuble.

2/Pour interdire tout meublé ,il faut qu'il soit mentionné en toute lettre "Usage exclusif d' habitation bourgeoise" .,et il faut que ce meublé relève d'une activité commerciale soumise à la TVA .Dans le cas contraire,la location classique meublée avec bail est autorisée.

Amicalement vôtre

suji KENZO

22/08/2020 01:20

La location de meublés, qu'elle soit exercée à titre professionnel ou non professionnel, soumise ou non à la TVA, est une activité de nature commerciale.

L'interdiction de louer meublé était fréquemment inscrite dans les règlements de copropriété rédigés au cours des années d'après-guerre. Il était considéré qu'un tel type de location dévalorisait l'immeuble.

Ce qui importe au regard du règlement de copropriété est la nature du bail, ce n'est aucunement le régime fiscal de la location.

Superviseur

22/08/2020 08:27

Bonjour,

Pour répondre à phixa, outre les réponses ci-dessus relatives au réglement de copropriété, le "Cahier des charges générales établi par la ville le 9 février 1966" n'entre pas en ligne de compte pour le réglement de copropriété. C'est ce dernier qui s'applique, pas le cahier des charges de la ville.

22/08/2020 08:52

D'après ce qui nous est communiqué, le règlement de copropriété rappelle que l'immeuble est situé (situation) sur une Commune de l'Essonne qui interdit la location et la sous-location des immeubles à usage d'habitation (caractères).

C'est simplement une règle d'urbanisme qu'une copropriété ne peut pas restreindre ; en revanche elle peut la rendre plus restrictive.

Un cahier des charges général peut aussi concerner une AFUL (voir leur législation dans le Code de l'urbanisme) ou une ASA (titre III del'ordonnance 2004-632) et qui s'inpose à tout immeuble compris dans leur périmètre ce qui inclus les copropriétés.

22/08/2020 13:05

Un cahier des charges générales n’a jamais été un règlement d’urbanisme de nature réglementaire et interdire de louer un logement meublé est une restriction au droit de propriété qu’une commune ne peut imposer sur tout son territoire. Ce peut être un document de nature contractuelle qui s’applique sur l’étendue d’un lotissement et l’on peut se poser la question de l’intérêt d’une telle clause. Si elle ne se justifie pas, autrement dit si elle est dépourvue de cause selon les termes du code civil en vigueur avant la réforme de 2016, elle est nulle. A l’échelle d’une copropriété, la validité de cette interdiction s’apprécie au regard de la destination de l’immeuble.

22/08/2020 18:31

Je n'ai jamais dit qu'un cahier des charges était un règlement d'urbanisme mais qu'il pouvait faire référence à des règles d'urbanisme propres à une Commune.

Un cahier des charges générales établit par une Commune peut très bien concerner un lotissement communal (http://www.lalettredumaire.com/article-la-commune-peut-fixer-les-criteres-d-attribution-d-un-lotissement-communal-112071.html), dont elle est le maître d'ouvrage, pour encadre l'urbanisation et lutter contre la spéculation immobilière (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021079793&fastReqId=286640523&fastPos=1).

23/08/2020 16:46

Bonjour,

Dans aucun réglement de co proprièté on ne peut pas interdire la location vide avec bail conforme à la loi du 06 juillet 1989,qui s'applique également aux meublés .

Ce qui est souvent interdit c'est de louer les chambres de services considérées comme faisant partie de l'appartement (annexe)Même chose pour les transformer en studette et les vendre séparées.Ce qui peut aussi être interdit ,c'est de louer ,à l'interieur d'un appartement,une pièce.Tout ceci changeant le destination de l'immeuble.Notamment si c'est bien précisé dans le RCP "usage exclusif d'habitation bourgeoise"

1/Bail mobilité crée par la loi ELAN,pour étudiant,salariés détachés ou en formation: conclu pour une durée maximum de 10 mois ,sans possibilité de prolonger .A condition qu'il y soit inscrit en toute lettre"regi par l'article 1ter de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs" si non bail nul.Aucun RCP ne peut interdire de ce genre de location meublée,dans la mesure où cela ne produit pas de troubles de jouissances ou de nuisances aux autres résidents.

2/ bail meublé durée minimum 1 an renouvelable .Il doit constituer la résidence principale du locataire et être conforme à la loi du 06 juillet 1989 ,comme pour les locations vides.

3/La cour de cassation dans un arrêt du 08 mars 2018 N°14-15864 précise que les locations de meublés touristiques ne correspondent pas à la destination d'un immeuble à usage mixte,professionnel,habitation. Ce qui exclue toutes locations style RbnB.A Paris ,la mairie fait la chasse à ce genre de locations et de très nombreux immeubles ,même bourgeois sont concernés.

Pour donner plus de valeur juridique au baux meublées classiques ,il est vivement conseillé de les faire enregister . Interdire tous les meublés porterait atteinte au droit de la proprièté de chacun.

Amicalement vôtre

suji KENZO

Superviseur

23/08/2020 18:05

Bonjour à tous,
Je ne pense pas qu'il soit nécessaire d'aller plus loin dans vos développements. Notre visiteur n'est intervenu sur 2 fois et il est préférable d'attendre l'évolution de sa réflexion...
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

12/09/2020 17:48

Bonjour,

Je m'excuse pour mon délai de réponse, due à une absence prolongés. Je vous remercie pour vos réponses très claires.

Je viens de recevoir de l'administration copie du document en question auquel fait reférénce le règlement de copropriété: il s'agit en fait d'un "cahier des charges de cession de terrain" qui avait été établi en 1966 lors de la création de la ZUP (Zone à urbaniser en priorité, ancêtre des ZAC) sur laquelle a été construit le bâtiment. Il imposait des obligations aux constructeurs des immeubles, mais aussi des servitudes sur l'usage, et notamment la restriction sur les locations meublées.

Ces servitudes continent-elles à s'appliquer aujourd'hui, sachant que la construction de ces terrains est terminée depuis longtemps, et donc que la ZUP a dû disparaitre depuis? Sinon y a t-il un délai de péremption sur ces prescriptions?

Vous en remerciant par avance.

Superviseur

12/09/2020 18:04

Dans ce cas, il est préférable de discuter avec le syndic et ou les membres du conseil syndical. Y-a-t-il d'autres meublés dans l'ensemble immobilier ?
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

12/09/2020 18:45

Donc le cahier des charges est bien réel.

Re... alinéa 2 de l’article 8 de la loi :


Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.


Il existe bien une clause du RdC, qui interdit, à l’origine, les locations, justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes originels, par ses caractères ou sa situation.

Quel que soit la « formule » qui remplace la ZUP ou que cette dernière ait disparu, la modification de la destination de l’immeuble (la copropriété) ne pourrait se faire qu’à l’unanimité.

Le « f » de l’article 24 ne s’applique pas puisque cela ne concerne pas des modifications législatives ou règlementaires.

Mais se pose, en amont, l’annulation du « Cahier des charges générales établi par la ville le 9 février 1966 » ; à voir avec les services communaux compétents.

N'étant pas copropriétaire le syndic n'a aucune obligation de vous répondre ; en revanche le futur vendeur peut « discuter » avec lui et vous faire part du résultat de l'entretien.

13/09/2020 13:36

Les ZUP ont été supprimées par la loi d’orientation pour la ville du 13 juillet 1991 (article 23).

Ont été maintenues les relations contractuelles existant entre les collectivités publiques concédantes et les concessionnaires mais les dispositions d'urbanisme incluses dans les cahiers des charges de concession et dans les cahiers des charges de cession de terrains approuvés restent applicables pendant un délai de deux ans à compter de la publication de la loi. L’interdiction de louer des logements meublés ne portant pas sur le fonctionnement d’un service public, elle est à considérer comme une règle d’urbanisme abrogée depuis 1993.

Le règlement de copropriété ne présente pas cette interdiction comme une clause contractuelle liant les copropriétaires eux. Il ne fait que communiquer une disposition de nature réglementaire afin de la rendre opposable aux copropriétaires. La règle d'urbanisme étant abrogée, sa communication par la voie d'un règlement de copropriété devient sans effet.

En conclusion, l’interdiction de louer des meublés a été levée. D’ailleurs, il serait étonnant que quiconque, dans l’ancien périmètre de la ZUP, s’en préoccupe encore.

13/09/2020 15:24

Je ne savais pas qu'un règlement de copropriété pouvait communiquer ou servir d'intermédiaire ponctuel si ce n'est être aléatoire ou que des clause pouvaient être provisoires !

Je pensais q'un règlement de copropriété imposait des dispositions qui, si la loi ne prévoyait pas d'autre critère, ne pouvaient être annulées qu'à l'unanimité.

Personnellement je n'ai pas trouvé de décision judiciaire allant dans le sens que vous souhaitez imposer comme une règle en vous substituant aux sevices communaux compétents .

13/09/2020 15:45

Eh bien, maintenant, vous le savez.

Je reprends le message initial :

le règlement de copropriété de l'immeuble, écrit en 1981, fait référence à un "Cahier des charges générales " établi par la ville le 9 février 1966" en en citant certains extraits dont celui-ci :

Article 21 : "... Dans les immeubles à usage d'habitation, toute location en meublé ou sous-location en meublé est interdite. L'acte de location ou de sous-location serait nul et de non effet..."

Cet article 21 n'est pas l'article 21 du règlement de copropriété, c'est l'article 21 du cahier des charges de la ZUP.

13/09/2020 16:11

C'est l'intervenant qui emploie le terme « fait référence » alors que nous n'avons pas les termes exacts du règlement de copropriété.

À moins d'avoir loupé un épisode j'ai toujous cru qu'une clause d'un règlement de copropriété ne peut être que conforme à quelque chose de précis et que le règlement de copropriété, auquel il est fait référence, fait sienne le contenu de la règle et non pas de la règle elle-même.

J'attends toujours une preuve judiciaire validant votre appréciation.

13/09/2020 16:40


J'attends toujours une preuve judiciaire validant votre appréciation.

Inutile d'attendre, je ne vous la fournirai pas. Il n'y a pas que les preuves "judiciaires", le raisonnement, cela fonctionne aussi.

La reproduction en tête d'un règlement de copropriété de tout ou partie d'un règlement ou cahier des charges d'un lotissement, ZUP ou ZAC n'est pas rare et il ne faut pas confondre, comme vous le faites, les clauses d'un cahier des charges reproduit dans le règlement de copropriété avec les clauses du règlement de copropriété.

13/09/2020 19:10

À moins d’être ringard j’ai toujours privilégié d’en revenir aux fondamentaux...

Article 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
En quoi l’interdiction de location est explicitement contraire aux dispositions des articles concernés et de ceux du décret ?

De plus vous n’êtes pas sans ignorer qu’une clause, si elle est illicite, ne peut être annulée que suite à une décision judiciaire.

Donc, pour résumer vous avez décidé et vous imposez votre péremptoire déduction/jugement (y à qu'à faut qu'on) qui je doute peut avoir quelque valeur que ce soit pour toute personne raisonnable et pragmatique, qui ne croit que ce qui est prouvé, et dans un forum juridique des jugements/preuves judiciaires ou/et admnistratifs, ou autres preuves expressément(!!!) explicites(!!!).

Pour ce qui de soit-disant clause d'un règlement reproduite dans un autre règlement, il des existe des preuves légales et clairement explicites qui concernent le contenu d'une clause et non pas la clause elle-même...

Article 3 ordonnance 2004-632 :

Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
Article 6 ordonnance 2004-632 :

Les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.
Il est bien fait référence aux articles 19 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 et c'est leur contenu qui doit être reproduit, et qui s'applique, et non pas les articles eux-mêmes !

En bonus...

Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :


Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

14/09/2020 19:43

Bonsoir à tous, je vous remercie vivement pour vos contributions, très instructives, même si j'avoue êre un peu confus devant tant d'information.

J'apporte quelques éléments afin de clarifier les ambiguités levées ci-dessus concernant le RdC :

il est précisé dans l'article 3 "Decription de l'Immeuble" du RdC : "Cet ensemble immobilier est régi, ainsi qu'il sera précisé ci-après, Article XII "Servitudes", par le Cahier des charges de cession de terrain de la Z.U.P.".

Puis dans l'article XII dans une section "Servitudes Générales" il est précisé: "D'une manière générale, les propriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent, peuvent ou pourront grever la copropriété, qu'elles résultent des titres de propriété, du présente règlement, des dispositions légales ou règlementaires, de la situation naturelle des lieux, ou des dispositions du Cahier des charges de cession de terrain de la Z.U.P. [...] dont une copie est annexée aux présentes".

On retrouve aussi au début du RdC sous les sections "Servitudes" une copie littérale de certains articles du cahier des charges de cession de terrains, dont celle concernant la location meublée.

En lisant la contribution de Yukiko, dois-je comprendre que cette disposition du cahier des charges de cession de terrains concernant la location meublée est abrogée depuis 1993?

Et la formulation du RdC, confirme t-elle qu'il s'agit d'une simple référence à cette disposition abrogée? ou bien qu'elle constitue un article de plein droit du RdC qui continue à s'appliquer?

14/09/2020 20:37

Je comprends très bien que vous souhaitez ardemment que l’on vous apporte la preuve que cette interdiction est abrogée.

Un RdC est un contrat qui ne peut être modifié que pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (article 26), à moins que la loi et son décret d’application n’aient été modifiés (article 24), et non pas des parties privatives ; sinon unanimité .

S’il est fait référence aux conditions d’un article de loi ou des certaines clauses d’un « cahier des charges » vous conviendrez qu’une loi étant d’ordre public (publiée au JO) il n’est nul besoin de la transcrire contrairement à des clauses d’un cahier des charges dont la consultation n’est pas à la potée de tout le monde.

Donc si vous voulez connaître les conditions contenues dans ces clauses, il faut soit intégrer ou annexer l’intégralité du cahier des charges soit uniquement les clauses (articles) concernées.

Donc en signant leurs actes de vente les propriétaires successifs ont accepté certaines conditions prévues dans le cahier des charges, qui peuvent être devenues illicites ; sauf que ce n’est qu’un juge qui peut le décider ; et pour pouvoir saisir un juge il faut être partie prenante, c’est-à-dire copropriétaire et non pas un éventuel acquéreur.

Donc tant que vous n’êtes pas copropriétaire, suite à l’acquisition d’un lot, vous ne pourrez pas saisir un juge pour savoir.

Faut-il courir le risque d’acquérir un lot pour se voir débouté ?

Répondre
Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

11 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

10 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.